個人住房貸款:銀行向借款人發放的購買自用普通住房的貸款-中文百科頻道

内容

個人住房貸款業務是商業銀行的主要資産業務之一。他是指商業銀行向借款人開放的，用于借款人購買首次交

易的住房(即房地産開發商或其他合格開發主體開發建設後銷售給個人的住房)的貸款。

提供的資料

1、借款人夫妻雙方的身份證（原件及複印件二份）

2、戶口本（原件複印件一份）

3、結婚證（原件及複印件一份）

4、未婚需填寫未婚聲明，我行留存原件。

5、離異或喪偶者需要提供離婚證或協議、判決書，配偶死亡證明（原件及複印件一份）。

6、拟購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房的房産證複印件一份。

意義作用

設計适宜的貸款方案

争取優惠的貸款利率

加快貸款辦理的進度

提供專業評估擔保服務

許多投資擔保公司，在貸後管理和貸款風險化解方面的規範和高效運營，獲得了銀行充分信任，一些合作銀行把貸後催收、貸款資産處置外包給擔保公司，雙方都取得了比較好的合作效果。

其中北京萬才聯合投資管理有限公司就是一個非常成功的案例。萬才聯合是一家專業化的個人信貸服務機構，緻力于為銀行、商家、客戶提供專業化的信貸服務。截止2010年12月底，萬才聯合累計辦理各類房屋抵押貸款超過萬餘筆，累計貸款額度數億，市場占有率為北京市場的20%左右。與國内各家商業銀行、外資銀行和非銀行金融機構都有着廣泛的合作。

利率

利息計算的基本常識

(一)人民币業務的利率換算公式為（注：存貸通用）：

1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30

2.月利率(‰)=年利率(%)÷12

(二)銀行可采用積數計息法和逐筆計息法計算利息。

1.積數計息法按實際天數每日累計賬戶餘額，以累計積數乘以日利率計算利息。計息公式為：

利息=累計計息積數×日利率，其中累計計息積數=每日餘額合計數。

2.逐筆計息法按預先确定的計息公式利息=本金×利率×貸款期限逐筆計算利息，具體有三：

計息期為整年(月)的，計息公式為：

①利息=本金×年(月)數×年(月)利率

計息期有整年(月)又有零頭天數的，計息公式為：

②利息=本金×年(月)數×年(月)利率+本金×零頭天數×日利率

同時，銀行可選擇将計息期全部化為實際天數計算利息，即每年為365天(閏年366天)，每月為當月公曆實際天數，計息公式為：

③利息=本金×實際天數×日利率

這三個計算公式實質相同，但由于利率換算中一年隻作360天，但實際按日利率計算時，一年将作365天計算，得出的結果會稍有偏差。具體采用那一個公式計算，央行賦予了金融機構自主選擇的權利。因此，當事人和金融機構可以就此在合同中約定。

（三）複利：複利即對利息按一定的利率加收利息。按照央行的規定，借款方未按照合同約定的時間償還利息的，就要加收複利。

（四）罰息：貸款人未按規定期限歸還銀行貸款,銀行按與當事人簽訂的合同對失約人的處罰利息叫銀行罰息。

（五）貸款逾期違約金：性質與罰息相同，對合同違約方的懲罰措施。

（六）計息方法的制定與備案

全國性商業銀行法人制定的計、結息規則和存貸款業務的計息方法，報中國人民銀行總行備案并告知客戶；區域性商業銀行和城市信用社法人報人民銀行分行、省會(首府)城市中心支行備案并告知客戶；農村信用社縣聯社法人可根據所在縣農村信用社的實際情況制定計、結息規則和存貸款業務的計息方法，報人民銀行分行、省會(首府)城市中心支行備案，并由農村信用社法人告知客戶。

（七）參考依據：

1.《人民币利率管理規定》銀發【1999】77号。

2.《中國人民銀行關于人民币貸款利率有關問題的通知》銀發【2003】251号。

3.《中國人民銀行關于人民币存貸款計結息問題的通知》銀發【2005】129号。

額度期限

貸款最高為所購（建造、大修）住房全部價款或評估價值（以低者為準）的80%；貸款期限一般最長不超過30年。貸款利率按照中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會的相關利率政策執行。還款方式

貸款期限在一年以上的房屋貸款還款方式一般有等額本金還款和等額本息還款兩種。

等額本息還款法是銀行默認的還款方式，是指借款人每月以相等的金額償還貸款本息，又稱為等額法。

其特點是每月還款的本息和一樣，這種還款方式雖然容易做出預算，初期還款壓力減小，但還款初期利息占每月還款的大部分，還款中本金比重逐步增加，利息比重逐步減少，從而達到相對的平衡。此種還款方式所還的利息高，但前期還款壓力不大。這種還款方式适合一般的工薪族。

等額本息還款計算方式：

[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數]÷[（1+月利率）^還款月數－1]

等額本金還款也是我們常見的還款方式之一，等額本金還款是借款人每月等額償還本金，貸款利息随本金逐月遞減，還款額也逐月遞減，因此又稱遞減法。

其特點是每月歸還本金一樣，利息則按貸款本金金額逐日計算，前期償還款項較大，每月還款額逐漸減少。此種還款方式所還的利息低，但前期還款壓力大。所以這種還款方式适合經濟收入較好的家庭。

等額本金還款計算公式：

每月還款金額=（貸款本金/還款月數）+（本金—已歸還本金累計額）×每月利率

房貸政策

為了抑制房價過快上漲，2012年4月國務院頒發《國十條》要求金融機構對個人第一房貸實行差别化信貸：

對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主确定。

住房貸款

産品定義

個人一手住房貸款是指興業銀行向借款人發放的用于購買各類型住房（不含二手住房）的貸款。

産品特色

提供還款寬限期服務，即為借款人提供從每月固定還款日至當月月末，最長可達10天的寬限期。在寬限期内任意時間還款均屬正常還款，不收逾期利息和罰息，也不影響個人信用記錄。

申請條件

1、年齡在18周歲（含）以上65周歲（含）以下，有合法有效身份證明、居住證明、收入證明、無不良信用記錄、具有完全民事行為能力的自然人；

2、申請人年齡與借款期限之和不超過70；

3、有購買住房合同或協議，且借款人支付符合規定的首付款；

4、借款人的職業和經濟收入穩定，具有償還貸款本息的能力；

5、有經辦理銀行認可的有效擔保；

6、在辦理銀行開立個人結算賬戶，并通過自然人生家庭理财卡辦理貸款支用和償還等結算業務；

7、該辦理銀行規定的其他條件。

額度、期限和利率

1、對首次申請貸款購買普通自住房的，貸款金額最高不超過抵押物淨值的80%。具體貸款成數政策可咨詢當地分行。

2、貸款期限最長不得超過30年，且貸款期限加借款人年齡不超過70。

3、首次申請貸款購買普通自住房的，貸款利率不低于中國人民銀行公布相應檔次基準利率的0.7倍。其他情況貸款利率在中國人民銀行公布的同期同檔次基準貸款利率及相應的浮動比例内執行，具體利率執行政策請咨詢當地分行。

貸款償還方式

期限在一年（含）以内的個人住房貸款，實行到期一次還本付息，利随本清；也可實行按月（或按季）計息，到期結清貸款本息。

期限在一年以上的個人住房貸款，本息償還可采用等額本息還款法、等額本金還款法及其他興業銀行認可的方式。

提前還貸

因為需求提早還貸的房貸者，更要細心核查提早還貸請求後要審計，申批也需求定然的光陰。貸款人假如要提早還貸的話，正常要正在電話或者書面請求後，照顧本人的身份證、貸款合約到銀号操持款人作為受托人要照顧房産證，結清證實和質押正在銀号的他項義務證去各區建委自行辦了解質押。沒有過需求留意的是，假如就餐者沒有一次性結。保單的正正本和發單，挂電話給有關安全企業，預定退保即可。假如是轉按揭業務的存戶和業主，最好還要找業餘的擔保服務組織來做拜托公證，免得湧現業主提早還款後存戶沒有買或者是存戶審計手續。

一、提早還貸勿忘退保。

貸款人正在操持借款時，銀号都會操持質押注銷。合肥小額借款各家銀号關于提早還貸的請求也有所沒有同，比方有要操持提早還貸手續，合肥小額借款銀号正常請求貸款人提早15個任務日内外提交書面或者電話請求，銀号接到貸款。假如是結清全副尾款的貸款人，合肥小額借款正在銀号打算出盈餘借款額後，便于貸款人取出剩餘的錢來提早還貸

二、解質押沒有可無視。

用首付幫業主還清尾款後業主跌價的危險。借款人提早結清全副尾款後，銀号會出示結清證實，貸款人照顧銀号開具的借款結清證實複制件、原各家銀号的制度後再做計劃。

三、提早還貸需預備。

眼前，部分銀号會本人去解質押，解質押後需貸款人本人去銀号拿回房本複制件。能夠會有變化，銀号規則提早還貸要是1萬的成數倍，部分銀号需求收取定然數額的守約金等。存戶假如結清借款的話，定然沒有要忘卻去解質押某個，清盈餘借款，是沒有能請求退保的。

申請資料

1、借款人及配偶有效身份證件、戶口簿、婚姻證明（未婚的提供未婚聲明）；

2、借款人及配偶的經濟收入證明、其他資産證明；

3、《興業銀行個人住房（商用房）借款申請表》；

4、《商品房銷（預）售合同》/《房地産買賣合同》；

銀行分析

恒生利率7折，工行額度充足

16家上市銀行和部分外資行及中小銀行的個人住房貸款情況，比較發現：大型外資行最好不要碰，股份制銀行不可取，四大行中優先考慮農行，恒生銀行利率打折最優惠。

恒生利率優惠最低7折

東亞渤海平均上浮30%最高

從房貸上說，不得不承認恒生銀行是一家讓人印象深刻的銀行。這是信托網記者調查的所有銀行中唯一一家可以低于基準利率的銀行，在7折利率優惠早已銷聲匿迹時，恒生銀行無疑會讓購房者欣喜、驚訝，并且感到疑惑。

從陸家嘴附近的恒生銀行的房貸工作人員胡小姐口中記者得知，2012年恒生銀行的首套房首付3成，貸款利率是7折優惠或者9折；二套房首付是6成或者5.5成基準利率。“首套房，如果購買的是和我們銀行合作的樓盤，利率是7折優惠；如果是非合作樓盤，就是9折。”

同樣是外資行，東亞和恒生銀行就像是兩個極端，在利率上，恒生是最低的，東亞卻是最高的。

東亞銀行兩個支行的工作人員都表示，東亞2012年基本不做二套房，而首套房即便做，利率也是異常之高。“首套房一般都是首付4成，利率上浮10%，很少很少能做到首付3成，除非是我們的超VIP客戶。二套房是首付最少最少5成，利率平均上浮30%。想要優惠，除非你要買的房子價格非常高，比如1000萬。”

不過東亞陸家嘴支行的黃小姐則表示，2012年該支行二套房的貸款利率上浮35%，不過基本不做。

和東亞銀行一樣比較高的還有渤海銀行，這家銀行甚至比東亞更昂貴。首套房是首付5成，二套房是首付6成，而不管是首套還是二套，利率均上浮30%。

除了像恒生、東亞和渤海等這些比較特殊的銀行外，2012年其它多家銀行的首套房貸款幾乎都是首付3成，最低基準利率，最高上浮10%；而二套房是一般首付6成，利率上浮10%。

比較特殊的利民利得财富像建行、光大和上海銀行，首套房是一般首付4成；興業銀行和深發展的二套房利率是上浮20%；興業和上海銀行二套房首付分别是7成和5成。

工行額度充足放款快，購房價格有限制

2011年1月份底，上海地區頒布限購令細則，明确表示上海本地人最多購房兩套，外地人在上海最多購房一套。滬上各家銀行根據政策要求，已不再受理第三套住房貸款。2012年的首套房和二套房貸款已經很棘手。

中信銀行徐彙支行、深發展市西支行和陸家嘴浦東南路上的銀行基本都不做房貸了。各家銀行都表示，年底将近，銀行貸款額度緊張，放款時間說不準。四大行中，肇嘉浜路上的工行和農行相對額度比較充足。對于急于貸款的購房者，可以優先考慮到放款比較順利的銀行去。

從貸款首付和利率兩方面考慮，工行、交行、招行、甯波和江蘇銀行等是最優惠的，首套房都是首付3成，基準利率；二套房均是首付6成，利率上浮10%。

不過也有各種條件限制。工行隻有對購房價格在800萬以上的客戶才會發放貸款，“接下來一兩星期可能會降低标準。”工行肇嘉浜路支行的房貸經理說道。

甯波銀行的首套房利率是基準利率或上浮5%，“做到基準利率比較難，要求是客戶必須是沒有其它貸款或者負債的。同時我們銀行是按照利率高低來放款的，利率高的先放款。”

對于客戶來說，不僅要從貸款利率上選擇銀行，還要看将來可能的還款方式。一些銀行在還款方式上進行了創新，比如渤海銀行提出“存抵貸”，“客戶在我們這裡存一天的錢，我們按照貸款利率給他算一天的利率，返還給他，用來沖抵貸款。”

此外，還有深發展的“雙周供”，同樣是先還利息，不過是增加了還款次數，比等額本息還款總額更少。

抵押物

1、抵押人所有的房屋和其它地上定着物。

2、抵押人依法取得的國有土地使用權。

3、貸款銀行認可的其它符合法律規定的财産。

4、憑證式國庫券。

5、國家重點建設債券。

6、金融債券。

7、AAA級企業債券。

8、存單等有價證券。

9、個人住房貸款的保證

法人和個人均可為個人住房貸款提供保證。保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在銀行開立有存款帳戶。保證人是個人的，必須有固定經濟來源，具有足夠代償還能力，并且在銀行存有一定數額保證金。

提取

貸款的提取主要有以下兩種方式:

直接提款。借款合同生效後，借款人按照合同約定的用款計劃，将所借款項直接轉入其在貸款行開立的存款戶。

專項提款。借款合同生效後，由借款人委托貸款行按借款合同約定的時間，将借款一次或分次轉入售房單位或開發商在有關銀行開立的存款戶内。采取專項提款方式的借款人，在提取貸款時，必須向貸款行提供有關合同。協議付款通知等憑證。

用住房公積金發放的貸款，采取專項提款方式。

償還

償還貸款本息的方式由借貸雙方商定，并在借款合同中載明，貸款期限在1年以内(含1年)的，實行到期一次還本付息，利随本清；貸款期限在1年以上的，按月歸還貸款本息，一般有:

月均還款法。貸款期内每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。

累進還款法，貸款期内，逐年或每隔兒年按一、定比率遞增還款額，但每年或某幾年内各月均以相等的額度償還貸款本金和利息。

風險分析

個人信用帶來的風險

這是個人住房貸款風險中比例最高的種類，主要包括借款人償債能力不足風險及擔保人償付能力風險兩類。

對借款申請人進行信用調查是銀行開展消費信貸業務的一個重要環節。對于貸款銀行來說，一個必須解決的問題是既要獲得有關申請人充分的信用資料，又不用投入過多的時間和成本。在國外，貸款銀行均通過商業信用機構來完成信用調查工作，但由于我國個人資信制度尚未建立，對個人的資信狀況缺乏合理、完整的判定标準，銀行隻能以借款人所在單位開具的收入證明等材料作為信用評定的依據，其真實性、時效性難以确定，對個人收入的核實成本較高。個人住房貸款年限最長可達30年，在這樣長的時間跨度内無法對借款人經濟狀況進行持久的監控，現階段商品房價格較高，每月的還本付息負擔較重，一旦借款人失業或正常收入減少便有可能産生違約風險。

擔保人(即開發商)作為借款人從銀行獲取貸款履行擔保的第三方，如果借款人不能在其貸款年限内按時清償相關債務，按照約定理應由擔保人在借款人未取得兩證(國有土地使用證、房屋所有權證)之前或貸款終結之前履行其連帶責任，但由于房地産開發業也是高風險、高收益行業，開發商的經營狀況、支付能力也是很難準确把握的，因此也極易産生風險。

欺詐風險

這裡所謂欺詐行為是指違反金融管理法規，捏造事實、隐瞞真相，采取不正當手段套取銀行資金，騙取根本無償還能力或超出其償還能力的貸款，緻使我行信貸資産遭受損失的行為。重複抵押、虛拟抵押、租賃房屋抵押、故意遺漏房屋共有人的抵押，或亂開收入證明、僞造身份證件等，這可能是借款人的欺詐行為，也有可能是開發商為盡快套取銀行資金授意借款人的欺詐行為，還有一種可能是開發商與借款人聯手制造出的欺詐行為。

銀行風險

随着個人住房貸款業務量的急劇上升，各銀行在“簡化信貸手續”的呼聲中提高了辦理個人住房貸款的速度，這種服務上的改進，無疑帶來了住房信貸消費群的擴大，直接促進了住房市場購買力的提高。但是，如果在辦理貸款的過程中過于追求效率而忽視了貸款操作的嚴謹性，将會造成相關法律手續及文本的缺漏，從而直接導緻貸款的損失。

抵押物風險

這是抵押物産權問題所造成的風險。如在個人住房貸款尚未清償期間，由于城市建設規劃，拆遷等因素而産生産權風險，盡管政府出台了相關辦法對此予以保障，但銀行仍面臨着兩種風險：一是拆遷補償後，其補償價格遠遠低于住房市場價格，即使貨币化補償金全部用于還貸，也可能難以清償全部貸款。二是抵押權人(銀行)無法實施抵押權的物上代位權，即可能産生産權替代風險。

抵押物處分引起的風險

這是指借款人不能清償債務時，銀行依法對貸款抵押物進行處置以償還貸款時産生的風險。主要表現為：

(1)執行難。由于我國尚未形成完善的社會保障體系，當借款人發生信用危機而形成不良貸款時，銀行正常行使抵押物處分權比較困難，其權益難以得到保障。其實這已不是一個單純的經濟問題，而可能延伸為一個政府極為棘手的社會問題，因為任何一個政府都不會讓失業的人再一次“流離失所”。雖然在産權房抵押時，房産抵押登記部門要求借款人出具第二住所證明，然而這一紙證明的效力有多大，它能否成為銀行處置抵押物時的有力依據，我們還不免要打上一個問号。

(2)變現難。銀行欲通過拍賣抵押物實現抵押權時，如果遇到有價無市的狀況，那麼銀行雖然實現了對抵押物的占有，但抵押權尚未真正實現。此外，個人住房貸款的期限較長，抵押房屋可能因經濟環境、房地産市場狀況的變化和自然損耗而貶值，變現價值較貸款時原售價按抵押率打折後的價值還要低，從而造成銀行資産的損失。

貸款條件風險

這是指個人住房貸款的按揭成數、利率、還款方式、貸款期限等貸款條件因借款人經濟狀況的變化而對貸款産生的影響。如2012年銀行一般所采用的還款方式有3種，3種方式償還貸款本金的速度有所差别。如發生借款人無力還貸的情況，采用到期一次性還本付息的方式與按月還款方式相比，由于按月還款本金餘額在不斷降低，相對而言貸款風險要小得多。此外，個人住房貸款屬于中長期貸款流動性差，相對于短期借款亦具有較大的風險。