基本介紹
最初起源于西方國家，本意屬于英美平衡法體系中的一種法律關系，後于20世紀90年代從香港引入内地房地産市場，先由深圳建設銀行在當地試行，之後逐漸在内地流行起來，因為在房地産領域頻頻出現并正式運用于文本，其含義逐漸演化成了“抵押貸款”，目前在國内已經被正式稱為“個人購置商品房抵押貸款”。“按揭”是一種新興起的詞彙。有的詞語因事物的消失而“消失”了，如：“諸侯”“太監”“紅衛兵”“糧票”等，隻存在于過去的着作或使用于談到過去相關情況的時候。
有的詞語随舊事物的複活而“複活”了，如“老闆”“典當”“販毒”“股市”等。許多詞語随新事物的産生而産生了，如“電視”“上網”“博士後”“掃黃打非”等。吸收了新的外來語，如“托福”“按揭”“放送”“卡拉OK”等。
吸收了新的方言詞語，如“大款”“大腕”“埋單”“打的”等。語言是社會現象，是約定俗成的，社會上已經認可的、通用的詞語，我們在應用文中也可以用。社會生活的變革和科學技術的進步推動語言的發展變化，我們使用發展變化了的語言才能更好地反映新的社會生活和新的科學技術。（以上内容節選自《應用寫作》雜志1999年第11期《應用文語言二題》）對于中國大陸目前的工薪按揭購房者（即房奴）而言，應解釋為：按住你，再一層一層地揭你的皮。
關于按揭一詞起源的另一種說法來自氣象出版社2009年出版的《常見字詞辨誤》一書（作者張海峰）。在其書中第四頁的文章《“按揭”何意？》中，作者認為“揭”字在古代漢語和現代漢語中均有“抵押貸款”的意思，這在一些文學作品可以看到。當代著名作家姚雪垠的長篇小說《長夜》中就有這樣的描寫：“前幾天人家債主逼得緊，我跑到姐家去，央着姐夫求爺告奶地又揭了十幾塊，拿回來把利錢還上。”姚雪垠在文中自注：“借高利貸叫做揭債、揭借，簡稱‘揭’。”姚雪垠是河南人，書中寫的有時河南的事，看來這個詞在中原一帶已經流行很久了。
至今，河南農村的老人中，仍對“借”和“揭”這兩個字意義上的區别分得很清楚：“借”是“暫時使用别人的物品或金錢”，而“揭”則是用不動産做抵押的有息定期貸款。
起源
“按揭”一詞是英文“Mortgage”的粵語音譯，最初起源于西方國家，本意屬于英美平衡法體系中的一種法律關系，後于20世紀90年代從香港引入内地房地産市場，先由深圳建設銀行在當地試行，之後逐漸在内地流行起來，因為在房地産領域頻頻出現并正式運用于文本，其含義逐漸演化成了“抵押貸款”，目前在國内已經被正式稱為“個人購置商品房抵押貸款”。“按揭”是一種新興起的詞彙。有的詞語因事物的消失而“消失”了，如：“諸侯”“太監”“紅衛兵”“糧票”等，隻存在于過去的着作或使用于談到過去相關情況的時候。
有的詞語随舊事物的複活而“複活”了，如“老闆”“典當”“販毒”“股市”等。許多詞語随新事物的産生而産生了，如“電視”“上網”“博士後”“掃黃打非”等。吸收了新的外來語，如“托福”“按揭”“放送”“卡拉OK”等。吸收了新的方言詞語，如“大款”“大腕”“買單”“打的”等。語言是社會現象，是約定俗成的，社會上已經認可的、通用的詞語，我們在應用文中也可以用。社會生活的變革和科學技術的進步推動語言的發展變化，我們使用發展變化了的語言才能更好地反映新的社會生活和新的科學技術。（以上内容節選自《應用寫作》雜志1999年第11期《應用文語言二題》）
定義
指以房地産等實物資産或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清後銀行歸還抵押物。
對于中國大陸目前的工薪按揭購房者（即房奴）而言，應解釋為：按住你，再一層一層地揭你的皮。
按揭是指按揭人将房産産權轉讓按揭，受益人作為還款保證按揭人在還清貸款後，受益人立即将所涉及的房屋産權轉讓按揭人，過程中按揭人享有使用權。
劃分
香港回歸祖國前，香港對按揭的規定分為廣義和狹義兩種。
廣義的按揭是指任何形式的質押（質押是動産的抵押）和抵押；
狹義的按揭是指将房地産轉移到貸款人名下，等還清貸款後，再将房地産轉回到借款人（抵押人）名下。
住房按揭貸款
住房按揭貸款是住房擔保貸款的一種，是指購房者以所購住房作抵押并由其所購買住房的房地産開發企業提供擔保的個人住房貸款。“按揭”的通俗意義是指用預購的商品房進行貸款抵押。它是指按揭人将預購的物業産權轉讓于按揭受益人(銀行)作為還款保證，還款後，按揭受益人将物業的産權轉讓給按揭人。具體地說，按揭貸款是指購房者以所預購的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款，購房者按照按揭契約中規定的歸還方式和期限分期付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權收走房屋。
購房按揭貸款可分為狹義的和廣義的按揭。
狹義的購房按揭可以從兩個方面分類，一種是僅僅指一系列合同中的按揭貸款合同所包含的内容；另一種是指購房者通過按揭購房比不通過按揭購房多出來的合同内容。按照這種概念，前面提到的合同中，除去購房人同開發商簽定的購房合同之外的所有合同，都是屬于狹義的購房按揭。
狹義的購房按揭包括購房人向銀行申請購房貸款的手續、房屋價格估價、抵押手續、按揭擔保、住房保險手續、首付款比例、貸款利率、貸款期限、貸款償還方式、違約處理條款等具體内容，在不規範的購房按揭機制下，還有購房人的貸款信用擔保。狹義的購房按揭的核心内容是房屋抵押手續、首付款比例、貸款利率、貸款期限及貸款償還條件。狹義購房按揭直接影響交易雙方或者三方（包括房地産公司）、多方（包括保險公司、房地産估價機構）的直接利益。一個良好的購房按揭機制，應當使狹義的購房按揭實施起來效率最高，包括手續多少、時間長短、風險大小、公平性等方面的内容。
廣義的購房按揭不僅須包括狹義的購房按揭的全部内容，還包括實現狹義的購房按揭的直接環境機制、房地産交易價格機制，具體地講，包括房地産價格機制、房地産交易價格機制（主要指交易稅費和交易手續）、房地産估價機制、政府對狹義購房按貸款的支持政策（如政府貼息）、狹義購房按揭、銀行購房按揭流動資金的保險機制、違約處理機制（包括違約處理條款）、二手房地産交易市場（也稱房地産三級交易市場）、法律機制、居住福利保險機制。廣義的購房機制的核心思想是為狹義的購房按揭創造實現條件。各國根據自己的國情和對購房廣義按揭機制的實際理解程度，推行自己的廣義購房按揭模式。這些模式的差别，将直接影響這些國家的居住發展水平，還會對相關的一些國家财政、法律、經濟、社會、文化機制産生重大影響。
狹義的購房按揭與廣義的購房按揭的關系是：狹義的購房按揭是廣義的購房按揭的必要條件，廣義的購房按揭是狹義的購房按揭得以實現的環境機制。沒有狹義的購房按揭運行機制的存在，就不能稱為是廣義的購房按揭機制。沒有廣義的購房按揭機制保障，狹義的購房按揭是不可能實現的。廣義購房按揭機制的差異，直接影響狹義購房按揭機制的内容和運作效果，影響狹義購房按揭交易雙方的經濟利益。
抵押與按揭的區别
《城市房地産管理法》和《擔保法》所規定的抵押與香港的按揭有一定的區别，即這兩個法律對抵押的界定都以不轉移占有為條件。
由于房屋價值量大，即使在人均收較高的國家或地區，購房者一次籌足購房的款項是有一定困難的。如果所有的購房者都要等到購房款齊備後再買房，少則要十多年，多則要數十年，而且在這漫長的等待時間裡還要交付因租用房屋而承擔的費用。
近幾年來，由于金融機構的參與，銀行向購房者發放貸款，使購房者得以提前獲得住房。
對房地産開發公司來說，銀行向購房者發放貸款，使購房者提前買房，有利于房地産開發公司回籠資金進行周轉，以獲得更多的利潤。
對銀行來說，如果直接向房地産開發公司發放貸款，開發公司用貸款來建造的房屋并不能很快地全部銷售出去，這勢必影響開發公司的還貸能力。如果直接向購房者發放貸款，購房者将所得的貸款全部用于購房，由于給予購房者的貸款額要低于房價，購房者自己還要投入一筆資金用以購買房屋，又由于購房者在獲取貸款時以購得的房屋作抵押，所以還貸的可靠性得到充分的保證。
這種抵押貸款，對于購房者、房地産開發公司和銀行都是有利的，而且促進了房地産市場的繁榮。因此，近幾年來比較流行。一些房地産開發公司便開始将這種抵押貸款稱為“按揭”，有的售房廣告标明“提供×成按揭”，即是銀行可以提供給購房者的貸款比例，如“六成”就是可以提供房價60%的貸款。銀行為了貸款的安全起見，一般最高隻能提供房價70%的貸款。在流動性過剩，國家有意收縮流動性的時期，銀行可能會将首付的比例提高，比如2007年9月下旬，中國建設銀行等一些商業性銀行，為了解決流動性緊張的問題，将按揭的首付比例提高到了4成。
按揭與抵押貸款不完全相同，對按揭較為貼切的解釋是向購房者提供的購房抵押貸款，其貸款的目的是為了購買房屋（主要是住宅），并不是所有的以房屋為抵押的貸款都可以稱作按揭。
提前還貸能不能節約利息支出
提前還貸能不能節約利息支出，就得看是提前幾天。因為銀行的年利率是按360天計算的，而一年卻有365天。因此，對于是1年期的貸款，你若提前還貸，使貸款的實際天數少了360天，你就能節約利息支出；但若使貸款的實際天數大于360天，你就會很冤枉地多支付利息了。
比如，2006年，江小姐用房産抵押向銀行借了一筆50萬元的1年期個人消費貸款，利率為7.254%（在一年期基本利率5.58%的基礎上上浮了30%），貸款于2007年3月29日到期。為了節約利息支出，她于今年3月28日提前歸還了50萬元的貸款。還款後，江小姐回家仔細一算，發現有問題，似乎銀行多收了利息。就算到期還款，利息也才36270元，可提前一天還款少占用銀行資金一天，卻還要多支付利息？後來江小姐電話訊問銀行，才知道自己提前還貸，還吃了虧。
原來銀行有規定：1年期的貸款，實行“一次性還清貸款本息”的還貸做法：貸款到期還款，利息按“貸款本金×年利率”計算；貸款提前還款，按“貸款本金×貸款日利率×貸款實際天數”計算利息。銀行對于日利率的計算公式為：年利率÷360天。根據銀行的規定，江小姐若于3月29日貸款到期時歸還貸款，則銀行就按到期還款計算利息，計算公式如下：貸款本金500000元×年利率7.254%×1年＝36270元。
而江小姐3月28日還款，銀行則按實際貸款天數364天計算利息，計算公式如下：貸款本金500000元×（年利率7.254%÷360）×實際貸款天數364×1年＝36673元。其中，日利率＝年利率7.254%÷360如此一計算，江小姐提前還款顯然還要多支付利息312元（36673元-36270元），真是吃大虧了。江小姐的吃虧經曆，給我們一個教訓：對于是1年期的貸款，提前還貸并不一定就節約利息支出。提前還貸能不能節約利息支出，就得看是提前幾天。
因為銀行的年利率是360天計算的，而一年卻有365天，這之間差了5天的時間；借款的實際天數360天，就是提前還貸與到期還貸利息支出相同的平衡點。因此，你若提前還貸，使貸款的實際天數少于360天，你就能節約利息支出；相反的，若提前還貸，使貸款的實際天數大于360天，你就會很冤枉地多支付利息了。因此，看似很簡單的貸款歸還之事，其實隐藏着很大的學問，小視不得，也想當然不得。弄清還貸的“真谛”，會讓你節約一大筆開支，使你的銀行借款成本最低化。
這個隻是對于1年期限的計算，對于高于1年期限的貸款，一般常規的房屋按揭是10年，20年，提前還貸無疑是能夠節約利息的，而且還的越多，能夠省的利息也越高。這個道理應該誰都能夠明白。但是要注意的一點的是，現在的銀行對于提前還貸，是有限制的，而且還要收取違約金。違約金的多少以及計算方式，是2個重要的方面，每個銀行的規定不同，可以在百度知道裡面搜索一下，當然，當面去銀行詢問是最好的。
按揭的風險
按揭作為一種抵押貸款，對銀行來說，本身就存在着風險。以2007年一季度時美國次級按揭的蝴蝶效應引發的全球金融風險來說，由于按揭這種融資方式，部分決定于房市的市場狀況，當市場利率上升，房市低迷時，貸款人的還款能力就有可能受到影響，銀行也就相應面臨着巨大的信貸風險。當風險積聚到一定的程度時，就有可能有朝一日，暴發出巨大的金融風險。9月份部分商業銀行提高按揭首付比例的做法在一定程度上也是出于防範這一風險的表現。
流程
簽件-評估-查冊-送審-同貸-遞件-交稅-過戶-出具新證-歸檔-抵押-他證-放款
注意事項
七要
一、申請貸款額度要量力而行。在申請個人住房貸款時，借款人應該對自己目前的經濟實力、還款能力做出正确的判斷，同時對自己未來的收入及支出做出正确的、客觀的預測。一般來說，要從自己的年齡、學曆、所從事的職業的行業前景、單位性質等因素分析自己的預期收入趨勢，同時兼顧未來大額支出因素後，才可謹慎地确定貸款金額、貸款期限和還款方式，根據自己的收入水平設計還款計劃，并适當留有餘地。
二、辦按揭要選擇好貸款銀行。對借款人來說，如果您購買的是現房或二手房，可以自行選擇貸款銀行。按揭銀行的服務品種越多越細，您将獲得靈活多樣的個人金融服務，以及豐富的服務與産品組合。如工行上海分行推出了一系列新舉措，取消公證環節、取消部分職業收入穩定、償債能力強的客戶群體的借款人收入證明，為借款人調整貸款期限、允許借款人變更抵押物、變更房地産權利人等。
三、要選定最适合自己的還款方式。目前基本上有兩種個人住房貸款還款方式：一種是等額還款方式，另一種是等額本金還款方式。借款人若采用等額還款方式，在整個還款期的每個月份，還款額将保持不變(調整利率除外)，在還款初期，利息占每月還款總額的大部分。随着時間的推移，本金逐漸攤還，貸款餘額逐漸減少，由此應還利息不斷降低，還款額中利息的比重将不斷減少，本金比重将不斷增加。
而采用等額本金還款方式，其本金在整個還款期内平均分攤，利息則按貸款本金餘額逐日計算，并與本金一起償還。對于借款人來說，每月還款額在逐漸減少，但償還本金的速度是保持不變的。對于每個借款人來說，在與銀行簽訂借款合同時，要先對兩種還款方式進行了解，确定最适合自己的還款方式，因為還款方式一旦在合同中約定，在整個借款期間就不得更改。
四、向銀行提供資料要真實。申請個人住房商業性貸款，銀行一般要求借款人提供經濟收入證明，對于個人來說，應提供真實的個人職業、職務和近期經濟收入情況證明。因為如果你的收入沒有達到一定的水平，而你沒有足夠的能力還貸，卻誇大自己的收入水平，很有可能在還貸初期發生違約，并且經銀行調查證實你提供虛假證明，就會使銀行對你的信任度大大降低，從而影響到自己的貸款申請。
五、提供本人住址要準确、及時。借款人提供給銀行的地址準确，就能方便銀行與他的聯系，每月能按時收到銀行寄出的還款通知單。此外，特别提醒借款人注意的是，當您搬入新居，一定要将新的聯系地址、聯系方式及時告知貸款銀行。不然，借款人一旦接不到貸款銀行的有關通知，會造成一些不必要的麻煩。
六、确定産權人時要考慮到退稅。根據有關規定，對于1998年6月1日以後購買商品房的個人，可享受個人所得稅計征稅基抵扣。由于抵扣的對象隻限于房産證上列舉姓名的房屋産權擁有者，所以對于每個家庭來說，要慎重确定所購住房的房地産權利人(購房人)，不要因為買房時沒有充分考慮到家庭成員的退稅問題，而到貸款手續辦完、抵押登記手續辦妥後，再提出增加房地産權利人(購房人)，這時，操作的難度就大了。
七、每月要按時還款避免罰息。對借款人來說，一旦與銀行簽訂借款合同，就應該在簽約的一個月内，将首期還款足額存入您指定的還款賬戶中，供銀行扣款，因為從貸款發放的次月起，您就進入了還款期，每月應按約定還款日，委托貸款銀行從自己的存款賬戶或信用卡賬戶上自動扣款，對借款人來說，必須在每月約定的還款日前注意自己的還款賬戶上是否有足夠的資金，防止由于自己的疏忽造成違約而被銀行罰息。
七不要
一、申請貸款前不要動用公積金。如果借款人在貸款前提取公積金儲存餘額用于支付房款，那麼您公積金賬戶上的公積金餘額即為零，這樣您的公積金貸款額度也就為零，也就意味着您将申請不到公積金貸款。
二、在借款最初一年内不要提前還款。按照公積金貸款的有關規定，部分提前還款應在還貸滿1年後提出，并且您歸還的金額應超過6個月的還款額。
三、還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行。當您在借款期限内償債能力下降，還貸有困難時，不要自己硬撐。可向銀行提出延長借款期限的申請，經銀行調查屬實，且未有拖欠應還貸款本金、利息，銀行就會受理您的延長借款期限申請，但是，借款期限變更按規定隻可辦理一次。
四、取得房産證後不要忘記退稅。當您購買商品房時，應将可退稅的家庭成員全部作為房地産權利人寫入買房合同，并且在簽訂合同，支付房款後即辦理;購房者已繳個人所得稅稅基抵扣;申請，取得本人的;稅收通用繳款書;。待您辦妥房地産權利證明後的6個月内，應前往稅務部門辦理退稅手續。
五、貸款後出租住房不要忘記告知義務。當您在貸款期間出租已經抵押的房屋，您必須将已抵押的事實書面告知承租人。
六、貸款還清後不要忘記撤銷抵押。當您還清了全部貸款本金和利息後，可持銀行的貸款結清證明和抵押物的房地産權利證明前往房産所在區、縣的房地産交易中心撤銷抵押。
七、不要遺失借款合同和借據。申請按揭貸款，銀行與您簽訂的借款合同和借據都是重要的法律文件，由于借款期限最長可達30年，作為借款人，您應當妥善保管您的合同和借據，同時認真閱讀合同的條款，了解自己的權利和義務。
前景發展
通過以上對按揭和抵押、質押、讓與擔保的比較分析，可以看出按揭于抵押、質押、讓與擔保的全新的物權形式。為了更全面、更深入的認識按揭的法律屬性，我們不妨對抵押、質押、按揭所涉及的法律關系作一番探究。一般說來，抵押、質押和讓與擔保大多隻涉及一個主法律關系。抵押、質押是随着這一法律關系的産生而産生、存在而存在、終止而終止。而按揭的法律關系要比它們複雜得多，涉及的法律關系不隻是一個，一般有四到六個。因此按揭在很大程度上不同于抵押、質押和讓與擔保，它有其自身的特性，所以很難說按揭的法律屬性就是其中之一。既然按揭有其自身的特性，又與抵押、質押、讓與擔保在很多方面不相同，那就不必勉強地将其歸屬于其中。按揭就是按揭，一種新型的獨立的擔保物權形式，，其法律屬性也就是按揭，它應當在中國未來的民法典中占有一席之地。
