基本簡介
依法律規定或合同約定須經租賃物所有人同意的，須征得所有人的同意。根據有關法律、法規規定租賃合同中的出租人可以是以下6種人：
1、财産所有權人；
2、國有企業的财産經營權人；
3、典權人，在典期内，可以将典物出租以獲取收益；
4、使用權人，依法獲得某種财産使用權的人可以将财産出租；
5、占有人，即以善良意願将财産占為已有的人；
6、在征得出租人同意後，承租人可以将财産再出租，成為新租賃關系中的出租人。
二、有權決定在租賃期滿後是否繼續将房屋出租。
三、可以決定是否允許承租人将房屋轉租。
四、因承租人的過錯造成房屋損壞的，有權責成承租人負責修複或者賠償。
五、承租人違反租賃合同的有關規定，出租人有提前終止合同，收回房屋的權利。如果因此而造成出租人的損失，出租人有權要求承租人賠償。承租人違反規定的行為有：
1、未經出租人同意，擅自将承租的房屋轉租、轉讓、轉借或是與他人調換使用；
2、擅自拆、改房屋結構或改變用途（拆改房屋結構有可能造成房屋危險，改變用途則是違約行為）；
3、拖欠房租累計6個月以上；
4、利用房屋進行違法活動；
5、故意損壞承租的房屋；
6、法律、法規規定要以終止合同、收回房屋的其他行為。
此外，如果出租的是公有住宅，而承租人沒有的理由，将房屋空關達6個月以上的，出租人有權提前終止合同，收回出租的房屋。
義務
1、出租人應當按照約定将租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途；
2、出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外；
3、出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權；
4、出租人解除合同時應當在合理的期限之前通知承租人。
應交稅款
個人出租房屋并取得收入，應依法納稅。稅務機關可以委托各級政府的外來人口管理部門、區縣房屋土地管理局、街道辦事處，鄉鎮政府或經北京市地方稅務局确認的其他具有代征稅費能力的單位作為代征人，負責出租房屋稅款的征收。
應繳稅費各地均有所不同。此處以北京為例，出租人應繳納以下稅費：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房産稅、城鎮土地使用稅、城市房地産稅、印花稅。現在除了個人所得稅按照現行辦法進行申報納稅以外，其餘隻需按實際收入的5%計征綜合稅費，就無需繳納此外的其他稅費了。
除了合同印花稅，由雙方各自承擔50%以外，所有稅費都應由出租人繳納，而不可約定由承租人承擔。
會計處理
租憑貿易
經營租賃的出租人會計處理要點如下：
（1）起租日前發生的費用。
起租日前，在談判過程中，出租人與承租人雙方均可能發生一些有關通訊、差旅和制訂租約的費用。這些費用為數不大，一般由雙方各自負擔。對于數目較大的費用由哪一方負擔或雙方怎樣分擔。對于數目較大的費用由哪一方負擔或雙方怎樣分攤，須事先協商确定。發生共同負擔的費用須先記入暫付款或其他應收款賬戶，待租賃成立，在承租人與出租人之間按商定比例分配，轉賬記入租賃費用賬戶。
（2）起租日，将出租資産進行轉賬。
出租人應從起租日起的明細賬上反映租出資産的情況，如從在庫轉入租出。由于經營租賃的租賃期較短，與出租資産所有權有關的各種收益和風險，并不因為租賃而轉移給承租人。出租的資産仍應看作是出租人的資産，所以它僅僅改變了資産的分類。
（3）租賃期内的收和費用。
①租金收入。一般在租金收付時，作為當期收入入賬。如果收支租金的間隔時期比會計期收入入賬。如果收支租的間隔時期比會計期為長，或者各期租金金額變動幅度較大，則需采用預提辦法處理，使各期的金額較為合理；
②計提租賃資産折舊。出租人專用于出租的固定資産，應與自己營業所用固定資産劃分清楚，分開記賬。折舊費用記入租賃費用賬戶，而不是一般的管理費用。租賃資産出現短期閑置現象，在閑置期間仍應繼續計提折舊。不過，應該規定一個期限，閑置時間過長，超過規定期限的，應停止計提折舊；
③租賃資産的大修理。應在租約上明确規定，由出租人還是由承租人負責進行租賃資産的大修理，一般由出租人負責。在訂立租約确定租金時，應把必要的大修理費用考慮在内。可采用預提的方式主入租賃費用；
④租賃資産的日常修理。一般由出租人負責進行，發生的修理費用直接計入租賃費用賬戶。為了方便起見，有些租約規定日常修理由承租人進行。
（4）終止租賃，收回資産和可能發生的損失賠償。
租賃期滿，或出于承租人或出租人的要求停止租賃時，出租人應收回租出的資産，如把資産從租出轉入時，出租人應收回租出的資産，如把資産從租出轉入在庫。在收回租出的資産時，可能會發現資産損耗過大，按照租約規定，由承租人賠償損失。當确定損失的金額時，借記其他應收款，貸記租賃資産累計折舊。
融資租賃
（1）确定出租人總投資。出租人租賃總投資是未經貼現的因出租資産而将獲緻的總收入，它包括：最低租賃得款額和預計将收到的無擔保殘值。最低租賃得款額應在租賃開始日借記“”應收租賃款“”賬戶，無擔保殘值應借記“預計殘值”賬戶。
（2）确定合适的利率。出租人租賃會計所用的利率是使以下等式得以成立的利率：租賃開始日租賃資産公允市價=最低租賃得款額的現值-+無擔保殘值的現值。這種利率為租賃内含利率。
（3）确定淨投資。有了總投資和合适的利率，就可确定出租的淨投資，它是最低租賃得款額的現值與無擔保殘值現值之和。淨投資中最低租賃款額的現值，在租賃開始日應貸記銷售收放賬戶，表示承租人将付給出租人的金額的現值。如果沒有無擔保殘值，淨投資即最低租賃得款額的現值，也即租賃開始日租賃資産的公允市價。
（4）計算未實現利息收入。在求得總投資和淨投資的基礎上，即可計算未實現利息收入，它是總投資和淨投資之差。此數在租賃開始日應貸記未實現利息收入賬戶。這部分收入将在租賃期内分期予以确認。
（5）租賃資産成本的記賬。租賃資産成本或賬面價值減無擔保殘值的現值，應在租賃開始日借記銷售成本賬戶。如果沒有無擔保殘值，記入銷售成本賬戶的是租賃資産的成本或賬面價值。由于出租人在租賃開始日按公允價值貸記銷售收入賬戶，按資産成本借記銷售成本賬戶，可能在租賃開始日構成出租人的一筆銷售利潤。
房屋出租（6）租金的記賬。各期所收到的租金，應分别借記銀行存款和未實現利息收入賬戶，貸記應收租賃款和利息收入賬戶。
（7）訂有保證條款。如果租約中訂有租賃資産最低殘值的保證條款，或因承租不不續航天則受罰的條款，租賃期末應收租賃款賬戶餘額必與擔保殘值相等。
（8）定期核查無擔保殘值。倘若原估價過高，緻使投資淨額降低，應作損失處理；但發現原估價過低則不作處理。
直接融資租賃出租人的會計處理由于直接融資租賃和銷售式融資租賃的唯一區别，是在租賃開始日出租人不會發生損益，即租賃開始日租賃資産的賬面價值等于公允價值。因此，租賃開始日的會計處理兩者略有不同。在直接融資租賃下，采用淨額法時，出租人應以租賃淨投資借記應收租賃款和預計殘值賬戶，貸記設備賬戶；采用總額法時，應以租賃總投資分别借記應收租賃款、預計殘值賬戶，貸記設備和未實現利息收入賬戶。未實現利息收入需在租賃期内予以攤銷，轉為已實現的利息收入。
舉債經營融資租賃出租人的會計處理舉債經營融資租賃除了出租人和承租人以外，還有第三者貸款人直接參加，因此，會計處理較前兩者更為複雜：房屋出租（1）确定出租人應收租金。出租人應收租金=租金總額-（長期借款本金+利息）
（2）确定出租人總投資。根據美國财務會計準則第13号公告（SFAS13）中的說明，總投資額由下面四個部分組成：
①從承租人那裡收到的租金收入減去應付給貸款人的本息。
②交易中确認的可實現的投資稅貸項（即投資減稅）。
③租賃資産的估計殘餘價值。
④由以下兩項組成的未得到的和遞延的收入：
（1）預計的稅前租賃收入（或損失）減去起租日直接成本以後的數值。
（2）剩餘租賃期間的投資稅款貸項，即出租人總投資=出租人的應收租金+投資減稅+預計殘值-未實現租賃收益。
（3）确定合适的利率。出租人于租賃實行日的投資已知，必須計算出投資報酬率。投資報酬率根據每年現金流出流入量求得。必須指出，該投資報酬率不同于租賃内含利率。
（4）确定淨投資。出租人的淨投資按年計算。每年淨投資=出租人應收租金餘額+預計殘值-未實現租賃收益-遞延所得稅餘額；或每年淨投資=上年淨投資-（上年現金流量-上年淨投資×投資報酬率）。
（5）确定出租人淨利潤。出租人淨利潤=租賃投資稅前利益+投資減稅利益-會計确認所得稅費用。它是舉債經營融資租賃所産生的主要利益。租憑貿易（6）确定遞延所得稅。遞延所得稅是由于出租人對租賃資産取得所有權采用加速折舊法而獲得遞延交納所得稅的利益。也稱為出租人的再投資利益。它是會計确認的所得稅費用和稅務所得稅支付額之間的差額，該項差額計入“遞延稅”。
業内人士提醒租房人：租房過程中存在着很多欺詐行為，比較常見的陷阱有四類：
第一類：假廣告陷阱
在報紙、街頭傳單或某些網站上刊登虛假房源廣告是黑中介最常見的欺詐行為。表現形式為廣告上介紹一些地段好、條件也好的房屋，租金卻十分低廉，吸引租房人。租房人一旦表示願意租住，黑中介就會說，刊登的房屋已經被租出去了，接着就推薦條件差租金高的房屋，騙取看房費、信息費或逼租戶就範。
應對方案：
可以通過以下幾種方式了解市場價格，便會對虛假報價具有免疫力。
首先，參考北京市國土房管局發布的《北京市房屋租賃指導價》。《指導價》的内容包括北京各區房屋不同居室的平均租金情況，雖然隻是平均價格，卻也能起到一定的參考作用。
其次，咨詢正規中介公司。正規中介公司不會搞那種騙人的小伎倆，在房屋的租金上十分透明。并且店員及經紀人都受過專業培訓，十分了解市場行情，所以可以較準确地估算出您需要房屋的租金。
最後，向有租房經曆的人讨教。如果是第一次租房，搞不清楚市場行情是很正常的，這時候，如果向同學、同事中有過租房經驗的人讨教一番，也可以大緻了解他們所熟悉的地域的房屋租金價格。
第二類：亂收費陷阱
亂收費問題一直是黑中介、小中介的專利，收費理由頗多，如看房費、信息費、咨詢費等等，其表現形式多樣。一般情況下，租房人在委托這些黑中介尋找房屋時，這些黑中介的工作人員會馬上聲稱有合适的房子，但必須要先交上少則幾百元多則上千元的所謂押金，理由是為了防止房客和房東見面後撇開中介。而一旦在你要求其工作人員陪同看房時，他們通常會推托說房東有事情不能前來，或帶你看一些你根本無法接受的房屋。随後就是一拖再拖，總之押金是不會退的，甚至采取恐吓、武力等暴力手段使租房人退縮。某些黑中介手中一套房源也沒有，騙夠一筆錢後就攜款潛逃，這種打一槍換一個地方的快速戰給租房人讨要押金以及案件偵破帶來了很大困難。
應對方案：
要防止被黑中介騙，就一定要認清黑中介。黑中介的一般臉譜是設施簡單，網點單一，小辦公室、一張桌子加幾部電話，便于打快速戰;有求必應。不論你要什麼條件的房子，他們都說可以提供，而且價格還十分便宜;要求先交定金、押金或看房費，聲稱對房子不滿意可以退款。
當然，普通租戶不能有那麼多的時間和精力去一一識别真假中介，可行的辦法是委托那些正規大型中介。而正規中介不會收取看房費、信息費和任何押金。
第三類：假房東陷阱
常見的假房東陷阱一般是騙子租來一套房子，随後冒充房東将房子轉租，最後攜租金潛逃。就在去年，京城就發生了多起這樣的假房東事件，給租房人帶來很大的經濟損失。
應對方案：
委托正規大中介，這種情況就很容易避免。建議租客在與房東見面後，一定要查看房東的房産證、身份證;如果他是幫助朋友出租房屋，那麼一定要有出租委托書、朋友的房産證、身份證或複印件;如果房産證沒有辦下來，一定要房東出具購房合同。同時，在看房時察言觀色，向房東提出隻有真房東才能回答的問題來判斷房東的真僞，為了保險起見，還可以審查房東的真實身份，并且向其單位求證。最後，最穩妥可靠的辦法就是委托正規大型品牌中介公司租房。一些大型中介公司近日推出的房東保真，先行賠付的承諾，通過這些中介租房，一旦遇到假房東騙租，租客的一切損失都由中介公司來承擔。
第四類：免傭金陷阱
表現形式一般為宣稱不收傭金，背後大幅提高房租，吃差價。表面上似乎讓租房人占了便宜，實際上租房人的損失少則上千元，多則數千元。舉例說明：一套1300元/月的一居室，一般情況下，交易達成後，客戶應付給中介公司1300元作為傭金。但那種打着免傭金幌子的騙人中介，會将房租提高到1600元。雖說，表現上好像省了1300元，但租上一年的房子，損失的錢就是：(1600-1300)×12-1300=2300元，租房人最後不但沒有省錢，反而破費了2300元，豈不更虧?
應對方案：
不要輕信類似免傭金的廣告宣傳，切不可有貪小便宜心理。與傭金相比，中介公司的服務和誠信度才是關鍵。
最後，專家提醒租房人，在租賃高峰期租房，不要因為一時心急而掉進居心不良者的陷阱，不要在租房過程中貪便宜而因小失大，所以最好選擇正規大型中介，這樣才能夠保證租房交易的快捷、安全。
租賃協議的主要法律規定
租賃合同是指出租人将租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十二條租賃合同是出租人将租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三條租賃合同的内容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
第二百一十五條租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
第二百一十六條出租人應當按照約定将租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。
第二百一十七條承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明确，依照本法第六十一條 的規定仍不能确定的，應當按照租賃物的性質使用。
第二百一十八條承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，緻使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。
第二百一十九條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，緻使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。
第二百二十條出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。
第二百二十一條承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限内維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。第二百二十二條承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。
第二百二十三條承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。
承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢複原狀或者賠償損失。
第二百二十四條承租人經出租人同意，可以将租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。
承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
第二百二十五條在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。
第二百二十六條承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明确，依照本法第六十一條的規定仍不能确定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩餘期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。
第二百二十七條承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十八條因第三人主張權利，緻使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。
第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。
第二百二十九條租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
第二百三十條出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
第二百三十一條因不可歸責于承租人的事由，緻使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，緻使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。第二百三十二條當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明确，依照本法第六十一條的規定仍不能确定的，視為不定期租賃。當事人可以随時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
第二百三十三條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以随時解除合同。
第二百三十四條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
第二百三十五條租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用後的狀态。n
第二百三十六條租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期租賃合同是出租人将租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
租賃合同的内容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
