事情背景
2015年12月20日至21日在北京舉行的中央城市工作會議上指出，明年經濟社會發展五大任務之一就是化解房地産庫存。鼓勵房地産開發企業順應市場規律調整營銷策略，适當降低商品住房價格。有分析人士指出，這預示着我國城市工作将迎來重大變化，也将對樓市和房企的命運産生重大影響。
中央經濟工作會議話音剛落，已有地方政府開始出台刺激房地産市場發展的措施，房地産去庫存正在真金白銀地落到實處。
推動路徑
如何推動房地産去庫存，申萬宏源首席宏觀分析師李慧勇日前在接受中國證券報記者采訪時表示,明年房地産去庫存有四種路徑。通過這四條路徑化解房地産庫存,将促使房地産行業集中度提高,房地産投資增速或在明年迎來拐點,但政策實施存在一定的風險和平衡難度。
路徑一是通過新農民工市民化消化。李慧勇說,政府明年将通過戶籍改革加快農民工市民化進程,釋放這部分新市民此前被人為抑制的需求,着力消化房地産庫存。但農民工市民化等限制放開力度受到财政支出制約,政府可能采取分層次放開城市遷入限制,預計先從三四線城市入手。另外,政府還将通過财政補貼支持購買力較低的農民進城買房。“從效果上看,短期内政府支持農民工買房确實可以消耗商品房存量,但大部分農民工缺乏支付和購房能力,這部分購買需求隻是"需要"而非有效需求,按揭買房存在一定的潛在風險。”
路徑二是通過房地産企業購并消化。本次中央從房地産行業供給的角度進行調控,鼓勵房企降低房價和兼并重組,房地産行業集中度将加大,房地産企業營銷策略将轉變。李慧勇表示,若房價發生普遍性降價,則可能會影響潛在購買需求和投資需求,反而會影響房地産銷售,因此房企主動普遍性下調房價的可能性并不大,但新市民增加較多的三四線城市房價可能出現調整,未來三四線城市可能出現量升價跌現象。
李慧勇認為,未來租賃市場的發展也對化解房地産庫存有一定作用。他表示,非戶籍人口擴大公租房租賃需求較大,未來機構投資者購買庫存商品房後,可以成為租賃市場的房源提供者,擴大租賃供給的同時也将推動房地産去庫存。
路徑三是通過取消限購來消化,更多城市限貸或限購政策待取消,特大城市二手房限制政策或放寬。李慧勇認為,北上廣深的限購政策取消的可能性并不大,但大部分城市房地産限購和限貸的意義不大,因此,可以期待明年更多城市取消限購或限貸政策。對特大城市來說,目前二手房市場需求大于供給,明年對二手房市場的限制政策可能會調整,比如微調二手房個稅優惠限制或限購等。
路徑四是通過擴大政府購買消化。“明年政府收購力度将加大。”李慧勇說,重點體現在打通商品房市場與棚改安置房、公租房和租賃市場,财政部已經鼓勵地方運用PPP模式推進公共租賃住房投資建設。商品房與棚改房打通将體現在以貨币化安置的方式進行,居民自主購買或政府購買存量商品房或一次性貨币補償,商品房與公租房的打通,體現在政府收購存量商品房,并盡量不再新建。
李慧勇表示,國家住房銀行設立的條件已基本具備,隻差頂層設計。住房銀行的目的在于穩定房地産市場、增加住房消費需求,可以提供低利率資金,能夠緩解中低收入者的購房壓力。
“首付降至20％”，“契稅減半、營業稅減免”，房地産去庫存的戰役已經打響。業内人士認為，本輪房地産政策主要是為了去庫存，緩解房地産市場壓力，對經濟有一定的托底作用，将對全年的穩增長産生積極意義。2016年兩會期間，除了房地産去庫存，與之相關的人口戶籍、公積金等方面的政策預計也将成為讨論熱點。
