房産泡沫:金融學術語-中文百科頻道

概述

一個最理論化關于房地産泡沫的定義大概是這樣的:“指由房地産投機等因素所引起的房地産價格脫離市場基礎的持續上漲，也就是土地和房屋價格極高，與其使用價值(市場基礎價值不符)，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。”也有專家指出，房地産泡沫，主要就是指“房價比較高、空置率比較高”，房價高得遠離市場和個人需求，空置率高得遠離經濟和社會支撐。

實際上不是房價比較高，而且房價過高，遠遠超出了它的價值和普通人購買力。房價的确是房地産泡沫的主要表現，就像股價和整體物價水平一樣，所以在回答一些人的質疑時非常簡單，房地産泡沫就是房價過高，不僅是絕對價位高，而且是相對價位高，高得整個社會無法承受，也許一兩年可以承受，但長期無法承受。

投資過熱所造成的持續性惡性通貨膨脹可以理解為泡沫經濟，而一個行業的過快增長特别是伴随着價格的過度虛高就是一種行業增長的泡沫，但一些特别重要行業的泡沫(像房地産、汽車和高科技産業)卻能演化為整體經濟的泡沫。有些産業的泡沫并不是直接通過這個行業的産品價格上漲來表現，如汽車和高科技産業，在出現泡沫時，其自身的價格(産品的價格可以是持續下跌的)并不上漲，但卻必然伴随着投資和消費需求的膨脹，盡管如此，間接的持續價格上漲卻總是必然出現的，如通過股票價格來顯現。

房地産泡沫的特殊性在于它的泡沫表現一般是房價與股價同時得到反映，如日本80年代的房地産泡沫和香港的房地産泡沫，中國現階段房地産股的價格沒有表現主要有兩個原因：一是整個股市低迷，抑制了房地産股的炒作，二是盡管房地産繁榮，但中國上市的房地産公司業績普遍都不好。

主要特征

主要特征有：房地産價格波動幅度較大、沒有穩定的周期和頻率、貨币供應量在房地産經濟系統中短期内急劇增加等。關于房地産“泡沫”的成因，有以下三個方面：投資者過度投機；消費者及投資者對未來價格的預測偏高；銀行信貸非理性擴張。一旦房地産“泡沫”破裂，則可能造成經濟結構和社會結構的失衡、導緻金融危機甚至引發政治和社會危機。

判斷标準

把判斷房地産泡沫的标準歸納為“五高”，即投資的持續超高增長，消費的持續超高增長，房價持續大幅攀高或持續居高不下，房地産投資所占比重高及房價收入比明顯偏高。

這“五高”之間一般是有很強的關聯性的，不僅是高，而且是持續性的“高”。所定義的持續标準是連續2年以上。而高或超高的界限大緻為：所謂投資和消費超高增長是指房地産投資和消費的年增長率超過GDP增長率的2倍以上；而房價高一是絕對價位高，二是短期内房價增長過快，房價年均增長達到或接近2位數；房地産投資所占比重高指超過25%以上；房價收入比高是指超過6:1甚至是超過8:1。按以上标準，中國房地産的确出現了泡沫現象，而且在一些地區還比較嚴重。

形勢

投資的持續超高增長

房地産投資已連續三年保持接近或超過20%的增長，且呈現逐年加快的趨勢，據此，可以認為當前房地産投資已出現了較明顯的過熱傾向。2000年中國房地産投資增長19.5%，2001年上升到27.3%(另據國家統計局景氣月度數據為25.3%)，2002年1-11月增長28.3%。其中住宅投資增長更快，2000年增長25.8%，2001年上升為28.9%，2002年1-11月為29.5%。從區域上，東部地區投資過熱則更為明顯，3年分别增長21.7%、25.2%和28.2%，這一持續三年高達20%的投資增長是在基數較高的狀況下實現的；中西部地區盡管也連續3年保持了高增長，但因為基數低，處于房地産發展的初期，其過高的标準可定為35%-40%以上。

房産泡沫消費的持續超高增長

商品房銷售額增長持續4年保持20%的高增長，其中2000-2002年連續3年增幅達到30%左右，這表明，全國總體住房消費已出現過熱傾向。1999年商品房銷售額增長23.9%，2000－2001年則分别增長30.1%、29.4%，2002年前11個月增長則繼續加快，達37.4%。

房價持續大幅攀高或持續居高不下

本輪房地産景氣增長中，各地房價普遍上了一個大台階，在一些投資和消費過熱的地方(多數為沿海地區)，房價暴漲，已明顯超出了多數消費者的承受能力)。房價增長在地區間有較大差異，總體是東部省市持續大幅增長，中西部地區中少數地區增長過快，但多數中部地區房價增幅明顯小于全國平均水平。

1997-2002年，商品住宅銷售價格漲幅最快(且均超過30%)的地區有廣西(54.43%)、雲南(53.13%)、遼甯(46.23%)、甯夏(41.68%)湖南(40.38%)、江蘇(37.95%)、山東(37.90%)、上海(37.64%)、河南(32.12%)、陝西(30.67%)和浙江(30.41%)。在這11個房價漲幅超過30%的地區中，東部有5個、西部有4個、中部僅為2個。中部地區房價絕對價位和增幅均明顯小于全國，且兩個房價上漲最快的地區都是過去房價過低(特别是河南省)。

價格上漲最多的地區是東部地區和西部地區，東部地區房價漲幅最高的地區集中在華東地區，實際上廣東、北京住房投資和消費過熱在近幾年的價格上升中無法得到真實的反映，這是因為一是：房價統計不是按加權平均計算的，存在統計上的平均價格偏低的問題；二是：北京、廣東房價絕對價格很高，其大幅漲價在這之前，如北京僅1997年商品住宅的價格便上升了41.59%。西部地區房價上升最快的地區為陝西、雲南，雲南既是受西部大開發的影響，也是受世界園藝博覽會舉辦的影響。

實際上重慶及四川房價漲幅在這期間并不顯著，但平均值掩蓋了局部地區的房價過快增長，重慶市區和四川成都市房價上漲十分迅猛。總體而言，從房價上漲過快反映的房地産熱主要集中在北京、華東沿海地區、廣東、遼甯以及西部的重慶、四川成都、陝西西安、雲南等。

房産泡沫房地産投資比重高

從房地産投資比重來看，全國總體上房地産投資占全部投資(不包括集體和個體，下同)的比重不斷上升，已顯示出投資過度傾向。2002年1-11月房地産投資占全部投資的比重達23.85%，而1998年為17.12%，四年時間提高了6.73個百分點。投資過度依賴于房地産，對經濟的進一步增長是一大隐患，在一些地區這一問題變得越來越突出。投資和經濟過度依賴于房地産的地區多數集中在沿海發達地區和少數西部地區。

整個東部地區2002年前11個月房地産投資占全部投資的比重已超過了30.78%，因此當前東部地區整體上存在房地産投資過度問題。以北京最高，房地産投資占全部投資的比重高達60.89%，其次是上海(38.5%)、廣東(38.38%)、重慶(33.0%)和遼甯(31.19%)等。另外，福建(28.08%)、江蘇(23.72%)、天津(23.64%)和四川(23.55%)均超過了20%。像北京房地産投資占總投資的比重已超過了60%，比上年提高了3.24個百分點，如果住房消費增長明顯回落，将會帶動房地産投資增長大幅回落，從而對經濟增長産生較大影響，其他的如上海、廣東、遼甯和重慶也存在這樣的問題。

這一指标是衡量一個地區房地産投資是不是過高的重要尺度，房地産投資和消費的高增長，如果是與投資比重過高相結合的，那麼就可以肯定其存在投資過熱或過度的問題，相反，如果投資所占比重仍然不高，不超過20%，在一段時間出現投資和消費的高增長，同時價格上升也不是很快，那麼，仍然不能講是過熱，但有可能出現的情況是這些地區内局部地區可能出現過熱，像四川的成都市、陝西的西安市等。按這一指标分析，北京、上海、廣東、重慶和遼甯等地房地産投資已明顯出現了過熱的傾向；其他地區過熱出現在局部地區，主要是省會或其他大城市。

房産泡沫房價收入比明顯偏高

目前中國總體上房價收入比明顯偏高，短期内購買力不足問題将越來越突出。不少學者用房價收入比來衡量是否存在泡沫，實際上不完全正确，或者不夠全面。

房價收入比高有兩層意義：

一是指由于價格上升比居民收入增長快，導緻房價收入比逐年上升，并上升到一個前所未有的高度；

二是指靜态的高，隻是表明購買力不足而已，如一些經濟不發達的地區，一套中檔商品房的價格假定為20萬元，但這一地區人均收入卻相當低，如為3000元每年，三口之家家庭收入為9000元每年，那麼此時的房價收入比便高達20倍以上，如果用這一靜态的房價收入比來衡量這個地區是否存在房地産泡沫，那麼結論是相當的肯定，但實際上在這種情況下不一定形成泡沫，因為這一地區可以沒有什麼人來購買這些商品房，隻有當在房價收入比高的情況下，人們在投資或投機的驅動下冒風險大量購置這樣的商品房時，才可能認定是泡沫，即房價收入比必須與高的需求增長率同時發生時，才可能判斷存在泡沫。

也正是沒有看到這一點，才造成了如一些人研究得出西部地區泡沫大于東部的結論。

統計上的房價是一個不太準确的數據，在許多地方大家都感覺到房價大幅攀升，但統計結果卻增長不多，例如，北京地區這幾年房價仍然是上漲的，但統計結果顯示是下降的，正因為如此，在對房價收入比做縱向比較時要特别小心，如1998年中國絕大多數地區房價收入比都高于數據，也許在一些地區真的如此，但實際情況可能有很大差距。盡管存在這樣的問題，但做靜态的橫向比較是可以說明問題的。

2002年房價收入比最高的是遼甯省(11.5)，其次為北京(11.0)、雲南(10.6)、上海(9.9)、天津(8.9)和海南(8.9)，在8倍以上的地區有吉林(8.1)、黑龍江(8.1)、廣東(8.0)、陝西(8.7)和甯夏(8.6)(見表2-1-3)。大緻可以認為這些地區或它們的一些城市房地産呈現過熱的問題。但這一指标還要與其他指标結合着看，如統計上的房價是否真正地反映實際房價，而且要與投資和消費增長的情況相結合分析。

綜合以上“五高”标準，東部地區，其中以北京、上海、遼甯、廣東和浙江最為突出。少數西部地區如重慶、四川、陝西等省市的一些中心城市也存在一定的泡沫現象。

房産泡沫房屋閑置率過高

2009年，世界三分之二的國家和地區面臨房産泡沫危機，在所有房地産泡沫國家和地區中，中國排名第一。中國的房屋空置率早已經超過國際警戒線，在上海，大約有六分之一的高級住宅是沒有人住的；在北京為四分之一，在深圳為三分之一，未來的幾年裡，中國的房屋空置率還有再加大的趨勢。