房屋

住宅結構

一般包含：客廳、卧室、餐廳、廚房、衛生間、閣樓等。

演變曆程

早期

原始人類為避寒暑風雨，防蟲蛇猛獸，住在山洞裡或樹上，這就是所謂的“穴居”和“巢居”（樹上築巢）。經過不斷進化，古人開始營建房屋。據考古發掘證明。

曲折的古代

随着人類文化技術的發展，人們開始按照事先設計好的方案建造房屋。于是經過人們精工雕鑿、科學拼接而成的木屋和石屋，以及木石土合用建造的各種形式的房屋，大量出現，直至發展為規模宏大的宮殿建築群和寺廟建築群。

由于曆史文化抑或風俗習慣的不同，不同民族的人們又創造了各式不同的房屋。考古發掘證明，我國最早的房屋建築産生于距今約六七千年前的新石器時代。

當時的房屋主要有兩種，一種是以陝西西安半坡遺址為代表的北方建築模式——半地穴式房屋和地面房屋；半地穴式房屋多圓形，地穴有深有淺，以坑壁作牆基或牆壁；坑上搭架屋頂，頂上抹草泥土；有的四壁和屋室中間還立有木柱支撐屋頂。一種是以浙江餘姚河姆渡遺址為代表的長江流域及以南地區的建築模式——幹欄式建築；一般是用豎立的木樁或竹樁構成高出地面的底架，底架上有大小梁木承托的懸空的地闆，其上用竹木、茅草等建造住房。幹欄式建築上面住人，下面飼養牲畜。

偉大的近代

近代的房屋，在本質上又有了巨大變革。人們不再單純地依靠天然材料，而是采用鋼筋水泥等人工材料，而且更加重視房屋内外的裝飾。例如在牆壁上鑲瓷磚，甚至塗上金粉，使得房屋變得金碧輝煌，光彩奪目。這些建築，無論從結構還是外觀，都遠遠超過了古代房屋。

美麗的現代

現代的房屋已不僅是供人們生活工作的庇護所，它為人類提供了生産、科研、藝術創作等一切發展現代文明的場所。

分類

按房屋用途分類

房屋用途應按設計所規定的用途進行劃分。如果與住宅、商業經營用房有關的兼有兩種以上用途的房屋，應按設計規定的用途分别計算建築面積。如一棟住宅樓的地下室不住人，一層為商店，其餘為家屬住宅，則應将地下室面積計入其他用途，商店面積計入商業營業用房，其餘面積計入住宅，如一座廠房帶有生活間、辦公室，可都計入廠房面積。 　　

1、住宅 　　

【住宅】是指專供居住的房屋，包括别墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養院、旅館等具有專門用途的房屋。 　　

【成套住宅】是指由若幹卧室、起居室、廚房、衛生間、室内走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋。 　　

住宅按套統計。兩戶合用一套的住宅，按一套統計；一戶用兩套或兩套以上的應按實際套數統計。 　　

【非成套住宅】是指供人們生活居住的但不成套的房屋。 　　

【集體宿舍】是指機關、學校、企事業單位的單身職工、學生居住的房屋。 　　

2、工業、交通、倉儲用房 　　

【工業用房】是指獨立設置的各類工廠、車間、手工作坊、發電廠等從事生産活動的房屋。 　　

【公用設施用房】是指自來水、泵站、污水處理、變電、燃氣、供熱、垃圾處理、環衛、公廁、殡葬、消防等市政公用設施的房屋。 　　

【鐵路用房】是指鐵路系統從事鐵路運輸的房屋。

【民航用房】是指民航系統從事民航運輸的房屋。 　　

【航運用房】是指航運系統從事水路運輸的房屋。 　　

【公交運輸用房】是指公路運輸、公共交通系統從事客、貨運輸、裝禦、搬運的房屋。 　　

【倉儲用房】是指用于儲備、中轉、外貿、供應等各種倉庫、油庫用房。 　　

3、商業、金融和信息用房 　　

【商業服務用房】是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業和為居民生活服務所用的房屋。 　

【經營用房】是指各種開發、裝飾、中介公司等從事各類經營業務活動所用的房屋。 　　

【旅遊用房】是指賓館、飯店、樂園、俱樂部、旅行社等主要從事旅遊服務所用的房屋。 　　

【金融保險用房】是指銀行、儲蓄所信用社、信托公司、證券公司、保險公司等從事金融服務所用的房屋。 　　　

【電訊信息用房】是指各種郵電、電訊部門、信息産業部門，從事電訊與信息工作所用的房屋。

4、教育、醫療衛生和科研用房 　　

【教育用房】是指大專院校、中等專業學校、中學、小學、幼兒園、托兒所、職業學校、業餘學校、幹校、黨校、進修院校、工讀學校、電視大學等從事教育所用的房屋。 　　

【醫療衛生用房】是指各類醫院、門診部、衛生所（站）、檢（防）疫站、保健院（站）、療養院、醫學化驗、藥品檢驗等醫療衛生機構從事醫療、保健、防疫、檢驗所用的房屋。 　　

【科研用房】是指各類從事自然科學、社會科學等研究設計、開發所用的房屋。 　　

5、文化、新聞、娛樂、園林綠化、體育用房

【文化用房】是指文化館、圖書館、展覽館、博物館、紀念館等從事文化活動所用的房屋。 　　

【新聞用房】是指廣播電視台、電台、出版社、報社、雜志社、通訊社、記者站等從事新聞出版所用的房屋。 　　

【娛樂用房】是指影劇院、遊樂場、俱樂部、劇團等從事文娛演出所用的房屋。 　　

【園林綠化用房】是指公園、動物園、植物園、陵園、苗圃、花圃、花園、風景名勝、防護林等所用的房屋。 　　

【體育用房】是指體育場、館、遊泳池、射擊場、跳傘塔等從事體育所用的房屋。 　　

6、機關事業辦公用房

【機關事業辦公用房】是指黨、政機關、群衆團體、行政事業單位等行政、事業單位等所用的房屋。 　　

7、軍事用房

【軍事用房】是指中國人民解放軍軍事機關、營房、陣地、基地、機場、碼頭、工廠、學校等所用的房屋。 　　　

8、其他用房 　　

【涉外用房】是指外國使、領館、駐華辦事處等涉外所用的房屋。 　　

【宗教用房】是指寺廟、教堂等從事宗教活動所用的房屋。 　　

【監獄用房】是指監獄、看守所、勞改場（所）等所用的房屋。

按房屋産别分類

【國有房産】是指歸國家所有的房産。包括由政府接管、國家經租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設或購買的房産。國有房産分為直管産、自管産、軍産三種。 　　

【直管産】是指由政府接管、國家經租、收購、新建、擴建的房産（房屋所有權已正式劃撥給單位的除外），大多數由政府房地産管理部門直接管理、出租、維修，少部分免租撥借給單位使用。 　　

【自管産】是指國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購建的房産。 　　

【軍産】是指中國人民解放軍部隊所有的房産。包括由國家劃撥的房産、利用軍費開支或軍隊自籌資金購建的房産。 　　

【集體所有房産】是指城市集體所有制單位所有的房産。即集體所有制單位投資 建造、購買的房産。 　　

【私有（自有）房産】是指私人所有的房産，包括中國公民、港澳台同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房産，以及中國公民投資的私營企業（私營獨資企業、私營合夥企業和私營有限責任公司）所投資建造、購買的房屋。其中部分産權：指按照房改政策，職工個人以标準價購買的住房，擁有部分産權。 　　

【聯營企業房産】是指不同的所有制性質的單位之間共同組成新的法人型經濟實體所投資建造、購買的房産。

【股份制企業房産】是指股份制企業所投資建造或購買的房産。 　　

【港、澳、台投資房産】是指港、澳、台地區投資者以合資、合作或獨資在祖國大陸舉辦的企業所投資建造或購買的房産。 　　

【涉外房産】是指中外合資經營企業、中外合作經營企業和外資企業、外國政府、社會團體、國際性機構所投資建造或購買的房産。 　　

【其他房産】是指凡不屬于以上各類别的房屋，都歸在這一類，包括因所有權人不明，由政府房地産管理部門、全民所有制單位、軍隊代為管理的房屋以及宗教、寺廟等房屋。 　　

按房屋建築結構分類

【鋼結構】是指承重的主要構件是用鋼材料建造的，包括懸索結構。 　　

【鋼、鋼筋混凝土結構】是指承重的主要構件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。 　　

【鋼筋混凝土結構】是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結構、大模闆現澆結構及使用滑模、升闆等建造的鋼筋混凝土結構的建築物。 　　

【混合結構】是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚牆為承重牆，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。 　　

【磚木結構】是指承重的主要構件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚牆、木柱建造的。 　　

【其他結構】是指凡不屬于上述結構的房屋都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等。 　　

按房屋建築樓層分類

【房屋層數】房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室内地坪±0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。 假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。 　　

【地下室】是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室）。　

【假層】是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前後沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋内部空間的局部層次。 　　

【擱樓（暗樓）】一般是房屋建成後，因各種需要，利用房間内部空間上部搭建的樓層。 　　

【低層住宅】指一層至三層的住宅。 　　

【多層住宅】指四層至六層的住宅。 　　

【中高層住宅】指七層至九層的住宅。 　　

【高層住宅】指十層及十層以上的住宅。 　　

【超高層住宅】指高度超過100m的住宅。 　　

按房屋建築年代分類

房屋建成年份是按房屋實際竣工年份計算，拆除翻建的，按翻建竣工的年份計算；擴建的房屋，面積超原房屋面積的，按擴建竣工年份計算，未超過的按原房屋竣年份填寫。 　　

【1949年以前的房屋】 指1949年（含1949年）以前建成的房屋。 　　

【五十年代的房屋】 指1950年至1959年期間建成的房屋。 　　

【六十年代的房屋】 指1960年至1969年期間建成的房屋。 　　

【七十年代的房屋】 指1970年至1979年期間建成的房屋。 　　

【八十年代的房屋】 指1980年至1989年期間建成的房屋。 　　

【九十年代的房屋】 指1990年至1999年期間建成的房屋。 　　

按房屋建築質量分類

【完好房屋】 指主體結構完好。不倒、不塌、不漏。庭院不積水、門窗設備完整，上下水道通暢，室内地面平整，能保證居住安全和正常使用的房屋，或者雖有一些漏雨和輕微破損，或缺乏油漆保養，經過小修能及時修複。

【基本完好房屋】 指主體結構完好，少數部件雖有損壞，但不嚴重，經過維修就能修複的房屋。 　　

【一般損壞房屋】 指主體結構基本完好，屋面不平整、經常漏雨，門窗有的腐朽變形，下水道經常阻塞，内粉刷部分脫落，地闆松動，牆體輕度傾斜、開裂，需要進行正常修理的房屋。 　　

【嚴重損壞房屋】指年久失修，破損嚴重，但無倒塌危險，需進行大修或有計劃翻修、改建的房屋。 　　

【危險房屋】是指結構已嚴重損壞或承重構件已屬危險構件，随時有可能喪失結構穩定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。　

面積

建築面積

【房屋建築面積】 是指含自有（私有）房屋在内的各類房屋建築面積之和。指房屋外牆（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽台、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建築。 　　

【住宅建築面積】 是指供人居住使用的房屋建築面積，包括企事業、機關、團體等的集體宿舍和家屬宿舍。

【成套住宅建築面積】 是指成套住宅的建築面積總和。 　　

【危險房屋建築面積】 是指結構已嚴重損壞或承重構件已屬危險構件，随時有可能喪失結構穩定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋建築面積。 　　

【房屋減少建築面積】 指報告期由于拆除、倒塌和因各種災害等原因實際減少的房屋建築面積(包括私有房屋)。 　　

房屋建築面積計算規則

1、計算全部建築面積的範圍 　　

a）永久性結構的單層房屋，按一層計算建築面積；多層房屋按各層建築面積的總和計算。 　　

b）房屋内的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建築面積。 　　

c）穿過房屋的通道，房屋内的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳内的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。 　　

d）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。 　　

e）房屋天面上，屬永久性建築，層高2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。 　

f）挑樓、全封閉的陽台按其外圍水平投影面積計算。 　　

g）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。 　　

h）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。 　

i）房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。 　　

j）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外牆（不包括采光井、防潮層及保護牆）外圍水平投影面積計算。

k）有柱或有圍護結構的門廊、門鬥，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。 　　

l）玻璃幕牆等作為房屋外牆的，按其外圍水平投影面積計算。 　　

m）屬永久性建築有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 　　

n）依坡地建築的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。 　　

o）有伸縮縫的房屋，若其與室内相通的，伸縮縫計算建築面積。

2、計算一半建築面積的範圍 　　

a）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。 　　

b）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建築的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。 　　

c）未封閉的陽台、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。 　　

d）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 　　

e）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。 　　

3、不計算建築面積的範圍  

a）層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下和半地下室。  

b）突出房屋牆面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕牆、垛、勒腳、台階、無柱雨蓬等。  

c）房屋之間無上蓋的架空通廊。  

d）房屋的天面、挑台、天面上的花園、泳池。  

e）建築物内的操作平台、上料平台及利用建築物的空間安置箱、罐的平台。  

f）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。  

g）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。  

h）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。  

i）獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防幹、支線。  

j）與房屋室内不相通的房屋間伸縮縫。 　　

房屋使用面積

【房屋使用面積】是指房屋戶内全部可供使用的空間面積，按房屋的内牆面水平投影計算。 　　

【住宅使用面積】是指住宅中以戶（套）為單位的分戶（套）門内全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客廳（堂屋）、亭子間、廚房、衛生間、室内走道、樓梯、壁櫥、陽台、地下室、假層、附層（夾層）、閣樓、（暗樓）等面積。住宅使用面積按住宅的内牆線計算。

使用權利

房屋的所有權和使用權是在房屋交易中經常見到的兩種權利狀态。房屋的所有權是指對房屋全面支配的權利。

《中華人民共和國民法通則》規定，房屋的所有權分為占有權、使用權、收益權和處分權四項權能，這也是房屋所有權的四項基本内容。擁有上述房屋所有權的四項權能，所有權人可以占有、管理、使用、處置所有的房屋，包括出售、出租、抵押、贈予、繼承，并且排除他人的權利。擁有了房屋的所有權就等于擁有了在法律允許範圍内的一切權利。

房屋的使用權是指對房屋擁有的利用及有限占用權。通過房屋租賃或借用實現的是房屋的使用權。房屋的使用權不能出售、抵押、贈予、繼承等，它包含在房屋的所有權之中，是房屋所有權四項基本權能之一。

産權即所有權，按照傳統法理，所有權包括4種權能：占有、使用、收益和處分。使用權僅為所有權權能之一。從21世紀初期的房地産業看，"使用權"概念已發生了根本性變化。

如果你擁有一套房屋的使用權，同時你也就占有了這套房屋；就"使用"來說，在2013開始，使用權與以往的使用權有區别，租來的房子也叫使用，甚至裝修時也可部分地改變房屋結構，這種權利已接近産權的"使用"；再看收益權，隻擁有使用權的房子能否出租，目前有争議，實際上購買房屋使用權，也是一種租賃行為，能否出租要受契約和産權人的限制，契約規定可以轉租的，就可以出租受益；最後看處分權，就是産權擁有者最根本的權能，21世紀"使用權"擁有者也有處分處，但僅能處分"使用權"，比如我擁有房子50年的使用權，住了10年就轉讓了，就是"處分"了後40年的使用權。

我國實行的是土地國有制,即在中華人民共和國國土上,所有土地的所有權都是國家的，這種所有權是不出讓的。開發商建房的土地是向國家買的有期限的使用權，最長為70年。

根據我國現行法律，到時國家就要把土地（當然包括土地上的建築物）無償收回。所以，買産權房并無永久産權可言，開發商向國家買多少年土地使用權，你所購的産權房的産權就是多少年。有些開發商向國家購買了期限70年的土地使用權,由于種種原因,三年後再建房，建房再用去二年，建成後又一下子賣不掉，如你到建成後第三年買了房，那你所購買的産權房的産權期限隻是62年。如果你買了别人居住過20年的二手産權房，你所擁有的産權期限就不到50年了。

房屋所占土地的使用權是國家出售給房地産開發商的，開發商建好房子後，再将房屋及土地使用權轉讓給購房居民。問題是售房時，沒有一家房地産開發商老老實實向購房居民說明他們出售的産權房的實際産權是多少年。到年限國家要無償收回土地和住房。如購房居民仍想擁有房産，必須再向國家交納若幹年限的土地使用金。事實正是這樣，如果購房居民未能在産權期限内将房産賣出去，那麼就會遭受不必要的經濟損失。産權也好，使用權也好，都不是永久的，購房要想代代相傳是不可能的，除非你子子孫孫不斷向國家繳納土地使用金。

所謂産權，就是所有權。從法律角度講，所有權包括占有、使用、收益、處分四種權能。使用權為所有權的權能之一。你擁有一套住房的使用權，看上去你也占有了這套住房。但要出租就會受到一定的限制，能否出租、轉讓獲取收益，都要受到有關法規、契約、産權所有者的制約。再來剖析一下處分權，這應該是産權擁有者最根本的權能。在21世紀初期，按有關規定，居民擁有“使用權”也有處分權，盡管他處分的是“使用權”，而不是“所有權”。在房地産中的産權與使用權兩個概念并沒有多大差别，因為實際效果一樣，隻是多了一種“我擁有産權”的心理感受而已。