房産證:房地産權證書-中文百科頻道

證書簡介

作為證書之一種，房産證具有以下顯着特點：

(1)房産證隻能由房地産主管機關發放。

(2)房産證是對特定房屋所有權歸屬的書面證明，并可記載特定房屋共有狀況以及是否設定擔保物權等狀況。基于一物一權主義，房産證以一房屋一房産證為原則，即一個具有獨立建築結構與使用功能的房屋（包括區分所有的房屋）隻有一個所有權，在不動産登記上隻能有一項所有權登記，并且據此隻能發放一個房産證。

(3)房産證隻能向特定房屋的所有權人發放，如房屋系共有，在房屋所有權證之外，還可向共有權人發放共有權證。

(4)房産證是登記機關在對特定房屋權屬情況進行登記之後，向特定權利人發放的權屬證明，房産證的内容應與登記簿的内容相一緻。

由于房屋是重要的不動産，與之相關的交易活動極為普遍，因而房産證在交易活動中得到廣泛的運用。但在實務中，對房産證的認識與其性質相悖之處仍嫌較多，歸納起來主要有兩類：

其一，颠倒房産證和不動産登記簿的關系，以為房産證是證明房屋所有權的唯一合法憑證，登記簿隻是房産證的檔案。

例如，在實務中判斷一個人是否擁有特定房屋的所有權時，以為是否持有房産證就是根本依據。

其二，混淆證書與證券的性質，以為房産證具有證券的性質與作用，可以代表其上記載的房屋所有權。

例如，在房屋買賣中，以為房産證的交付具有房屋所有權移轉的效力；或者在房屋抵押中，以為房産證交給抵押權人占有具有設定抵押權的效力。

按照我國現行的房屋所有權登記制度，房屋登記是城鎮房屋權利歸屬的法定公示方法。在以房屋為标的物的交易活動中，以房屋為标的物的物權取得、設定、變動等，須經登記始發生物權法上的效力。所以，房屋所有權歸屬的确認須以登記簿上的記載為準。房産證作為一種證書，雖然可以證明房屋所有權歸屬于誰的法律事實，但其證明力的依據是其上記載與登記簿上的記載具有一緻性。

如果離開了不動産登記簿或與登記簿的記載不相一緻，房産證在交易活動中就失去了對房屋權利歸屬的證明力，而隻能成為向登記機關請求确權的證明文件。如果登記簿上未作變更，房産證自身任何單獨的變更均不産生物權法上的效力。

例如，在房屋買賣時，房産證的交付并不産生房屋所有權移轉的效果，房産證受讓人并不能以取得出賣人的房産證為由，主張其已經取得房屋所有權。房産證遺失後，房屋所有權人并不因此失去房屋所有權，權利人可根據登記簿的記載主張和行使權利，并可要求機關根據登記簿上的記載補發房産證。可見，房産證不能脫離登記簿的記載而發揮其證明作用。

所謂“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證”的規定，實際上颠倒了房産證和不動産登記簿的關系，誤解了物權公示的原則、意義和适用規則。房産證也不具有代表房屋所有權的功能，這一點與證券大不相同。

同是書面憑證，證書與證券在性質上的主要區别是：證書僅僅是證明法律事實的書面憑證，房産證作為權利證書，隻能證明特定房屋所有權歸屬于誰，而不能代表其上記載的權利；證券不僅能夠證明權利的歸屬，如當事人在訴訟中即使隻有持有證券這一孤證，亦可充分證明其擁有證券上的權利，而且還能代表其上記載的權利，移轉交付證券即産生權利移轉的效力。

當然，在與房屋有關的交易活動中，房産證還是能夠起到一定的證明作用。

但是，房産證所起到的隻是初步的證明作用。在房屋買賣的締約過程開始時，欲出賣房屋的一方出示房産證，可以初步證明自己是房屋所有權人，有關的締約談判可以據此展開。

如果雙方初步達成一緻并且準備簽訂房屋買賣合同時，一方當事人不應隻根據對方房産證的記載就與之訂立合同，而應當到房地産主管機關查閱房屋登記簿，以了解對方是否為真正的房屋所有權人、該房屋上是否設定了抵押等情況，因為隻有登記簿上的記載才是具有公信力的權利歸屬證明。在房屋買賣合同履行時，賣方向買方交付房産證，并不産生房屋所有權移轉的法律效果，必須在不動産登記簿上進行所有權主體的變更登記(即通常所說的“過戶登記”)，才能産生房屋所有權移轉的法律效力。

嚴格說來，在房屋所有權移轉過程中，房産證是不能随之移轉的，房地産主管機關在進行過戶登記之後，不應将賣方原先持有的房産證經變更記載後轉交給買方，而應當将賣方原先持有的房産證收回，再向買方發放新的房産證。可見，在房屋交易過程中，房産證的證明作用是極為有限的，遠不如生活中常見的其他一些證書，如身份證、畢業證、合同書等。

當然，盡管房産證的交付不具有物權法上的效力，但在審判實踐中據此判斷是否存在債的關系方面，還是有一定的證明意義。

例如，房産證的交付可以證明雙方當事人之間可能存在房屋買賣合同關系，可以證明賣方有交付房屋所有權的意思表示；在涉及房屋抵押的交易活動中，抵押權人占有房産證可以證明抵押合同關系的存在等等。

辦理流程

一般程序

（1）買賣雙方進行房産交易後一個月内持房屋買賣合同和其他證件到房地産交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。

（2）買賣雙方接到交易所辦理過戶手續的通知後，應攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續費、契稅、印花稅後就可以辦理過戶手續。交易所會給買方發放房産賣契，原則上房産證需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過戶手續和産權登記的，可出具委托書委托代理人代為辦理。

（3）辦理完買賣過戶手續後，買方應持房地産交易所發給的房産賣契，在三個月内到房屋所在地的市或區（縣）的房屋土地管理局登記申請。辦理申請需要的證件和資料有：賣方所有的整棟樓的房屋所有權證、《商品房購銷合同》、商品房銷售發票存根複印件、身份證複印件、《房屋所有權轉移登記表》、《牆界表》、《面積計算表》。

（4）經房地産管理部門審查驗證後，買方可領取房地産權證。

委托開發商

适用條件

為了節省自己的時間和精力，您可以選擇委托開發商或代理公司辦理房産證。

在使用銀行按揭貸款的情況下，部分銀行在《住房按揭貸款合同》中強制加人“要求開發商協助将房産證收押”的約定，這種情況下隻能委托開發商或代理公司辦理房産證。

即使委托開發商或代理公司辦理房産證，您仍然可以選擇，是由開發商或代理公司代收代交契稅、公共維修基金、印花稅等稅費，還是開發商或代理公司僅辦理房産證申請手續，契稅和公共維修基金等稅費由您自己來繳納。

适用範圍：開發商或代理公司代收代交契稅、公共維修基金、印花稅等稅費的情況适用

第一步：簽訂委托協議

通常《購房合同》中有關于委托開發商代辦房産證的條款，這個條款本身就可以看作是一份單獨的委托協議。此外，很多開發商還會要求購房人在《購房合同》以外另簽一份委托其代辦房産證，并同意入住前将契稅和公共維修基金交給他們的委托書。

有些時候，開發商會把辦理相關手續的事務委托給專門的代理公司或律師辦理。

此時，您也可以選擇，開發商或代理公司僅辦理相關手續，契稅和公共維修基金等稅費由您自己來繳納。

注意事項：

委托代辦的協議中應明确約定：

1.開發商應該于什麼期限内辦理房産證（如果是“兩證分離”的地區，一定要注明《土地使用權證》和《房屋所有權證》，當然如果因為行政原因，本地暫時無法取得《土地使用權證》的，隻能讓步了）；

2.開發商或代理公司應當于什麼期限内提供繳納相關稅費的正式收繳憑證；

3.約定一旦因開發商原因導緻不能如期辦理或辦證發生錯誤的情況時如何處理，最好明确約定“可以退房”或“不退房，但開發商應賠償全部房款x%的賠償金”等明确的違約處理方法；

4.約定如果貸款銀行扣押房産證和《購房合同》的，購房人如何核驗房産證，因為這種情況下購房人往往隻能“看一眼”房産證；

5.約定辦理抵押登記的事宜，有些銀行不扣押房産證，僅辦理抵押登記，抵押登記的手續是否由開發商辦理以及如何辦理等事宜也應當約定清楚；

6.約定代辦費用的數額和繳納方法，并要求提供正式的開發商蓋章的收據。

如果《購房合同》對此沒有詳細約定，請一定要在這份委托協議中争取加入這些條款。

第二步：繳納房産證代辦費、公共維修基金、契稅、印花稅。

辦理收房入住手續的時候，開發商往往會要求您繳納這些費用。注意事項：

1.在交錢之前，請您了解一下這些稅費的收繳标準，以便核實開發商計算是否正确，可參見本書附錄十一。

2.交錢之後，請您一定保留好收款憑證，并一定要求收款單位蓋公章，不要收“白條”。

第三步：按照約定時間領取房産證

開發商或代理公司代交上述稅費之後，申請辦理房産證，并辦理抵押登記後，您就可以領取房産證了。

如果貸款銀行扣押房産證和《購房合同》，您一定要找機會仔細核驗房産證上的記載，一旦存在記載錯誤，應及時要求更改。

注意事項：

1.仔細核對證書的數量，如果約定取得兩證，一定要核驗是否齊全；

2.仔細核對房産證的記載，尤其是面積、位置、權利人姓名、權屬狀态等重要信息，如與合同約定不符，要求開發商說明原因；

3.核對“他項權利”一欄記載的抵押事項；

4.索要繳納稅費的正式發票。

适用範圍：自己繳納契稅、公共維修基金、印花稅等稅費的情況适用

第一步：簽訂委托協議

通常《購房合同》中有關于委托開發商代辦房産證的條款，這個條款本身就可以看作是一份單獨的委托協議。此外，很多開發商還會要求購房人在《購房合同》以外另簽一份委托其代辦房産證的委托書。

有些時候，開發商會把辦理相關手續的事務委托給專門的代理公司或律師辦理。注意事項：

注意事項同“辦理流程一”中的“第一步”。

第二步：繳納房産證代辦費

售房人住的時候，開發商會要求您繳納。注意事項：

交錢之後，請您一定保留好收款憑證，并一定要求收款單位蓋公章，不要收“白條”。

第三步：自己到相關部門繳納公共維修基金、契稅

繳納的方法，可以詢問開發商或代理公司的辦事人員。公共維修基金一般由房産所在地區的小區辦收取，部分城市已經開始由銀行代收公共維修基金。注意事項：

請保證及時繳納公共維修基金和契稅，根據法律規定，這兩筆款項的繳納憑證是辦理房産證的必需文件，因此如果您不能及時繳納會影響到您獲得房産證。

請一定保留好繳納稅費的正式收繳憑證，并及時交給開發商或代理公司，以便他們下一步的申請工作。

第四步：按照約定時間領取房産證

開發商或代理公司代交上述稅費之後，申請辦理房産證，并辦理抵押登記後，您就可以領取房産證了。

如果貸款銀行扣押房産證和《購房合同》，您一定要找機會仔細核驗房産證上的記載，一旦存在記載錯誤，應及時要求更改。

注意事項：

1．仔細核對證書的數量，如果約定取得兩證，一定要核驗是否齊全；

2．仔細核對房産證的記載，尤其是面積、位置、權利人姓名、權屬狀态等重要信息，如與合同約定不符，要求開發商說明原因；

3.核對“他項權利”一欄記載的抵押事項。

提示：及時查詢房屋産權狀态

即使委托代辦房産證，您也有必要及時向房屋行政管理部門和土地行政管理部門查詢所購房屋的産權狀态，如果發現“危險情況”，如開發商非法設定抵押等，可以及時主張自己的權利。

房屋所有權的類型有哪些

對房屋所有權加以分類，明确不同類别所有權的性質和特征，便于房屋所有權的行使和對房屋的管理。房屋所有權可從不同角度加以分類：

1、從所有權權利主體的内部構成來看，可分為房屋單獨所有、房屋共有和房屋的區分所有。房屋的單獨所有是指在某一房屋上隻有一個所有權主體。

2、從房屋所有權權利主體所享有的權能是否充分來分，可将房屋所有權分為完全的房屋所有權和房屋部分所有權。完全的房屋所有權就是我們通常所說的房屋所有權;房屋部分所有權是一種受到限制的房屋所有權，後文将對之作專門介紹。

3、我國的房産登記，按照房産性質将房屋所有權分為以下幾類：

(1)公有房産，即國家房屋所有權和集體房屋所有權以及建築物區分所有權。其客體包括房地産管理部門直管的國有房屋，國家機關、全民所有制單位、軍隊使用的國有房屋和其他國家所有的房屋，以及集體所有制企業、單位擁有所有權的房屋。

(2)私有房産，即公民個人房屋所有權。其客體是我國公民，包括華僑、僑眷、歸僑、港澳台同胞擁有的私人房屋。

(3)中外合資房産，即中外合資房屋所有權。其客體是我國政府、企業與外國政府、企業或個人共同投資擁有的房屋。

(4)外資房産，即外資房屋所有權。其客體是外國政府、企業、社會團體、國際性機構及外國人、無國籍人在我國境内所擁有的房屋。

(5)其他房産。其客體是不可歸于以上種類房産的房屋，如宗教組織擁有的房屋。

《民法典》

第二百六十六條【私有财産的範圍]】私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生産工具、原材料等不動産和動産享有所有權。

第二百四十條【所有權的定義】所有權人對自己的不動産或者動産，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。

補證登記

房産證是購房者取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利的證件，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。如果房産證遺失了怎麼呢?房産證遺失需要進行補辦并登記，具體房産證遺失補證登記的程序如下：

一、房産證遺失補證申請登記程序：

檔案館查詢、出具證明-遺失啟示登報-配圖—提交資料—交費領證。

二、房産證遺失補證登記提交資料：

1、房屋權屬登記申請書(非轉移類);

2、房屋分層分戶平面圖;

3、申請補辦報告;

4、申請人身份證件複印件(查驗原件);

5、遺失啟示(整張報紙);

6、檔案館出具的挂失證明;

7、委托書(申請人不能親自辦理時出具，須經過公證);

8、機關、事業單位、社會團體法人資格證書或企業法人營業執照副本複印件(查驗原件);

9、法人授權委托書、代理人身份證件複印件(查驗原件)。

三、補辦流程

1、房屋權利人應持身份證到市房管局，填寫房産證遺失聲明；

2、到房産檔案館查檔并出具房産權屬證明（房産檔案館收取查檔費用）；

3、在所在地日報上刊登權屬證書遺失聲明；

4、6個月後，房管部門在所在地日報發布房屋所有權證書作廢公告；（兩次登報費用，由報社收取）

5、房屋權利人持刊登遺失聲明和作廢公告的原版報紙、身份證及複印件等資料到市房産交易管理處辦理遺失登記發證手續。

備注：

1、第8、9項為單位申請遺失補證時提交,單位所提交的複印件須加蓋公章;

2、房屋已抵押的，須提供抵押權人同意證明(抵押權人同意證明文本，在二樓商務中心領取)。

3、遺失啟示自登報之日起需滿30日，方可申請補證。

三、收費标準：

登記費：10元/證;

配圖費：20元/證。

辦理費用

居民住宅每套80元，如有共有權證增收工本費10元/本

其它房産建築面積500(含500)㎡以下的每宗200元，500~1000㎡的為300元，1000~2000㎡的為500元，2000~5000㎡的為800元，5000㎡以上的為1000元;如共有權證增收工本費10元/本。其他稅費具體如下：

1、商品房

契稅——1.5%(非普通住宅3%)

印花稅——0.1%

營業稅——如果房産證下發不滿兩年的，需要交納成交價格5.5%的營業稅。已經滿兩年的普通住宅免交，非普通住宅繳納出售價格與購買價格差額部分的5.5%的營業稅。

2、房改房

契稅——1.5%(非普通住宅3%)

印花稅——0.1%

土地出讓金：當年成本價乘以建築面積乘以1%

如果是标準價或者優惠價的房改房那麼還需要交納當年成本價乘以建築面積乘以6%的價款，然後再繳納稅費過戶

3、經濟适用房

契稅——1.5%(非普通住宅3%)

印花稅——0.1%

加名征稅

“誰首付，離婚後房子歸誰”，《婚姻法解釋（三）》（以下簡稱“《解釋三》”）一出台，有輿論認為，會掀起一股房産添名高潮。走訪泉州市房地産管理部門獲悉，目前尚無因《解釋三》出台後，要求在房産證上添名的案例，但咨詢的人數不少。

那加個名要不要交稅，稅務部門表示，“婚前房産契稅稅率3%，計稅價格為評估價格的一半”，也就是說一套評估價為100萬元的房産，要加個名，要繳契稅1.5萬元。

房産加名：還沒人來辦問的倒不少

《解釋三》一出台，王先生與妻子平時鮮有涉及房産話題，這幾日卻成了他們談論最多的内容之一。

王先生是泉州市區某單位的職工，畢業多年，早先炒房，後又炒股正趕上2006年和2007年中國股市高漲，他很是賺了一筆，由此置辦了一些房産。幾年前，王先生和小岚（化名）結婚。但這些房産系王先生婚前所買，所以産權登記的都是他的名字。

《解釋三》出台後，小岚多了一層擔憂。她擔心，萬一以後感情發生裂痕了，自己豈不是不能分割丈夫的财産了？越想越愁，小岚于是要求丈夫在其中一套房産上加上自己的名字。

王先生說，這套房子位于市區某小區，面積125平方米，市價100萬元左右。

走訪泉州市房地産管理部門獲悉，《解釋三》實施後，尚未有夫妻一方要增添名字的案例，但前來咨詢的人不少。早報法律咨詢熱線同樣也接到了不少讀者的類似咨詢。

房管部門：雙方帶證件申辦簽寫同意加名聲明

泉州市房地産管理部門房屋産權登記處一名工作人員介紹，王先生的情況屬于“夫妻一方婚前的個人房産，另一方要求加名”，因此夫妻雙方須到泉州市行政服務中心辦理申請手續。辦手續時不僅要攜帶身份證、結婚證、房産證，而且産權人要到現場根據産權變更登記處的要求，寫同意加名的書面聲明，并在聲明上簽名蓋手印。

稅務部門：按房價一半征契稅百萬房産交稅1.5萬

夫妻一方，要求在另外一方的産權證加個名字，是否免稅？稅務部門明确表示：還是要征稅。

泉州市行政服務中心地稅征收窗口的工作人員介紹，加名登記需要繳納一定的稅收，具體的計稅方式為“婚前房産契稅稅率3%，計稅價格為評估價格的一半”。

以王先生為例，假設他的房子（經評估後）價格為每平方米8000元，王先生家房子的面積為125平方米，那麼要把小岚的名字加進産權證，需要繳納8000元/平方米÷2×125平方米×3%=15000元。

法律人士：同意加名視為贈與産權變共有

加名，不僅要征契稅，還會産生一系列的法律後果。

泉州市中級人民法院一名資深法官介紹，婚前房子進行加名登記後，該房子将由一方婚前個人财産變為夫妻共同财産。加名以後如果雙方離婚，那麼該房子将以夫妻共同财産進行财産分割。

若一方的房子是按揭的，則加名時須先獲得第一手的産權證，然後一方以贈與或轉讓等為理由與另一方先簽訂協議，履行必要的法律程序才可加名。

若一方的房子已辦理了産權證，則雙方直接簽協議同意加名，再到房産登記中心辦理手續就可使房子成為共同财産。

房産證上加名字及辦理費用，主要分為三種情況：

第一種情況：有房無貸

辦理流程是：

1、帶好三證(結婚證、身份證、房産證)正本及複印件。

2、去房屋所在地區的房地産交易中心，先在預檢窗口告知是來辦理房産證增加配偶姓名事宜的，窗口工作人員會審核提交的材料，如果材料齊全就給你們一個号碼，然後憑号碼去相關窗口辦理。

3、辦理房産證上加名字所需費用：110元手續費，明細如下：80元工本費、25元地籍圖費、5元貼花費，如順利20天後可拿到新的房産證。

4、新房産證可以設定密碼，房地産交易中心會告知你一個初始密碼，之後可自行更改。

第二種情況：有房有貸

辦理流程是：

1、先去銀行辦理抵押變更手續(具體事宜請咨詢各銀行)。

2、辦理房産證上加名字所需費用：除支付上述110元手續費外，如貸款是純公積金的，還需另外支付100元;如貸款是組合形式的(公積金+商業貸款)，還需另外支付200元。

3、其他步驟同“有房無貸”。

第三種情況：如果還沒有結婚或者沒有直系血源關系的，需要在房産證上加名字，情況會複雜很多，因為那将視為房屋買賣，需要交如下費用。

1、每平方米2.5元交易費。

2、不滿5年，5.5%的營業稅加1%個調稅(時間段從産證發證日期到交易日未止)，滿5年則不需要。

3、萬分之5的印花稅。

4、4本合同，每本約5元(各區交易中心不一樣)。

5、男方轉讓50%，所有的稅按市場價格計算，如果100萬的房子記稅值就是50萬。

6、産證上有幾人轉讓的，産證權益按平均分。

過戶流程

房産證過戶辦理流程：

一、到“登記信息、驗證協議”窗口辦理信息登記上網和協議驗證手續；

二、到“房地産估價”窗口辦理評估手續；

三、到“公證”窗口辦理公證手續；

1.申請人的居民身份證或戶口簿及其複印件；

2.代理人代為申請的，委托代理人需提交授權委托書和身份證及其複印件；其他代理人需提交有代理權資格的證明；

3.被繼承房産的産權證明；

4.被繼承人的死亡證明；

5.法定繼承人已死亡，需提交死亡證明及親屬關系證明；

6.被繼承人的婚姻、父母、子女情況證明及有關親屬關系證明；

7.公證人員認為應提交的其他證明、材料；

四、到“私房交易”窗口辦理交易手續；

五、到“契稅、印花稅”窗口繳納印花稅；

六、到“産權登記發證”窗口辦理《房屋所有權證》更名手續。

房産證過戶辦理所需材料：

（1）登記申請書；

（2）申請人身份證明；

（3）房屋所有權證書或者房地産權證書；

（4）證明房屋所有權發生轉移的材料；

可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協議、合并協議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權發生轉移的材料。

房産證過戶辦理所需費用：

證明财産為繼承、贈與的，接受益人按金額總數收費：

（1）不滿1萬元的，按1%收費，但最低收費10元；

（2）1萬元以上的，按2%收費。

糾紛解決

一、無法辦理或長期得不到房産證的18種情況

1．開發企業已經破産或被取消資質，無法繼續辦理樓盤的大确權；

2．開發商沒有取得土地使用證或沒有繳齊土地出讓金；

3．開發商将土地或房屋抵押給銀行或建築隊等，債務尚未清償完畢；

4．開發商沒有完成竣工備案工作；

5．開發企業将房屋重複銷售（未經合同備案），導緻無法辦理房産證；

6．樓盤被法院查封；

7．開發商沒有取得建築面積實測數據；

8．商品房出現面積誤差，在一定範圍内的超面積需按規定補繳或退回購房差額，在面積誤差未解決的情況下，将導緻無法辦理産權登記；

9．開發商沒有按整體規劃建設小區配套設施，或未移交小區配套用房，無法通過綜合驗收；

10．開發商不及時辦理“大确權”；

11．開發商不配合提供辦理“小房産證”的相關資料；

12．開發商與小業主存在糾紛，扣着本該發給小業主的房地産證不發；

13．房屋契稅尚未繳納；

14．公共維修基金尚未交付；

15．提交辦理房産證的文件不合格；

16．個别購房者購房入住後進行違章搭建，緻使規劃部門不予核發房屋竣工驗收合格證；

17．房産證辦理部門無正當理由拖延辦理或不予辦理；

18．代辦産權的單位或人員（律師、代理公司）違規操作。

造成這些情況産生的原因有四種：

第一種是由開發商造成的，這是主要原因，也是實踐中出現問題最多的一種，如上面所列的第1—12種。

第二種是由購房者本身造成的，如上面所列的第12一16種。

第三種是由于房産證辦理部門造成的，如上面所列的第17種。

第四種是由代辦人員造成的，如上面所列的第18種。

二、應對方法

（一）開發商原因造成的

勤于查詢：購房人簽合同前應查看清楚，開發商提供的“國有土地使用證”正本的記事欄中，有無土地被抵押的标注。也可以登錄相關網站查詢，在北京，可以登錄“北京市房屋土地權屬登記事務中心”的網站進行查詢。

認真查驗文件：簽約前可以查驗“國有土地使用證”，如果是“臨時使用證”或有抵押，要拒絕簽約，或者一定要求開發商簽訂補充協議，約定“開發商保證于xxxx年x月x日之前辦理《國有土地使用證》”。

簽好《購房合同》：《購房合同》中要有專門條款對房屋産權和房産證相關内容有所約定，不僅要約定具體辦理的最後時限，還要約定不能按時辦理的處理辦法。

1．關于初始登記

（1）建議範本

“出賣人應當在_年_月_日前，取得該商品房所在樓棟的權屬證明。如因出賣人的責任未能在本款約定期限内取得該商品房所在樓棟的權屬證明的，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_日内退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。

買受人不退房的，合同繼續履行，自出賣人應當取得該商品房所在樓棟的權屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權屬證明之日止，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_的違約金，并于出賣人實際取得權屬證明之日起_日内向買受人支付。”

（2）日期的确定

對于期房，可以根據合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算90日。對于現房，可以根據銷售合同簽訂之日作為起點，計算90日。

（3）退房違約金的确定

不超過100%即可。

2．關于轉移登記

（1）建議範本

1.商品房交付使用後，雙方同意按照下列第____種方式辦理轉移登記：

（1）雙方共同向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記。

（2）買受人自行辦理房屋權屬轉移登記。）

（3）買受人同意委托____向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記，委托費用元人民币（大寫）。

2．如因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起_日内取得房屋所有權證書的，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_日内退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。

買受人不退房的，自買受人應當取得房屋所有權證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權證書之日止，出賣人按日計算

買受人支付全部已付款萬分之____的違約金，并于買受人實際取得房屋所有權證書之日起_日内由出賣人支付。”

（2）日期的确定

對于期房，可以根據合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算120日。對于現房，可以根據銷售合同簽訂之日作為起點，計算120日。

（3）退房違約金的确定

不超過100%即可。

不簽不合理的委托書

很多開發商要求購房人在合同外另簽一份協議，委托其代辦房産證、代收契稅和公共維修基金。

這種不合理的委托購房者可以拒絕。不用擔心如果不委托房地産商代辦，自己就無法辦理房産證。根據《城市房地産開發經營管理條例》第33條的規定：“房地産開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。”因此，不管購房人是否委托房地産商代辦房産證，房地産商都有法律責任協助購房人辦理産權過戶手續并取得房産證。

解約與索賠

根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》的規定，如果開發商存在下列嚴重違約行為，您可以通過協商或訴訟的方式解除、撤銷合同或宣告合同無效，并要求賠償。

1.商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又将該房屋抵押給第三人；

2.商品房買賣合同訂立後，出賣人又将該房屋出賣給第三人；

3.故意隐瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

4.故意隐瞞所售房屋已經抵押的事實；

5.故意隐瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；

6.出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并将房屋交付使用，導緻購房者無法取得房屋。

（二）購房者本身原因造成的

對于開發商與小業主存在糾紛，扣着本該發給小業主的房産證不發的，應及時溝通，及時解決矛盾，避免長期拖延。并可以主張開發商扣發房産證的行為已經構成違約，要求開發商