地役權:按合同約定利用他人不動産權利-中文百科頻道

定義

地役權，是指在他人的不動産之上按照合同約定，設立他人的不動産，以提高自己的不動産效益的用益物權。在地役權法律關系中，為自己不動産的便利而使用他人不動産的一方當事人稱為地役權人，也叫需役地人，将自己的不動産提供給他人使用的一方當事人稱為供役地人。因使用他人不動産而獲得便利的不動産為需役地，為他人不動産的便利而共使用的不動産為供役地，即他人的不動産為供役地，自己的不動産為需役地。

地役權的基本内容是，地役人有權按照合同約定，利用供役地人的土地或者建築物，以提高自己的需役地即土地或者建築物的效益。

法律規定

民法典的規定

第三百七十二條　【地役權的定義】地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動産，以提高自己的不動産的效益。

前款所稱他人的不動産為供役地，自己的不動産為需役地。

第三百七十三條　【地役權合同】設立地役權，當事人應當采用書面形式訂立地役權合同。

地役權合同一般包括下列條款：

（一）當事人的姓名或者名稱和住所；

（二）供役地和需役地的位置；

（三）利用目的和方法；

（四）地役權期限；

（五）費用及其支付方式；

（六）解決争議的方法。

第三百七十四條　【地役權的設立與登記】地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

第三百七十五條　【供役地權利人的義務】供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其不動産，不得妨害地役權人行使權利。

第三百七十六條　【地役權人的義務】地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權利人物權的限制。

第三百七十七條　【地役權期限】地役權期限由當事人約定；但是，不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩餘期限。

第三百七十八條　【地役權的承繼】土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權等用益物權時，該用益物權人繼續享有或者負擔已經設立的地役權。

第三百七十九條　【在先用益物權對地役權的限制】土地上已經設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等用益物權的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

第三百八十條　【地役權的轉讓】地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但是合同另有約定的除外。

第三百八十一條　【地役權的抵押】地役權不得單獨抵押。土地經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。

第三百八十二條　【地役權對需役地及其上權利的不可分性】需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。

第三百八十三條　【地役權對供役地及其上權利的不可分性】供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有法律約束力。

第三百八十四條　【供役地權利人單方解除地役權合同的法定事由】地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：

（一）違反法律規定或者合同約定，濫用地役權；

（二）有償利用供役地，約定的付款期限屆滿後在合理期限内經兩次催告未支付費用。

第三百八十五條　【已登記地役權的變更、轉讓或消滅手續】已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

常見問題

地役權的設立

1、地役權設立合同

地役權通常由需役地權利人與供役地權利人之間以合同方式設定。地役權合同一般包括下列條款：（1）當事人的姓名或者名稱和住所；（2）供役地和需役地的位置；（3）利用目的和方法；（4）地役權期限；（5）費用及其支付方式；（6）解決争議的方法。其中，地役權期限由當事人約定；但是，不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩餘期限。

2、地役權的登記對抗主義

《民法典》第374條規定，地役權自地役權合同生效時成立，但未經登記，不得對抗善意第三人。這裡的善意标準與民法上通常的善意标準一緻，即第三人無過失地相信供役地上沒有地役權時，需役地權利人不能向其主張地役權，除非有關地役權内容在登記機構進行了登記。

我國《民法典》上關于地役權登記對抗主義的觀點與大陸法系諸國的立法通例并不相同。參照大陸法系立法通例，地役權的設立一般采取登記生效主義。我國《民法典》之所以在地役權設立上采取登記對抗主義，原因在于地役權大量發生在農村，而我國農村尚未建立完善的不動産登記制度，如果地役權設立一律要求登記才得生效，則過于脫離我國現實，反而使大量地役權無法設立。為了方便群衆，減少成本，我國《民法典》對地役權采取了登記對抗主義。

地役權的轉讓

地役權是一種從屬性權利，因此，地役權不能夠被單獨地轉讓。這裡的單獨轉讓，是指地役權脫離了供役地和需役地的關系，而成為單獨的轉讓标的。

建設用地使用權人、土地承包經營權人、宅基地使用權人将其權利轉讓，受讓人對于既存的供土地使用的地役權設施有繼續使用的必要時，則取得以使用該設施為内容的地役權。故地役權隻能跟随用益物權的轉讓而轉讓，即需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權轉讓時，設計地役權的，受讓人同時取得地役權。供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權轉讓時，轉讓設計地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

地役權人的權利和義務

1、地役權人的權利

（1）使用供役地的權利

地役權是權利人為其土地的方便和利益而利用他人土地的權利，因此，地役權的實現必須以使用供役地為條件。地役權人可以按照地役權設定合同約定的使用目的、範圍和方法，行使其使用供役地的權利。《民法典》第375條規定：“供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其不動産，不得妨害地役權人行使權利。”地役權人對供役地的利用，不必是獨占性的利用（這與土地承包經營權、建設用地使用權以及宅基地使用權等用益物權不同）。地役權人既可以與供役地權利人共同利用供役地，也可與其他地役權人同時或依次利用供役地。

（2）從事附屬行為的權利

地役權人為實現其權利，可以在供役地上為必要的附屬行為，例如地役權人為實現其取水權，需要從供役地上通行。對于此種通行，供役地人也應當允許。判斷地役權人所為行為是否屬于附屬行為，可以根據以下标準：是否以實現既存的地役權為目的，即目的的從屬性；是否不實施這種行為則不能實現其地役權，即手段的必要性。

（3）設置附屬設施的權利

地役權人為了實現其權利，可以在供役地上修建一些必要的附屬設施。例如，為了取水可以在供役地上修建水泵等設施，為了通行可以在供役地上修建道路等。這些附屬設施，可以由地役權人自行修建，也可以由地役權人與供役地人共同修建，雙方協商确定出資比例和管理方式。

2、地役權人的義務

（1）合理使用供役地的義務

地役權人必須按照地役權的内容使用供役地，不得随意擴大其使用範圍。地役權是供

役地為需役地所承受的負擔，因此，地役權人應當采取對供役地損害最小的使用方法。地役權人使用供役地時，不能脫離需役地的需要而使用。《民法典》第376條規定：“地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權利人物權的限制。”

（2）支付費用的義務

如果地役權設立是有償的，地役權人應當按照約定的數額、期限和支付方式，向供役地人支付費用。

（3）維持工作物或設置物的正常狀态和對供役地權利人使用工作物的容忍義務地役權人應維持工作物或設置物的正常狀态，以防損害供役地的利用。在供役地上設有工作物的，在不妨礙地役權人便利使用的前提下，地役權人應當允許供役地權利人的合理使用。當然，當事人之間有另行約定的，則依約定。

供役地權利人的權利和義務

1、供役地權利人的權利

（1）對附屬設施的共同使用權

供役地人對于地役權人所設置的附屬設施，如道路、取水設備、排水設施等，在不妨礙地役權人權利行使和實現的前提下，有共同使用的權利。

（2）費用支付請求權

如果地役權設立時雙方當事人約定了費用的數額、支付期限和支付方式的，則供役地權利人有權按照約定要求地役權人支付。如果地役權人長期拖欠租金費用，則供役地權利人有權依法解除地役權設定合同，終止地役權。

（3）利用場所及方法的變更請求權

地役權設立之後，供役地人對其土地的主體利用權依然存在。在供役地人使用其土地的過程中，如果産生了變更既存地役權行使或者實現方法的需要，則在不影響既存地役權設立的前提下，為了實現整個社會利益的最大化，供役地人可以請求需役地人予以變更。

2、供役地權利人的義務

（1）允許地役權人利用土地

供役地權利人應當按照地役權設立的目的、範圍和方式，允許地役權人使用其土地。對于雙方需共同使用，在設立地役權時約定了使用方式的，供役地權利人應按照約定允許地役權人使用。

（2）分擔共用設施的維持費用

如果供役地權利人在不妨礙地役權行使的範圍内使用了地役權人修建的附屬設施，則供役地權利人應當在其受益的範圍内負擔該設施的保養和維護費用。在地役權設立時雙方對共用設施的維護費用另有約定的，可以根據該約定執行。

地役權的消滅

1、供役地或需役地的滅失

地役權的存在，以存在需役地與供役地兩塊分屬不同主體的土地（包括建築物）為前提，因此，地役權不僅在需役地與供役地兩塊土地全部滅失時消滅，而且，兩塊土地中的一塊滅失時，亦随之消滅。值得注意的是，供役地或需役地僅一部分滅失的，除已事實上不能行使外，不能認為地役權消滅。

2、地役權的目的事實上已不能實現

由于客觀情況的變化，導緻設定地役權的目的已不能實現，地役權的繼續存在對地役權人已經沒有價值時，地役權應歸于消滅。例如，汲水地役權因供役地水源枯竭而消滅。

3、供役地人依法解除合同

《民法典》第384條規定：“地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：（一）違反法律規定或者合同約定，濫用地役權；（二）有償利用供役地，約定的付款期限屆滿後在合理期限内經兩次催告未支付費用。”在發生法定事由的情況下，供役地權利人可以行使合同解除權。該解除權屬于形成權的一種，依供役地權利人的單方意思表示即可行使。該解除權的行使，不僅消滅地役權合同的效力，而且導緻地役權這種物權本身的消滅。合同解除之後，地役權自解除之時起歸于消滅，但地役權關系并非溯及地消滅，故供役地權利人已經得到的地租不必返還。

定義辨析

地役權與相鄰權的區别

1、權利性質的區别

相鄰權不是一種獨立的物權，地役權是一種獨立的物權。

2、權利的取得方式不同

相鄰權是法定的權利，不動産所有權人或者占有人因相鄰而依照法律的規定取得。地役權是約定的權利，當事人須經過約定而設定這種權利。

3、權利的内容不同

相鄰關系的一方有權對相鄰的另一方提供便利的最低要求。而地役權設定的目的并非滿足不動産權利行使過程中的最低要求，而是使自己的權利更好地得到行使。

4、對不動産是否相鄰的要求不同

相鄰關系依法發生在相互毗鄰的不動産權利人或者合法占有人之間，而地役權則既可以可生在相鄰的兩塊不動産權利人或者合法占有人之間，也可以發生在不相鄰的不動産權利人在合法占有人之間。

5、權利的有償性和期限限制不同

相鄰權是無償的、無固定期限的，地役權一般是有償的、有固定的期限限制的。

案例分析

案例：黃某等訴某市XX旅遊客運有限公司等相鄰關系糾紛案

案情介紹

【裁判要旨】我國法律對相鄰關系中的權利類型采用了列舉形式加以設定，尚無視覺衛生權、眺望權等新類型權利。但在特定的環境中，物權主體權利的行使對相鄰關系中特定主體的視覺衛生權構成侵害的，侵權之物權主體應當承擔排除妨害、賠償損失等法律責任。

【案号】（2007）新民一初字第0695号

【案情】

原告：黃某、沈某。

被告：某市XX旅遊客運有限公司（以下簡稱XX公司）。

被告：某城建物業管理有限公司（以下簡稱物業公司）。

2004年4月14日，黃某、沈某與某市銀X房産開發有限公司（以下簡稱銀X公司）簽訂商品房買賣合同1份，約定由銀X公司将東方銀X5樓5A号房出售于黃某、沈某，同時還約定該商品房所在樓宇的屋面使用權、外牆面使用權歸全體業主所有，由物管公司統一管理。2005年1月8日，銀X公司、物業公司向黃某、沈某發放了入住通知書。黃某、沈某于2006年4月29日領取了房屋産權證，确定房屋坐落于某市新區長江路5－1－xx，建築面積為215.54平方米，設計用途為成套住宅。2004年11月18日，銀X公司與物業公司簽訂前期物業管理服務合同1份，約定由銀X公司委托物業公司對東方銀X實行統一物業管理，包括對房屋建築共用部位的維修、養護及管理。2005年1月31日，物業公司又與沈某簽訂前期物業服務協議1份，協議第9條第2款約定商業用房隻能在自己的鋪位或門面前立面按甲方（即物業公司）要求統一懸挂、張貼，須先報行政主管部門審批。

2006年5月12日，物業公司與XX公司簽訂協議1份，約定XX公司向物業公司租賃東方銀X4樓裙房部分屋頂作為廣告門頭宣傳牌，租賃位置為龍山路朝向的XX公司外牆上沿及女兒牆與長江路朝向的XX公司外牆上沿及女兒牆上方，租賃費用為5萬元/年。協議還對廣告牌的尺寸規模、字樣、字體尺寸、行政審批、雙方的權利義務及違約責任等進行了約定。另該協議第11條約定若5樓或6樓業主對XX公司在其所在女兒牆上方做的廣告牌影響其采光等而産生糾紛，物業公司負責協調，XX公司承擔由其安裝廣告牌對業主所造成的損失。2006年5月22日，某市城市管理局作出行政許可決定書，許可XX公司在東方銀X4樓頂豎立樓頂字牌。2006年6月18日，XX公司在其公司營業所在地、東方銀X4樓401室女兒牆上方豎立起字号牌；同年6月26日，沈某以某市麥傑貿易有限公司（以下簡稱麥傑公司）名義向XX公司發出申明1份，言明XX公司将廣告牌豎立于麥傑公司展廳（會客區）落地玻璃前，擋住正常對外空間視線，嚴重影響公司展廳形象，要求XX公司于一周内拆除廣告牌。2006年6月29日，XX公司向麥傑公司發出回複申明1份，言明其所豎立的廣告牌不存在上述影響，且其行為合法、合情、合理，對麥傑公司的要求不予接受。

另，東方銀X401室産權所有人為邵雲，其自願将該房屋作為XX公司的經營場所。

訴訟中，黃某、沈某向法院提供現場照片6張，法院于2007年9月14日到現場制作現場圖1份，前述證據表明：501室内大部分區域為麥傑公司産品展示廳，西北側為呈弧形落地玻璃窗，并在臨窗處内設會客區一處，窗外即可見字号牌背面；XX公司在東方銀X4樓女兒牆上方長江路朝向（面朝西）豎立方形字号牌4座，每塊字号牌牌高為5.77米（其中包括鋼制基座2.2米，牌身3.57米），寬3.34米，背景為分栅式條狀面闆7塊（每塊闆寬約0.424米，間隙均為0.1米），正面分别用紅色字體各書寫錦、江、客、運四字，各字号牌間間隔0.9米，各字号牌均以鋼制網架支撐，寬度均與字号牌寬相同，深度均為3.05米，字号牌離501室最近處為6.45米，最遠處為8米左右，鋼制網架離501室最近處為3.4米；XX公司在東方銀X4樓女兒牆上方長江路、龍山路交叉口朝向（面朝西北）豎立長方形字号牌1座，牌高參數同前，牌寬6.8米，背景參數同前，正面用紅色字體書寫XX二字及XX公司企業标志1枚，字号牌亦用鋼制網架支撐（參數同前），字号牌離501室最近處為3.8米，鋼制網架離501室最近處為0.7米。另查明，東方銀X4樓及501室之間存在設備層，4樓屋面至設備層層頂的層差為2.47米。

原告黃某、沈某訴稱，XX公司在其不知情的情況下在4樓屋面豎起五塊巨大的廣告牌，面積足以遮擋其501室所有落地窗，緻原告原享有的遠眺感變成面對廣告牌雜亂背面的壓抑感，且嚴重影響其房屋的通風、采光。二被告在未經任何授權的情況下擅自使用歸全體業主所有的屋面謀私利，屬侵權行為并嚴重損害其合法利益，故要求二被告立即拆除廣告牌以排除妨礙并恢複原狀，賠償其損失5萬元。

被告XX公司辯稱，其豎立的是企業字号牌而非廣告牌，事先已與物業公司簽訂了許可合同并經行政許可；豎立字号牌時已經考慮到通風采光問題，對字号牌采用了栅欄式，且離原告房屋距離較遠，實際并未影響原告的通風采光權；眺望權則屬違約責任範圍，應當有相應的合同約定，原告提起的是侵權之訴而非違約之訴，故眺望權之主張不能成立；原告所購房屋系住宅樓，但原告在該房屋内開設公司，其本身行為不合法，故要求駁回原告的訴訟主張。

被告物業公司辯稱，其不是本案适格的被告主體，因其系受銀X公司委托實施物業管理行為，根據委托物業管理協議及其與業主簽訂的物業管理合同，其有權允許XX公司豎立字号牌，且收取的費用亦均用于全部物業的管理，原告亦因此有受益，故其并未違反合同約定，亦不存在侵權。原告與XX公司間産生的糾紛與其無關，故要求駁回原告的訴訟請求。

裁判結果

江蘇省某市高新技術産業開發區人民法院經審理認為：本案系因區分所有權建築物的相鄰關系引起的糾紛，應遵循有利生産、方便生活、團結互助、公平合理的原則，并在受害人主張排除妨礙和損害賠償時依忍受程度為判斷基準，來确定黃某、沈某提出的主張能否成立。本案的争議焦點為：一、XX公司在東方銀X4樓樓面豎立公司字号牌的行為是否正當？二、字号牌是否侵犯黃某、沈某在相鄰關系中的相關權利？三、XX公司、物業公司是否應當承擔法律責任及如何承擔？

關于第一項争議焦點，從原被告所提供的相應證據表明，XX公司的字号牌系豎立于東方銀X4樓女兒牆上方，所支撐的鋼制網架占用了4樓設備層屋面，該屋面雖非本案501室業主黃某、沈某或401室業主邵雲所專有，根據建築物區分所有權理論，該屋面及外牆當屬東方銀X全體業主共有和共同管理。XX公司在東方銀X的共用部分上設定專用使用權，除依法取得行政許可外，應當得到全體區分所有權人共同表示方可。在現實生活中，取得全體區分所有權人共同表示的方式除經業主大會程序在公約或者特定事項的決定中設定外，亦可于開發商在出售房屋時于房屋買賣（包括預售）合同中約定。

本案中，銀X公司在将501室出售與黃某、沈某時，房屋買賣合同中明确約定該商品房所在樓宇的屋面使用權、外牆面使用權歸全體業主所有，由物管公司統一管理，此單份合同中的授權性條款雖不能必然推廣及全體業主，但對黃某、沈某卻具有約束力。就本案而言，法院勿需亦不可能對物業公司所得授權的完整性加以審查。在銀X公司委托物業公司實施物業管理後，物業公司依銀X公司之委托及業主之授權，對東方銀X共有部分出租與XX公司設立字号牌屬其合乎約定的管理行為，XX公司在與物業公司簽訂租賃協議并經行政許可後豎立字号牌，已經法定程序且已盡必要的注意義務。在未經特定程序對此特定事項加以決定時，黃某、沈某針對XX公司豎立字号牌及物業公司對共有部分設置專用使用權的行為提出異議的權利，依約予以排除。至于黃某、沈某提出物業公司所收取的租金未用于全體業主的意見，不屬于本案審查範圍，法院不予理涉。

關于第二項争議焦點，黃某、沈某對東方銀X共有部分所設置的專用使用權行為之異議權雖被排除，但并不意味着專用使用權不受相鄰權的限制。相鄰權是不動産權利人合理限制或者延伸自己的權利，本案中黃某、沈某系501室權利人，XX公司系401室女兒牆及屋面的用益權人，其雙方形成的關系是區分所有權建築物專有部分和共有部分之間的相鄰。XX公司雖經法定程序取得共有部分的專用使用權設置字号牌，但仍不能侵犯字号牌相鄰特定業主的相關權利，包括通風采光權、眺望遠景權、視覺衛生權等。但同時，應課以區分所有權建築物專有部分的權利人一定的容忍限度及義務。根據原告提供的現場照片及本院的現場勘查，因XX公司所設置的字号牌高度有限、整體離501室的距離尚屬合理，未發現字号牌對501室采光的妨礙，且字号牌采用分栅式條狀面闆，亦不緻501室通風的妨礙，故黃某、沈某提出的字号牌嚴重影響其房屋的通風、采光的主張沒有事實依據，本院不予采信。

眺望遠景權、視覺衛生權雖未規定在我國有關相鄰關系法律界定的權利範圍内，但亦應納入相鄰關系的範圍。眺望遠景權常見于商品房買賣中的合同約定，此種場合下僅體現合同義務，XX公司據此提出抗辯意見雖不無道理，但與相鄰關系中自然形成的眺望遠景權非屬同一場合下的權利。在相鄰關系中的眺望遠景權應當被限定于必要的容忍程度内，當以有利生産、方便生活以及公平合理的原則确定是否構成妨礙，并不能以有遮擋即可行使強制性保護。XX公司為其公司經營在501室外設置字号牌，字号牌于視覺上為大部分遮擋從501室向外遠眺的權利，但考慮到501室窗外遠近景并無特别景緻，黃某、沈某亦将501室改作為麥傑公司展廳及會客廳，雙方均為自己的生産經營所考慮，尤其是在現代社會的城市中，雙方利益的沖突當以相互諒解、相互容忍為解決方式。即使由業主自行居住使用該房屋，字号牌的豎立方式和實際後果當在業主可容忍之範圍内，此時黃某、沈某以侵犯眺望遠景權而主張拆除字号牌的權利當被限制。但是，從視覺直視角度來看，房屋窗外豎立字号牌确有遮擋之效果，而支撐字号牌的鋼制網架縱橫交錯，給人于精神上一定的壓抑感與不愉悅感，構成對特定業主視覺衛生權的侵害，XX公司應當承擔一定的法律責任。

關于第三項争議焦點，綜合上述意見，物業公司的行為既未構成違法，亦未構成違約，不應向黃某、沈某承擔法律責任；XX公司所豎立的字号牌于效果上造成黃某、沈某于視覺衛生權的妨礙，理應對黃某、沈某給予一定的損害賠償。但前述妨礙尚未達到需拆除字号牌的程度，故黃某、沈某要求拆除字号牌并恢複原狀的訴訟請求本院不予支持，其主張5萬元的損失賠償亦與其權利受限程度不相适應，本院确定由XX公司賠償黃某、沈某1萬元。依照民法通則第八十三條之規定，判決：一、XX公司于本判決發生法律效力後10日内賠償黃某、沈某1萬元；二、駁回黃某、沈某的其他訴訟請求。

宣判後，雙方當事人在上訴期内均未提起上訴，一審判決已發生法律效力。

案件評析

本案系XX公司豎立公司字号牌行為引起的糾紛，卻涉及到物權法中數個常見但一直存在争論的法律問題。

首先，是區分所有權建築物中用益物權、地役權的設定問題。用益物權是用益物權人對他人所有的不動産或者動産，依法享有占有、使用和收益的權利。地役權則指地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動産，以提高自己不動産的效益。

就單一所有權的建築而言，在其上設定用益物權、地役權的，基于所有權人或供役地權利人與用益物權人或地役權人的協商即可設定；對在區分所有權建築物業主的專用部分設定用益物權、地役權的，除業主或供役地權人與用益物權人、地役權人的商定外，用益物權或地役權的行使不得危及建築物的安全以及不得損害其他業主的合法權益為限；對在區分所有權建築物共有部分上設定用益物權、地役權的，因共有部分屬全體業主共有，原則上用益物權人、地役權人應取得全體業主的同意方能設定用益物權、地役權。但在現實生活中，由于區分所有權建築物的業主是一個不确定的群體，表現在全體業主人數的不确定、所有權人與使用權人性質的不确定、業主利益沖突下意思表示的不确定等，因此要求用益物權人、地役權人于事實上取得全體業主的同意是不現實的。

通常情況下，對建築物共有部分的管理與使用均授權于物業公司進行，而授權的方式在不同的物業管理服務階段體現不同的類型。在前期物業管理活動中，由于未成立業主委員會，物業公司實施物業管理服務活動的正當性來源于房産商的委托與單個業主通過簽訂前期物業管理合同加以确認，如在房屋銷售合同或前期物業管理合同中有建築物共有部分管理、使用授權的約定，即告授權成立；在召開業主大會或成立業主委員會後物業管理服務活動中，當由業主大會制定，并在修改建築物及其附屬設施的管理規約後由業主委員會與物業公司簽訂物業管理合同加以授權。但如無授權、未依法定形式進行的授權或由業主自行管理的建築物，用益物權人、地役權人應取得全體業主實質上的一緻同意。

本案中，XX公司雖在東方銀X401室屋面及女兒牆的使用上形成用益物權，但在其使用的建築物房頂屋面及外牆設立公司字号牌以表明其公司所在地，是利用全體業主的不動産以提高自己不動産效益的行為，其與物業公司簽訂的協議應屬地役權合同，并履行了行政審批手續，同時因為物業公司事先已取得業主對東方銀X樓宇共有部分進行管理的授權，因此可以确定該地役權設定的合法性。

其次，是區分所有權建築物中相鄰關系主客體的界定問題。地役權設定的合法性并不代表地役權人在不動産相鄰關系中即可不盡注意義務。雖然傳統的不動産相鄰關系是以所有權為中心内容，但在現實生活中，不動産的利用越來越與所有權分離，例如房屋的居住者無所有權而僅有使用權，再以所有權确定相鄰關系主體與内容則不符合現實要求，因此将不動産相鄰關系範圍擴展到地役權相鄰關系，以解決相鄰關系與地役權這兩種制度在調整同類關系時的制度空缺問題。

同理，區分所有權建築物的相鄰關系亦可從建築物所有人或利用人的專有部分發生的相鄰關系擴展至特定業主與地役權人間、地役權人之間的相鄰關系。本案即屬特定業主與地役權人間就地役權客體的使用對所有權行使造成的妨礙之訴，其處理的基本原理是在區分所有權建築物的相鄰關系中，對共有部分設定專用權需以不損及業主專有部分功能；特定業主應允許且不妨礙地役權人合理利用不動産，所有權的行使應當受到合理限制并負擔相應的容忍義務。其具體内容包括：1.相鄰便利的提供，例如通行權、相鄰排水供水關系、相鄰管線安設關系、進入權、相鄰通風、采光、取暖關系；2.相鄰妨害排除，例如相鄰防險關系和相鄰環保關系。

再次，是相鄰關系中權利行使與限制的類型問題。本案中字号牌對特定業主所有權行使造成妨礙的内容基于原告的訴請可分為：1.相鄰通風、采光的妨礙；2.眺望權的妨礙；3.視覺衛生權的妨礙。

通風、采光權是區分所有權建築物相鄰主體間常見的糾紛原因，由于建築物中衆多專有部分相互鄰接并呈現十分緊密狀态，任何在建築物用役面的平面或立體上出現的添附即可能造成對通風、采光的妨礙。采光權實際上就是日照權，是否構成妨礙除了明顯可以觀感的情況外，還可參照我國國家标準城市居住區規劃設計規範中大城市住宅日照标準為大寒日≥2小時，冬至日≥1小時，老年人居住建築不應低于冬至日日照2小時的标準；在原設計建築外增加任何設施不應使相鄰住宅原有日照标準降低的規定加以評判。本案中通過對字号牌設置的位置、形狀、尺寸、距離與建築物的構造等情況進行現場勘查後，可以清楚判定字号牌的設置對特定業主即本案原告所有的房屋于采光及通風上不産生任何影響，因此原告以字号牌妨礙其通風、采光權的主張不能成立。

眺望權與視覺衛生權在民法通則或物權法中關于相鄰關系的類型中均無體現，是否可以納入法律的保護範圍仍處于争論之中。筆者則認為，民事權利的保護不能僅局限于法條的設定類型，如有相應的法理解釋支持，可以作擴張解釋，因此應将眺望權、視覺衛生權納入相鄰權的範圍對本案進行審查，方符合立法原旨。眺望權又稱眺望遠景權，一般指不動産所有人或使用人對其土地或建築物周圍一定範圍内保持視野并排除其他人在該範圍内修建築物或其他障礙物的權利。視覺衛生權的法律定義尚不統一，一般指要求避免使自己看見某些不潔、不雅或者其他可能使自己的身心健康造成不良影響的行為或物體的權利。

由于眺望權、視覺衛生權實際上是一種精神權利，因此兩種權利的行使範圍不可能形成一個統一的标準，并可随着人物、空間、環境的不同而采用不同的标準加以衡量。對眺望權及視覺衛生權的保護可通過兩種途徑解決：一是事前防止，不動産所有人或使用人可與相關義務主體事先約定在多少空間範圍内不能出現有礙眺望或視覺健康的建築或物體，這在現代城市房地産開發中業主與開發商之間可以着重體現。二是事後救濟，在沒有約定的場合下出現妨礙眺望及損及視覺健康的物體或建築時，權利人可要求義務人排除妨礙或給予精神補償。事後救濟的方式與程度應當與受妨礙的具體情形和程度相适應，如梁慧星教授認為采光糾紛應當考慮采光紛争地的地域性作為判決依據之一，眺望與視覺衛生紛争亦可考慮紛争地所在地域的性質來作為判決标準，工業區、商業區、住宅區的要求并不相同，對權利人的容忍程度亦可作不同要求。

本案在判斷字号牌對特定業主的眺望權是否構成妨礙上考慮了兩個方面因素，一是業主自身将其所有的住宅改建為商業用房用于産品展示，其行為已經降低了業主對眺望的要求，同時應對其他商戶的某些商業行為給予必要的理解與寬容；二是該樓宇周圍是較為密集的城市建築以及以栅欄式設置的字号牌并未完全遮擋視線，于感觀效果上不應發生較大的變化，因此未采信原告主張的字号牌對其眺望權的妨礙。但字号牌的設置對于特定業主于心情愉悅程度的降低又是客觀存在的事實，字号牌的設置方式雖無不潔但屬不雅，對特定業主造成的身心影響是可以理解并可直觀判斷的。因此，以字号牌對原告造成視覺衛生權上的妨礙，判令XX公司給予原告一定經濟補償以彌補原告精神上的損失。當然，在确定補償數額時仍考慮了視覺衛生權的妨礙程度、發生的場合性質、XX公司已盡的注意義務以及不動産毗鄰人之間應盡的容忍義務等因素。（文/嚴海濤，作者單位：江蘇省某市高新技術産業開發區人民法院）

主要分類

（一）積極地役權與消極地役權以地役權的實現方式為标準，可将其劃分為積極地役權和消極地役權。積極地役權是指地役權人可在供役地上為一定的積極行為的地役權，也稱作為地役權。消極地役權是指以供役地人不得為一定行為為内容的地役權，因其負有一定不作為的義務，而非單純的容忍義務，又稱不作為地役權。

（二）地役權的繼續地役權與非繼續地役權以地役權的行使方式或權利實現的時間是否繼續為标準，可以将其劃分為繼續地役權和非繼續地役權。前者指權利的行使無須每次都有地役權人的行為，而權利卻能不間斷地實現的地役權，道路與設施的存在本身就意味着權利人在持續地行使地役權。消極地役權一般均為繼續地役權。後者又稱間斷間斷地役權，是指權利的行使每次都需要由權利人實施一定的行為，否則無法實現其權利的地役權。

（三）表見地役權與非表見地役權以地役權的存在是否表現于外部為标準，可将其劃分為表見地役權和非表見地役權。前者是指權利的存續，能自外界得以知曉，有外部事實予以表現地役權，如通行地役權或地面排水地役權等。後者是指權利的存續，不能從外界予以認識，無外部事實作為表現的地役權，如埋設地下管線的地役權、眺望地役權、采光地役權、特定營業禁止地役權。

（四）以地役權的内容為标準的分類

1、通行地役權即以在他人土地上通行以便到達自己土地為目的的地役權

2、有關水的地役權具體包括：

（1）取水或汲水地役權，即為了需役地的便利在供役地上取水或汲水的權利；

（2）導水地役權，即利用管道或溝渠經過供役地把水導入需役地的權利；

（3）排水地役權，即把生活或生産過程中産生的廢水排入供役地或經過供役地排向他處的權利。

3、眺望地役權即為了确保在自己的土地或建築物中能夠眺望風景，約定供役地的物權人不得建造或種植超過一定高度的建築物或竹木的權利。

4、采光地役權即為了改善自己的土地或建築物的采光效果，約定供役地的物權人在一定的區域不得建造建築物或種植竹木，或者建築物、竹木不得超出一定高度的權利。

5、支撐地役權即利用他人已經建成的牆壁搭建房屋或其他地上定着物的權利，設立此種地役權往往為了節省建築成本或為了擴大房屋的使用面積。

6、放牧地役權即按照約定在供役地上放牧牛、馬、驢等牲畜的地役權。

7、建造附屬設施或安設臨時附着物的地役權需役地的物權人為了更好地利用自己的土地或建築物，可以與供役地的物權人協商，支付一定的對價，取得一項在供役地上建造建築物之附屬設施或安設臨時附着物的役權。

8、排污地役權在生産過程中需要排放污染物的企業，盡管其營業可能已經獲得環保部門的行政許可，但此種排污行為客觀上會給相鄰不動産的利用造成損害或不便，企業可以與相鄰不動産物權人訂立契約，支付對價，獲得一項排污地役權。

取得消滅

地役權因以下原因而取得：

1、基于法律行為而取得。經由設定行為取得地役權，包括兩種情形：一是以合同行為設定地役權；二是單獨行為，如遺囑行為設定地役權。

2、基于法律行為以外的原因而取得。一是因時效而取得，僅限于繼續并表現的地役權；二是因繼承而取得。

地役權因以下原因而消滅：

1、土地滅失。土地滅失是任何以土地為标的的物權滅失的原因，但地役權不但因為作為其标的物的土地（供役地）滅失而消滅，也因需役地的滅失而消滅。

2、目的是是不能。設定地役權的目的事實上不能實現，即供役地事實上不能再供需役地便利時，地役權消滅。例如汲水地役權因供役地水源枯竭而消滅。

3、供役地權利人解除地役權關系。在下列兩種情況下，地役權因供役地權利人解除地役權關系而消滅：

第一，地役權人違反法律規定或者合同約定，濫用地役權。地役權人濫用地役權包括多種情形：地役權人不按土地用途使用土地，并且導緻了土地的永久損害，譬如供役地為耕地，而地役權人将其用途改變，使之無法耕種；地役權人不按土地的約定用途使用土地，經供役地權利人多次警告、挖掘池塘養殖等；地役權人超越地役權合同約定的範圍使用供役地，妨害供役地權利人正常的生産和生活，雖經供役地權利人多次交涉仍不改正；地役權人利用供役地從事違法犯罪活動等等。

第二，有償利用供役地，約定的付款期間屆滿後在合理期限内經兩次催告未支付費用。在有償地役權合同履行中，需役地一方當事人按照地役權合同約定的數額和時間向供役地一方支付費用是其應當履行的合同義務。若交費義務經過權利人在合理期間兩次催告仍不履行支付費用的義務，則供役地一方當事人可以解除地役權關系。

4、抛棄。地役權人如将其地役權抛棄，供役地則因之恢複其無負擔的狀态，地役權歸于消滅。但如果是有償的地役權，地役權人抛棄地役權後，仍應支付地役權全部期間的租金。

5、存續期間的屆滿或者其他預定事由的發生。地役權如有存續期間，因期間的屆滿而消滅。其設定行為附有解除條件的，因條件的成就，地役權消滅。

根據《物權法》的規定，已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。否則，若因此給第三人造成損失的，應當承擔賠償責任。