基本簡介
買房辦理産權證書本來是天經地義的事，可在具體實踐中，的确存在不少買房忘了辦證的人，甚至還有些人買房後不想辦證。導緻購房者買房不辦證的原因較複雜，也不一定都是開發商的問題，比方說，有些買房者買到理想的房子後，重點考慮的是如何裝修、如何确保順利入住的問題，而對于辦理房屋産權證卻不上心，拖得時間長了，就忘了；有些買房者則是比較在意契稅、公共維修基金等費用，認為，反正根據合同，房子已經是我的了，辦了證，還要納稅，不辦證則又可以省個上萬元錢，所以根本不打算辦證……其實，不管是什麼原因，買房人即使交了房款，辦理了入住手續，但從法律意義講，房子還是不屬于買房者所有。
《城市房屋權屬登記管理辦法》已于1997年10月24日經建設部部務會議審議通過，自1998年1月1日起實施。《城市房屋權屬登記管理辦法》（以下簡稱《權屬管理辦法》）是《中華人民共和國城市房地産管理法》的一個重要配套法規，它的頒布實施，标志着我國房屋權屬管理邁入了一個新的時期。
可見，房地産權證雖然隻是個小紅本，但是在整個購房過程中，辦理房地産權證是最關鍵的環節。
辦理流程
1.購房者要審查發展商的資格手續是否健全，也就是我們常說的五證是否完備。
2.買賣雙方進行房産交易後一個月内持房屋買賣合同和其他證件到房地産交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。
3.買賣雙方接到交易所辦理過戶手續的通知後，應攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續費、契稅、印花稅後就可以辦理過戶手續。交易所會給買方發放房産賣契，原則上房屋産權證需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過戶手續和産權登記的，可出具委托書委托代理人代為辦理。
4.辦理完買賣過戶手續後，買方應持房地産交易所發給的房産賣契，在三個月内到房屋所在地的市或區（縣）的房屋土地管理局登記申請。辦理申請需要的證件和資料有：賣方所有的整棟樓的房屋所有權證、《商品房購銷合同》、商品房銷售發票存根複印件、身份證複印件、《房屋所有權轉移登記表》、《牆界表》、《面積計算表》。
5.經房地産管理部門審查驗證後，買方可領取房地産權證。有些地方在商品房買賣過程中，開發商也會提供代辦交易登記、過戶和房地産權證的服務，不過，具體過程基本上都由開發商一手操辦，買房人控制不了具體的進度，不能及時了解相關情況。因此，在條件許可的情況下，購房者最好能由本人或委托代理人與開發商一起辦理。
常見疑問
1.有産權證和無産權證具體都有什麼區别?
有産權證可以對房屋擁有一定的處分權,沒有産權證的有些權利得不到保護.
2.沒有房屋産權證的壞處都有些什麼?
如是買的一手房,有商品房買賣合同來保證利益.如是二手房,則基本不可以買賣,不然利益得不到保障.
識别方法
在房屋交易中出現了房屋權屬證書造假現象，一些不法人員非法僞造和使用房屋權屬證書。專家介紹，辨别真僞産權證有8種方法：一看封皮。真的産權證封面硬實有紋理，摸起來有凹凸感，顔色鮮豔(深紅色)，字體紋理清晰醒目。假産權證則封面光滑，顔色暗淡(暗紅色)，封皮較軟。
二看紙張。真産權證的内頁紙張是采用專業水印紙，類似人民币的水印制作，圖案為别墅、大廈兩種，其識别方法類似人民币的水印頭像，隻有在燈光下才能看出來，而假産權證的水印模糊不清；真産權證紙張光潔、挺實，用手輕抖有嘩嘩響聲。假的紙張則手感稀松、柔軟。
三看防僞底紋。真産權證底紋有浮雕文字"房屋所有權證"字樣，立體感強，字迹清晰，容易識别。假産權證很難做到顔色深淺、色彩的統一。
四看發證機關蓋章。真産權證第一頁上的蓋章是由機器套紅印制的"某某市房産管理局"行政公章。而假産權證則一般加蓋手工雕刻的公章，因為紙張較薄，在其反面很容易看到透過來的印章痕迹。
五看注冊号。真證封皮反面下方的建房注冊号是機器印制的，呈線狀，手摸起來有凹凸感。而假證的注冊号是手工雕刻的章蓋上去的，手摸起來沒有凹凸感。
六看縫制。真産權證的内頁都縫合得很整齊，而假産權證的内頁都是用膠水粘上去的，縫線也很明顯。
七看附記。真産權證第三頁中附記一欄的内容包括：産權來源和其中分攤面積等，而假産權證中附記有些為空白。
八看圖紙。真産權證中的房屋分戶圖紙是專用紙，紙張較厚，而假證的圖紙很薄，類似一般的A4紙厚度。[2]
法律責任
針對由于出賣人的原因導緻購房者無法取得房産證的情況，自2003年6月1日起實施的最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋指出：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；(二)商品房買賣合同的标的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房買賣合同的标的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以确定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的标準計算。另外還規定商品房買賣合同約定或者《城市房地産開發經營管理條例》第33條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由于出賣人的原因，導緻買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。也就是說，由于出賣人的原因，如果購房人在合同約定期限内不能取得房屋權屬證書，那麼在該期限屆滿一年後，購房者可以退房并要求出賣人賠償經濟損失。
該司法解釋自2003年6月1日起實行，适用于自1995年1月1日《中華人民共和國城市房地産管理法》實施後訂立的商品房買賣合同，并且在2003年6月1日上述司法解釋公布實行後尚在一審、二審的糾紛案件。
辦理手續
房屋的産權從概念上講是沒有大小之分的。依據建設部城市房屋權屬登記管理辦法的規定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房産管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地産權證書，依照《城市房地産管理法》的規定，将房屋的所有權和該房屋占用範圍内的土地使用權的确認和變更，分别載入房地産權證書。
房地産權證書的式樣報國務院建設行政主管部門備案。城市規劃區國有土地範圍内的新建的房屋權屬登記，申請人應當在房屋竣工後向登記機關申請房屋所有權初始登記，并應當提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件，如房屋面積測量成果報告、竣工項目地價款核實複函(出讓宗地)、商品房需提交公用建築面積分攤材料、國有土地使用證或土地來源證明材料、房屋竣工證明文件、立項批複、建設工程規劃許可證、申請人身份證明或法人資格證明；委托代理人申請登記的，還應提交授權委托書、代理人資格身份證明。
一般購房者取得産權證通常的做法是購房者與開發商或開發商指定的代理人簽訂代理辦理産權證協議，收費由雙方協商。購房者需要做的是提供購房合同一份，購房發票(複印件)、身份證、戶口本(複印件)、人名章等。若是單位購買還須提供營業執照(複印件)、法人身份證明、授權委托書等。另外，購房者還需要在産權登記表、申請購買商品房登記表、買賣契約上蓋章，按照國家有關政策交納費用。
辦理産權證書的大緻步驟為：首先，開發商要向房地局提供齊全的房屋前期資料，如規劃許可證、用地許可證、撥地圖、開工證、土地出讓合同或用地批準書、國有土地使用證、竣工核驗證、竣工圖紙等。第二，根據上述資料由房屋所在地測繪所進行實地測繪并繪制管理圖。第三，根據實際測繪的面積結果到房地局交易部門立契過戶。第四，憑借買賣契約，房地局房政部門審核後裝訂齊備的檔案并制證、發證。
一般而言，整個過程大約需要3到6個月左右的時間。至于有些購房者在相當長的時間内仍拿不到産權證，原因有可能是開發商的前期資料不全、土地出讓金未交納齊、服務體系不完善等，也有的是房地局有關測繪及行政部門因作業繁忙而延緩了發證時間。
補辦手續
補辦産權證由原産權證發放機關負責辦理。具體補辦手續為如下：
①由房屋産權人寫一份申請書，定明産權證丢失原因、經過、丢失時間及地點等内容，産權人簽字蓋章，并由産權人所在單位蓋章(如果産權人無單位，由産權人戶口所在地的派出所或街道辦事處簽字蓋章)。
②産權人帶着簽字蓋章後的申請書到各區縣房地局的原産權證發放機關辦理具體事宜。由原發證機關開介紹信，在規定報紙上刊登遺失聲明。
③聲明見報後，産權人帶着刊登聲明的報紙、遺失人(産權人)書寫的具結(内容包括：遺失證件找到後交回;因遺失證件而産生的後果自負)、本人身份證、戶口簿、圖章，在規定的時間内到原發證機關領取産權證。[3]
效力
按照我國法律的規定，我國對房屋等大宗财産的管理，是采用行政登記的手段，即行政機關或其委托的機構(如房監所)通過一定的程序審查、登記，最後向房屋所有權人頒發房屋産權證書，房屋所有權證書上載明的權利人行使占有、使用、收益、處分的權利。我國的房地産市場通過這樣的權屬管理模式，較好地杜絕了一房多主、一房多賣的問題，最大限度地防範了房地産市場的交易風險。
但是，現實生活中，對辦理了房屋産權證的房屋，依然存在産權争議的現象，對當事人起訴到法院的這類案件，法官們也有截然不同的認識。一種觀點認為，對已頒發了房屋産權證書的房屋産權争議案件，人民法院不作為民事案件受理，告之當事人提起行政訴訟，因為頒發房屋産權證書是行政機關的具體行政行為，當事人如果對該行政行為不服，可提起行政訴訟請求撤銷或變更。另一種意見認為，當事人之間存在産權争議的案件，人民法院應當作為民事案件受理，因為這是平等主體之間發生的民事權益争議，且房屋産權證書隻是證明房屋權屬的初步證據，其記載的内容是否被法院采信，需法院審查确定。
這兩種意見分歧的根本在于對房屋産權證效力的認定。第一種意見實際上是持房屋産權證的絕對效力，認為其在被撤銷以前，人民法院要受其約束。後一種意見認為房屋産權證隻是房屋權屬的初步證據，隻是其證據效力較其他證據高而已，如其記載與客觀事實不符，法院可對權屬另行裁判，而不是等待行政機關撤銷原房屋産權證。
應當說後一種意見有一定道理。理由是：首先，房屋所有權是公民的一項重要的财産權利，平等主體之間發生房屋權屬争議糾紛屬民法的調整範疇，如當事人起訴到人民法院時，法院不能拒絕受理。法院通過開庭審理，對證據進行分析認定，在查明事實真相後，應當對當事人的争議作出裁判，确定房屋權屬。
其次，房屋登記管理機關對房屋權屬的審查僅僅是形式上、程序性的審查，隻要當事人提供相應的形式上合法的證明材料，房屋登記管理機關就予以登記并頒發房屋所有權證，并不審查有關證明材料内容的真實性，即物權變動的真實性、有效性，而按照民法的規定，一項民事行為的有效必須是以當事人意思表示真實為前提，因此，房屋登記管理機關的形式審查無法保證房屋權屬的真實性，一旦有關材料内容不真實，就可能導緻房屋所有權證不能客觀反映房屋權屬的真實情況。
第三，頒證機關是行使行政管理職能，對公民的民事權利義務沒有終局的裁判權，如果當事人之間存在民事争議時，行政機關隻是主持調解，而無權對當事人之間的權利義務作出最終裁判，因此，房屋所有權證隻是法院審理房屋權屬争議糾紛案件的證據。第四，房屋所有權證是房屋管理機關經過一定的程序審查後頒發的，為了維護其有序的管理秩序，應當賦予其必要的權威。
因此，對此證據應當賦予較高的效力等級。具體反映在審判實踐中，就是把房屋所有權證作為推定證據使用，如果當事人沒有足夠的證據推翻，人民法院應當對房屋所有權證予以采信，并把其記載的權屬内容作為判決定案的依據。第五，如果當事人有充分的證據證明房屋所有權證記載的内容不真實，人民法院可根據查明的事實另行作出判決，當事人可根據法院的判決到房屋登記管理機關申請變更登記，房屋登記管理機關應當協助執行。[4]
房貸
近幾年，買房貸款可算是深入人心。為搶業務，各銀行展開了服務、宣傳的大比拼，而百姓則是借錢、還錢忙得不亦樂乎。随着年頭的增加以及收入的增長，不少早期貸款購房的買家眼見着就能錢債兩清，拿回自己的房産證了。可是，到了這種讓人高興的時候，很多人卻摸不着門道了。記者認識的一位張先生就犯了一個“可愛”的錯誤，原本無債一身輕的他，由于不懂流程，繞了一個大圈子，才拿回自己的“大紅本”。在談笑之餘，我們特意做了這期稿件，目的是給您個提醒，讓您能夠順順利利地把房産證拿回來。
張先生，生活小康的北京人士，生平從不向他人借錢；但是為了買房，無奈之下他向銀行舉債10萬。借了錢的張先生心裡總歸不踏實，于是他拼命賺錢，力争盡早還債。他還完了全部貸款本息，在銀行辦理了相關手續，并拿到了一張還款憑證。張先生松了一口氣，“終于不欠銀行錢了，和銀行也沒什麼關系了”。接着他高高興興地把那張“欠條”撕碎扔進了垃圾堆。
可是事情遠沒有簡單結束，張先生找開發商要産權證的時候才意識到自己犯了多麼嚴重的一個錯誤——開發商表示，張先生沒有還完貸款的憑證，不能把産權證給他。原來銀行給的證明就是向開發商拿回房産證的憑證！張先生悔不當初，隻好又去找銀行，幾經周折才拿回屬于自己的産權證。
這件事也許聽來可笑，但有很多人辛辛苦苦了很多年，終于把貸款還完了，卻還真弄不清楚應該怎樣把自己的産權證領回來。那麼債務結清後到底怎樣才能拿回産權證？整個過程又要經曆哪些程序？
貸款買房做抵押
多數房屋都是在期房階段就開始銷售。一般來說，從向銀行貸款購買期房開始到最終還完貸款、領回完全屬于自己的産權證為止，要經曆以下過程：首先交首付款，簽買賣合同，這步是需要和開發商協作完成的。在簽訂好購房合同後，就該辦理購房貸款了。由于期房無法辦理産權證，在房子修好、産權證辦下來抵押給銀行之前，開發商、銀行、購房者三方會簽訂一個抵押合同，由開發商向銀行做一個階段性的擔保，這個時間或者一兩年，也可能要三四年。
等房子可以入住、産權證辦下來之後，開發商就會把産權證直接交給銀行做抵押，從這時起，産權證實際就已經和開發商沒有關系了。這是一個一般化的流程，在實際操作的過程中也會出現多種情況。如果購買的是現房，就沒有開發商階段性擔保這一步驟，隻剩下購房者和銀行雙方的關系。
查詢
有效招數1
目前科技手段越來越先進，一些不法的造假分子利用高科技僞造房産證，幾乎可以達到以假亂真的地步。
在談到如何鑒别房産證的真僞時，希望廣大市民提高警惕，尤其在從事二手房交易、房産租賃和抵押的過程中，在放款之前，最好帶房産證到房管局的相關登記機構查詢驗證一下。
至于僞造假證的行為性質，對那些不法的造假者或持假證者從事相關經濟活動的行為屬于經濟詐騙，構成了經濟詐騙罪，一旦查實，可以舉報，公安部門将立案偵查，以防止讓更多人上當受騙。
有效招數2
在買賣交易中可要求權利人提供其他有效證件房屋交易尤其是二手房交易過程中，購買房可提出權利人出示相關的有效證件，避免房産證作假的可能性。如：身份證、戶口簿、房産發票、契稅發票、原有房屋買賣合同等。對房屋買賣涉及到的所有證件進行核實。單單僞造一張房産證比較容易，但要同時僞造所有的交易有效憑證相對要困難得多。許多交易買賣中隻看房産證的做法風險性相對較高，多數騙貸案例正是利用了這一漏洞。
有效招數3
委托專業的房産中介公司和律師，提防交易貓膩在房産交易中，最好委托大型且比較專業的房産中介公司。一般這些中介公司都具有比較專業的行業流程，對相關證件及買賣雙方信息會做相應的核實，有效保證交易雙方的利益。在交易過程中賣方出現的不正常要求，購房者應多加注意提防交易中的貓膩，比如賣方要求大幅度提高首付額度等。
