房産過戶:房屋産權變更-中文百科頻道

準備資料

房産過戶準備資料

(1)房地産轉移登記申請表；

(2)申請人身份證明；

賣方需要的材料：身份證原件及身份證複印件一份。如果是已婚的話需要結婚證原件及複印件一份、房産證原件;如果夫妻雙方有一人無法到場的話，必須要先寫份委托書再去公正局公證，戶口本及複印件一份。

買方需要的材料：身份證原件及身份證複印件一份、戶口本及複印件，如果是單身的話，需要去市民政局開單身證明。

(3)房地産權利證書;

(4)有關行政機關行政決定書，房地産買賣合同書，(按規定需公證，應提交公證房地産買賣合同書)或經公證的房地産贈與書，或經公證房地産繼承證明文件，或房地産交換協議書，或房地産分割協議書；

(5)已設定抵押權的，應提交抵押權人同意的書面文件；

(6)人民法院強制性轉移的應提交生效的判決書、裁定書、調解書和協助執行通知書;

(7)非法人企業、組織的房地産轉移，應提交其産權部門同意轉移的批準文件;

(8)行政劃撥、減免地價的土地，應提交主管部門的批準文件和付清地價款證明;

(9)以招标、拍賣、挂牌方式取得房地産的，應提交中标确認書、拍賣成交确認書、土地使用權轉讓合同書，付清地價款證明;

(10)屬于政府福利性商品房的應提交相關主管部門的批複;

(11)拆遷補償的應提交拆遷補償協議書;

(12)房地産共有人同意轉移的意見書;

(13)收購或合并企業的，應提交有關部門的批準文件;

(14)國有企業之間或其他組織之間的房地産調撥的，

應提交有關部門的批準文件;

(15)法律、法規、規章及規範性文件規定的其他文件。

手續

房産過戶手續

(1)房地産轉移登記申請表;

(2)申請人身份證明;

(3)房地産權利證書;

(4)有關行政機關的行政決定書，房地産買賣合同書，(按規定需公證的，應提交公證的房地産買賣合同書)或經公證的房地産贈與書，或經公證的房地産繼承證明文件，或房地産交換協議書，或房地産分割協議書;

(5)已設定抵押權的，應提交抵押權人同意的書面文件;

(6)人民法院強制性轉移應提交生效的判決書、裁定書、調解書和協助執行通知書;

(7)非法人企業、組織房地産轉移，應提交其産權部門同意轉移的批準文件;

(8)行政劃撥、減免地價土地，應提交主管部門的批準文件和付清地價款證明;

(9)以招标、拍賣、挂牌方式取得房地産，應提交中标确認書、拍賣成交确認書、土地使用權轉讓合同書和付清地價款證明;

(10)屬于政府福利性商品房的應提交相關主管部門的批複;

(11)拆遷補償的應提交拆遷補償協議書;

(12)房地産共有人同意轉移的意見書;

(13)收購或合并企業的，應提交有關部門的批準文件;

(14)國有企業之間或其他組織之間房地産調撥，

(15)法律、法規、規章及規範性文件規定的其他文件。

流程

房産過戶流程

1、房産證過戶不經過房地産中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時須賣方房産證上面名字的當事人在場(如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場及簽字，哪怕房産證上面隻有一個人的名字)。

2、申請材料準備好後，須到房産局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。

3、房産過戶的申請材料都交給房産局後，房産局會給予一個回執單，按照回執單上面說明的日期去繳納稅金，一般需要十五個工作日左右。

4、房産過戶稅金繳納完畢後便可拿到房産證。

繼承分為法定繼承和遺囑繼承，具體辦理程序又可以分為訴訟程序和非訴訟程序。繼承人對于遺産分割沒有異議，可以憑有關協議和證明辦理公正過戶手續;如果繼承人無法達成分割協議，或者對遺産權屬有争議，則必須通過訴訟分割遺産。

非訴訟房屋繼承手續如下：

一、辦理房屋的産權過戶需要有效的證明和具體的步驟：

(一)需要有效的證明

1、老人的遺産，是所有繼承人的共同财産。

2、繼承人對共有的财産的分割協議，隻要每個繼承人同意并簽字，即可産生效力，任何繼承人都不得違約。

3、如果每個繼承人對繼承的共有财産分割，無異議，可以憑此協議辦理過戶手續。

(二)房屋繼承登記步驟。辦理房産繼承手續必須經過房屋評估、繼承公證、申請産權登記等辦理過程。凡領取《房地産權證》的房屋，當房屋的權屬人死亡後，其合法繼承人就可以申請辦理該房屋繼承登記。大緻步驟如下：

1、房屋評估：首先必須通過評估公司對房屋進行市值評估。評估公司會根據房屋所處的路段、坐向、樓層、樓齡等重要因素，作出專業的價格分析和樓價評估，定出準确的物業市值價格。

2、繼承公證：申請人應當到房屋所在地的公證處辦理繼承公證，領取繼承公證書。在辦理公證時，必須提供房屋權屬人的死亡證明書、合法機關出具的合法繼承人名單證明，以及原房屋權屬人立有的遺囑(如有遺囑)，亦應提交遺囑原件。若部分合法繼承人自願放棄繼承權，必須出具放棄财産承諾證明。

3、房屋測繪：申請人須到房地産測繪部門申請辦理房屋面積測繪或轉繪手續，領取測繪成果或者附圖，以便辦理産權登記手續。

4、繼承登記：申請人持房地産權證、繼承公證書、房屋測繪等證明到房地産交易中心申請繼承登記手續。填寫《房地産産權登記申請書》，并遞交上述資料後，辦案人員将收件立案受理，并核發回執。待一切資料審核後，即發放已更改權屬人的房産證明。

5、規定需遞交的其它資料：如涉及該房屋權屬等事項是法院判決、裁定或調解的，必須繳交法院判決書、裁定書或調解書等。如該房屋經實地測繪，發現已經改建或存在違法建設的，必須提交規劃部門的報建審核書或處理決定書。

注意事項

房産過戶注意事項

1、若單位購買私房，還需提交單位法人或其它組織資格證明（營業執照或組織機構代碼）原件及複印件（加蓋公章），單位法定代表人辦證委托書（收件窗口領取），受托人身份證原件及複印件；

2、若非住宅轉移，還需提交土地使用權證書；

3、若當事人不能親自辦理，需出具委托書或公證書，受委托人需出具身份證原件及複印件；

4、房屋若已出租，且承購人非承租人的，需提交承租人放棄優先購買權證明；

5、若有共有權人需出具共有權人同意出售證明和共有權證書；

6、若經法院判決的，需出具法院判決和協助執行通知書。

去交易中心辦理過戶手續，帶上房産證原件，複印件，身份證，複印件，

去辦理過戶手續需要原房主夫妻雙方到場：帶上身份證、戶口本、房證、契證、結婚證（單身的需要單身證明）買的人隻要帶上身份證就可以申請房屋所有權轉移登記，應當提交下列材料：

（一）登記申請書；

（二）申請人身份證明；

（三）房屋所有權證書或者房地産權證書；

（四）證明房屋所有權發生轉移的材料；

（五）其他必要材料。

前款第（四）項材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協議、合并協議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權發生轉移的材料。

二手房

房屋過戶分為繼承過戶，轉讓過戶，二手房過戶以及商品房過戶

繼承過戶

流程

一、辦理房産證過戶手續要到被繼承人戶籍所在地的派出所注銷戶籍，辦理死亡證明；

二、辦理房産證過戶手續要到區或市公證處（原外銷商品房到市公證處）辦理繼承權公證，房産繼承分兩種：一是遺囑繼承，二是法定繼承。需要提交的材料有：

1、被繼承人死亡證明；

2、辦理房産證過戶手續需要該套房屋的産權證明或其他憑證；

3、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關系的證明文件；

4、辦理房産證過戶手續需要繼承人的身份證件；

有遺囑的繼承權公證另需提交的資料：被繼承人所立遺囑（該遺囑必須是已公證過的遺囑，其他形式的遺囑由于無法認定其真實性，因此暫不予采納）。

三、辦理房屋過戶登記，申請人是繼承人或者受遺贈人。

申請人應當向登記機構提交下列文件：《房地産登記申請書》（原件）、身份證明（複印件）、房地産權證書（原件）、繼承權公證文書或者遺囑公證書和接受遺贈公證書（原件）契稅完稅憑證（原件）。

四、遺贈和法定繼承、遺囑繼承不同，需要支付稅收。

費用：

繼承房産的費用有

（1）公證費 40元/平米*産權證面積

（2）繼承公證費 80元/單放棄繼承公證80元/人

注：繼承的房産再次轉讓出售時個人所得稅按照所得征收20%，不過隻要是符合家庭唯一住房和購買超過5年的話就可以免征個人所得稅，而且個人所得稅退稅的政策同樣适用。

（3）房地産價值評估費用

根據房地産價格的高低不同采用差額定律累進方式來計算

房地産價格總額（萬元）累進計費率%

100以下5

101以上至1000部分2.5

1001以上至2000部分1.5

2、所需材料 ⑴公證處需要原産權人的死亡證明、産權證複印件和所有當事人的身份證、戶口本複印件一套。

⑵房管局需要材料和正常過戶基本一樣，隻是還需要公證書一份。

注：繼承的難點在于公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求證明當事人即為所有繼承人并且都自願放棄繼承權。

房屋轉讓過戶

規定：

投入使用的房地産買賣雙方，應當簽訂房地産買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示範文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當事人在過戶申請前應委托經市房地局認定的法律服務機構進行預審，法律服務機構對符合規定的自制合同，提出預審合格意見。市、區、縣房地産交易管理機構受理過戶申請後，應對買賣雙方提供的申請過戶資料進行審核，審核内容如下：

一、當事人提供的材料是否合法、有效；

二、申請書填寫的内容與提供的材料是否一緻、無誤；

三、房地産的權屬是否清楚，有無權屬糾紛或他項權利不清的現象，是否屬于《房地産轉讓辦法》規定不得轉讓的範圍；

四、受讓人按規定是否可以受讓該房地産；

五、買賣的房地産是否已設定抵押權；

六、買賣已出租的房地産，承租人是否放棄優先購買權；

七、買賣共有的房地産，共有人是否放棄優先購買權；

八、房地産交易管理機構認為應該審核的其他内容。

二手房過戶所需材料

過戶需要提供資料主要有：房屋所有權證、買賣雙方身份證明、房屋出售方婚姻狀況證明、房屋核檔證明、買賣契約以及其他房屋登記機構認為有必要提供的資料等。

轉讓過戶費用

一.正常過戶

1、交易稅費

a.營業稅（稅率5.55% 賣方繳納）

根據2010年房産新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業稅。

這裡有兩個要點①購買時間超過5年這裡首先看産權證，其次看契稅發票，再次看票據（房改房看國有住房出售收入專用票據）這三種證件按照時間最早的計算。一般地說票據早于契稅發票，契稅發票早于産權證，房改房中時間最早的是房改所收的定金的票據。②所售房産是普通住宅還是非普通住宅。

另：如果所售房産是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過5年都需要全額征收營業稅。

b. 個人所得稅（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納）

征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這裡有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以内能夠重新購買房産并取得産權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房産交易價格較低的1%退還。

注：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房産作為家庭唯一住宅的依據，其中包括雖然産權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房（不包含非住宅類房産）。

另注：如果所售房産是非住宅類房産則不管什麼情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對于營業稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須征收差額的20%

c. 印花稅（稅率1%買賣雙方各半）不過從2009年至今國家暫免征收。

d. 契稅（基準稅率3% 優惠稅率1.5% 和1% 買方繳納）

征收方法：按照基準稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

注：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠，契稅的優惠是以個人計算的，隻要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方購買的房産是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

e.測繪費 1.36元/平米總額=1.36元/平米*實際測繪面積 (08年4月後新政策房改房測繪費标準：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）

一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原産權證上沒有濟南市房管局的測繪章也是需要測繪的。

f.二手房交易手續費總額：住宅6元/平米*實際測繪面積非住宅10元/平米

g.登記費（工本費） 80元共有權證:20元

2、所需材料 ⑴地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本複印件一套（若賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結婚證複印件一套）、買方身份證複印件一套、網簽買賣協議一份、房産證複印件一套（如果賣方配偶已經去世還需要派出所的死亡證明一份）

⑵房管局需要網簽買賣協議一份、房産證原件、新測繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明複印件；如省直房改房還需已購公房确認表原件兩份和附表一。