具体
土地市场中交易的土地使用权具有期限性。我国土地市场包括土地一级市场和土地二级市场，其中土地一级市场主要是建设用地使用权划拨和出让，还包括以租赁、作价出资或入股等有偿方式从政府取得国有建设用地使用权的行为；二级市场主要是建设用地使用权的转让、出租和抵押。
特点
(1) 不动产市场只是针对待售财产总供给量的一部分而言 ；n
(2) 产品位置的固定性；n
(3) 产品的非标准化和异质性；n
(4) 影响不动产交易的特别法律条例 ；n
(5) 对当地供求状况的依赖性 ；n
(6) 绝大多数交易是高额交易；n
(7) 习惯上采用信贷方式来补充多数买者的有限自有财产 ；n
(8) 普通买者非经常的市场参与 ；n
(9) 广泛的经纪人服务。
从市场理论上讲, 在一定的价格水平下 , 似乎所有的土地均可出售。但从现实的土地市场而言, 市场供给只是土地总量的待售部分。同时 , 由于土地位置的固定性和土地市场的地域性 , 无法形成统一的市场价格, 各市场之间 , 地产增值、贬值等相互影响不强烈 , 价格只依赖于当地供给与需求。土地市场交易中的权利受到一系列法律约束 , 任何权利的申请、转移, 都须有法律依据。由于普通的地产市场买卖者不了解市场行情或缺乏经验, 为了使价格公平合理, 必须有经纪人服务。地产经纪人对土地市场 行情有较充分的了解 , 也有丰富的经验, 能促使交易顺畅进行, 因而, 这种服务也是有偿的。
功能
1、 优化配置土地资源n
土地资源的配置方式因配置于手段不同而分为行政划拨方式和市场方式。行政划拨方式是由政府用行政手段把土地资源分配到各土地使用者手中, 实现土地资源与其他生产生活资料的结合。中国几十年的实践证明, 这种单一的行政划拨方式一般说效率是低下的, 极易造成土地资源的巨大浪费。
目前, 中国正在对这种方式进行改革 , 以逐步实现大部分土地资源的市场配置。市场方式是通过市场机制的作用把土地资源分配到各土地使用者手中, 实现土地资源与其他生产生活资料的结合。在当代, 这种方式被广泛应用于西方市场经济国家, 如美国、英国、日本等。多样化多目标的人类生产生活活动对土地资源的需求千差万别, 难以通过政府的行政划拨手段得以满足, 只有通过市场机制的作用, 运用市场原则才能得到满足。
2、 调整产业结构 , 优化生产力布局n
经济的健康发展 , 需要有合理的产业结构和生产力布局。以价格机制为核心的市场机制就像一只 " 无形的手 ", 时刻对一个国家或地区的产业结构和生产力布局依市场原则进行调整, 以实现最大的经济效益。地租、 地价是土地市场中最重要的经济杠杆, 是引导土地资源在不同产业中配置 的重要信号这种信号比任何其他非经济信号和指令更科学, 更能促进生产力布局的优化。
3、健全市场体系 , 实现生产要素的最佳组合n
一个完整的市场体系 , 不但有消费品市场、一般生产资料市场 , 还应包括金融市场、土地市场、房产市场、劳务市场、技术市场等。市场机制只有在一个完整的市场体系中才能充分发挥作用。土地是人类的基本生产要素 , 只有实现其市场配置 , 才能健全市场体系 , 最大限度地发挥市场机制的作用。
市场规范n
土地要素市场是社会主义市场经济体系的重要组成部分。建立土地交易市场的目的，是要通过设立固定场所，健全交易规则，提供相关服务，形成土地使用权公平、公开、公正交易的市场环境。n
建立土地交易市场是以市场方式配置土地的基本要求，是确保土地交易合法性和安全性的需要，是引导土地交易双方依法交易、杜绝隐形交易的重要手段，是规范土地市场秩序和创造良好的市场环境的主要途径，也是沟通土地市场信息、增强土地投资决策科学性的基本条件。n
建立土地交易市场，是改革行政审批制度、转变政府职能的重要举措，是积极推进依法行政、建立政务公开的有力措施，也是加强廉政建设、接受社会监督的有效手段，对于提高政府的公信力有着重要作用。n
各级土地行政主管部门必须高度重视，增强工作紧迫感，积极创造条件，加快土地交易市场的建设步伐。省辖市和有条件的县(市)要结合机构改革，按照职能转变、政事分开、政企分开的原则，充分利用现有交易场所、设施建设土地交易市场，设立土地使用权交易服务的专门机构，作为政府指定交易场所。土地交易服务机构可按事业单位设置、管理，隶属于同级国土资源管理部门，并接受物价、财政部门的监督。各地要采取切实措施，妥善解决土地交易市场建设的场地、人员编制和经费问题。已经建立土地交易市场的地区，要按本意见要求，进一步完善市场功能，健全交易管理制度，扩大公开交易范围。
