物業管理師

職業名稱

物業管理師

職業定義

指按照物業管理服務合同約定，通過對房屋建築及與之相配套的設備、設施和場地進行專業化維修養護管理以及維護相關區域環境衛生和公共秩序，為業主、使用人提供服務的人員。

資格等級

助理物業管理師

物業管理師

高級物業管理師

申報條件

一、助理物業管理師：

1、本科以上或同等學曆應、曆屆學生；

2、大專以上或同等學曆并從事相關工作一年以上者；

3、中專以上或同等學曆并從事相關工作兩年以上者。

二、物業管理師： 

1、已通過助理物業管理師級資格認證或取得中高級技術職稱并從事相關工作一年以上者；

2、研究生以上或同等學曆并從事相關工作兩年以上者；

3、本科以上或同等學曆并從事相關工作三年以上者；

4、大專以上或同等學曆并從事相關工作四年以上者。

三、高級物業管理師：

1、已通過物業管理師資格認證或取得中高級技術職稱并從事相關工作三年以上者；

2、研究生以上或同等學曆并從事相關工作四年以上者；

3、本科以上或同等學曆并從事相關工作五年以上者；

4、大專以上或同等學曆并從事相關工作六年以上者。

項目概述

物業管理在中國發展迅速且前景廣闊。為促進行業健康發展，2003年6月8明确規定物業管理從業人員必須持證上崗，同年9月1日，該條例開始實施，這标志着我國物業管理工作步入了新的發展階段，進入了高效、法制、規範的高速發展新時期。

職業背景

近年來，物業管理作為新興服務行業在我國迅速發展，新建物業管理公司不斷崛起。2003年6月19日國家頒發的《物業管理條例》第33條規定“從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書”。第61條規定“物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地産行政主管部門責令停止違法行為，處5萬以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。”2003年6月9日河北省《關于全省國有企業分離辦社會職能工作的實施意見》中規定：“企業職工住房管理機構應與生産經營主體分離，組建具有獨立法人資格的物業管理公司，獨立經營，自負盈虧”。因此，從業人員都必須接受相應培訓，通過職業鑒定取得國家職業資格證書後，方可就業上崗。 

成績管理及考試周期

考試成績實行2年為一個周期的滾動管理辦法，參加全部4個科目考試的人員必須在連續兩個考試年度内通過全部科目；免試部分科目的人員必須在一個考試年度内通過應試科目。

全國物業管理師執業資格考試内容

物業管理師考試内容：物業管理概述；物業管理機構；住宅小區、寫字樓、商業場所、工業區的物業管理；物業的接管驗收與撤管；物業管理檔案的建立與管理；物業管理常用文書；物業管理費用的管理；房屋維護與管理；房屋附屬設備維護與管理；安全與環境管理；文體娛樂活動的組織與管理。 

考試安排

試科目 考試時間（小時） 考試形式 總分

《物業管理基本制度與政策》 2.5 閉卷、筆試

《物業經營管理》 2.5 閉卷、筆試

《物業管理實務》 2.5 閉卷、筆試

《物業管理綜合能力》 3 閉卷、筆試

報考條件

凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規，恪守職業道德，并具備下列條件之一的，可以申請參加物業管理師資格考試： 

（一）取得經濟學、管理科學與工程或土建類中專學曆，工作滿10年，其中從事物業管理工作滿8年。

（二）取得經濟學、管理科學與工程或土建類大專學曆，工作滿6年，其中從事物業管理工作滿4年。

（三）取得經濟學、管理科學與工程或土建類大學本科學曆，工作滿4年，其中從事物業管理工作滿3年。

（四）取得經濟學、管理科學與工程或土建類雙學士學位或研究生班畢業，工作滿3年，其中從事物業管理工作滿2年。

（五）取得經濟學、管理科學與工程或土建類碩士學位，從事物業管理工作滿2年。

（六）取得經濟學、管理科學與工程或土建類博士學位，從事物業管理工作滿1年。

（七）取得其他專業相應學曆、學位的，工作年限及從事物業管理工作年限均增加2年。

免考說明

1、根據《物業管理師資格認定考試辦法》有關規定，參加了《物業管理實務》科目考試并合格，沒有獲得認定的人員，在申請2010年注冊物業管理師資格考試時，可免考《物業管理實務》課程，隻參加其餘三門科目考試，但必須在連續的2個考試年度内通過全部科目考試。

2、根據《物業管理師資格認定考試辦法》有關規定，參加了《物業管理實務》科目考試并合格的人員，沒有獲得認定的人員，且符合《物業管理師制度暫行規定》有關報名條件，并于2004年12月31日前，評聘工程類或經濟類高級專業技術職務，從事物業管理工作滿10年的人員，隻需參加《物業管理綜合能力》科目的考試，隻參加一個科目考試的人員必須一次性通過。

3、符合《物業管理師制度暫行規定》有關報名條件，并于2004年12月31日 前，評聘工程類或經濟類高級專業技術職務，且從事物業管理工作滿10年的人員，可免試《物業管理基本制度與政策》、《物業經營管理》2個科目，隻參加《物業管理實務》、《物業管理綜合能力》2個科目的考試。

考試周期

考試成績實行2年為一個周期的滾動管理辦法，參加全部4個科 目考試的人員必須在連續兩個考試年度内通過全部科目;免試部分科目的人員必須在一個考試年度内通過應試科目。

培訓課程

《物業管理基本制度與政策》、《物業管理實務》、《物業管理綜合能力》、《物業經營管理》，共計四門課程。

考試大綱

物業管理基本制度與政策考試大綱

第一章　物業管理概述 

(一)考試目的 

本部分的考試目的是測試應考人員對物業管理的作用、特征和《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)核心内容的掌握程度，以及對我國物業管理的産生、發展和制度建設的熟悉程度。 

(二)考試基本要求 

掌握：《條例》對物業管理的定位，《條例》的指導思想以及确立的基本法律關系。 

熟悉：物業管理的基本特征，物業管理在社會經濟中的地位和作用，《條例》确立的基本制度，《條例》涉及的主要問題。 

了解：物業管理的産生和發展，我國物業管理制度建設的曆史沿革。 

(三)要點說明 

1.《條例》對物業管理的定位 

2.物業管理的特征 

3.物業管理的市場化特征 

4.市場原則作為物業管理活動的前提條件 

5.我國物業管理的産生和發展 

6.我國改革開放前城鎮住房制度的主要特征 

7.物業管理在社會經濟中的地位和作用 

8.我國物業管理制度建設的曆史沿革 

9.政府在我國物業管理發展中的特殊地位 

10.《條例》頒布前物業管理制度建設的主要特點 

11.《城市新建住宅小區管理辦法》 

12.《條例》頒布後物業管理制度建設的主要特點 

13.《條例》的指導思想 

14.《條例》創設的法律制度及其内容 

15.《條例》的主要内容 

16.《條例》法 責壬的特點 

17.《條例》确立的基本法律關系

第二章　物業管理服務 

(一)考試目的 

本部分的考試目的是測試應考人員對物業管理服務特點、内容，物業服務收費、物業使用和維護等有關政策的掌握程度，以及對物業管理服務标準、物業服務收費、(前期)物業服務合同的理解、熟悉程度和應用能力。 

(二)考試基本要求 

掌握：物業管理服務的特點、物業管理服務的内容、物業服務成本的構成、包幹制和酬金制收費形式，(前期)物業服務合同的主要内容、物業使用和維護的有關規定。 

熟悉：普通住宅小區物業管理服務的标準，前期物業服務合同的特征和時效，物業管理企業維護秩序的方式，物業管理企業在安全事故中的法律義務。了解：物業管理企業的安全防範協助義務，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的有關規定。 

(三)要點說明 

1.物業管理服務的特點 

2.物業管理服務的内容 

3.物業服務合同約定以外的服務 

4.物業管理服務标準 

5.物業服務收費的原則 

6.物業服務收費的定價形式 

7.物業服務費用的計費方式 

8.物業服務費用的成本構成 

9.實行酬金制的物業管理企業的義務 

10.物業服務費的繳納和督促 

11.物業管理企業代收代交各項公用事業費用的規定 

12.物業服務合同的主要内容 

13.物業管理資料的移交 

14.前期物業服務合同的主要 

17.物業管理企業的義務 

18.物業管理企業的責任 

19.物業使用和維護的相關法律規範 

20.利用共用部位、共用設施設備進行經營的相關規定 

21.業主裝飾裝修房屋的規範

第三章　物業管理的基本制度 

(一)考試目的 

本部分的考試目的是測試應考人員對業主大會、業主公約、前期物業管理招投标、物業承接查驗、物業管理企業資質管理、物業管理從業人員職業資格和住宅專項維修資金等七項制度的掌握程度，以及對相關政策必要性和具體内容的理解、熟悉程度和應用能力。 

(二)考試基本要求 

掌握：業主大會的職責和表決規則，業主委員會的職責，業主(臨時)公約的内容和法律效力，前期物業管理招投标的強制性規定，物業承接查驗制度的現實意義，各資質等級物業管理企業的條件，物業管理師考試注冊規定，住宅專項維修資金的交存與使用。 

熟悉：業主的權利和義務，業主臨時公約應具備的主要條款，前期物業管理招投标的意義和原則，應移交的物業管理資料的範圍，物業保修的法律規定，物業管理企業資質管理的必要性，物業管理師應具備的執業能力，住宅共用部位、共用設施設備的範圍、住宅專項維修資金代管單位的義務，挪用住宅專項維修資金的法律責任。了解：籌備成立業主大會的工作内容和程序，業主委員會委員的資格條件，物業管理招标文件的内容，物業管理招投标的評标規則，物業承接查驗的主要内容，物業管理企業資質的申報程序，物業管理從業人員的職業道德.

(三)要點說明 

1.業主的權利 

2.業主的義務 

3.業主大會的組成 

4.業主大會的性質 

5.成立業主大會的限制和選擇 

6.業主大會的籌備 

7.籌備業主大會的工作要求 

8.業主大會的成立 

9.業主大會的職責 

10.召開業主大會臨時會議的三種情況 

11.業主大會的表決規則 

12.業主委員會的性質 

13.業主委員會的職責 

14.業主委員會的備案 

15.業主委員會委員的資格條件 

16.業主委員會委員的資格終止 

17.業主委員會會議的規範 

18.業主大會、業主委員會的限制性要求 

19.業主公約的性質 

20.業主公約的主要内容 

21.業主公約的特殊作用 

22.業主公約的法律效力 

23.業主臨時公約的特殊主體 

24.業主臨時公約的内容 

25.業主臨時公約的違約責任 

26.《條例》關于業主臨時公約的規定 

27.業主使用物業應當遵守的規則 

28.前期物業管理招投标的原則 

29.前期物業管理招投标的特殊性 

30.前期物業管理招投标的強制性規定 

31.前期物業管理招标文件的内容 

32.物業管理招标的備案 

33.物業管理投标文件的内容 

34.物業管理招标程序規則 

35.物業管理評标專家名冊 

36.物業管理評标委員會 

37.物業管理招投标的中标和備案 

38.違反前期物業管理招投标規定的法律責任 

39.我國實行物業承接查驗制度的現實性 

40.物業承接查驗的内容 

41.建設單位應當移交的物業管理資料 

42.物業的保修責任 

43.房屋的保修範圍和期限 

44.物業管理企業資質管理的必要性 

45.物業管理企業的資質等級 

46.《條例》關于不同資質等級企業承接項目的規定 

47.資質證書的頒發和管理 

48.物業管理企業資質等級的核定 

49.物業管理企業違規行為的行政處罰 

50.物業管理職業道德的主要内容 

51.建立物業管理人員職業資格制度的現實性 

52.物業管理師資格考試 

53.物業管理師的注冊 

54.物業管理師的繼續教育 

55.物業管理師的執業能力 

56.物業管理師的執業範圍 

57.住宅專項維修資金的作用 

58.住宅共用部位共用設施設備的種類 

59.商品住宅專項維修資金的交存方式 

60.售後公有住宅專項維修資金的交存方式 

61.住宅專項維修資金的使用 

62.禁止從住宅專項維修資金中列支的費用 

63.住宅專項維修資金代收代管單位的義務 

64.财政部門的監管職責 

65.挪用住宅專項維修資金的法律責任

第四章　房地産相關制度與政策

(一)考試目的

本部分考試目的是測試應考人員對與物業管理密切聯系的房地産相關制度和政策的掌握程度。

(二)考試基本要求

掌握：房地産領域的現行法規體系，《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》的要求和主要内容，，商品房預售和現售的條件，商品房銷售合同的主要内容，房屋租賃合同的主要條款，房地産中介服務的内容，房地産抵押的程序，房地産權屬登記的種類。

熟悉：房地産開發項目的規劃設計管理，工程竣工驗收備案制度，房地産項目轉讓條件和程序，房屋租賃登記，房地産中介服務管理的内容，房地産抵押登記，房地産權屬登記程序，城市異産毗連房屋管理的規定。

了解：施工許可證制度，禁止轉讓房地産的規定，商品房銷售争議的解決規則，房地産中介服務機構的管理、抵押房地産的處分原則，公有住宅售後維修養護管理的規定。

要點說明

1.房地産領域的現行法規體系

2.房地産開發項目的規劃設計管理

3.城市規劃與房地産開發項目的關系

4.房地産開發項目管理應遵循的制度

5.建築工程質量管理制度

6.房地産開發的施工許可證制度

7.工程竣工驗收備案制度

8.房地産項目轉讓的條件

9.房地産項目轉讓的程序

10.禁止房地産轉讓的規定

11.商品房預售的條件

12.商品房現售的條件

13.商品房銷售合同的主要内容

14.《住宅質量保證書》的要求和主要内容

15.《住宅使用說明書》的要求和主要内容

16.房屋租賃合同的主要條款

17.禁止房屋租賃的規定

18.房屋租賃登記備案

19.設立房地産中介服務機構應具備的條件

20.房地産中介服務合同的主要内容

21.房地産中介活動中禁止的行為

22.房地産抵押程序

23.不得設定抵押權的房地産

24.房地産抵押合同

25.房地産抵押登記

26.房地産權屬登記的種類

27.房地産權屬登記的要求

28.房地産權屬登記管理制度的種類

29.房地産權屬登記的特殊性

30.房屋權屬證書的種類

31.房屋權屬登記程序

32.異産毗連房屋及其使用規則

33.危險房屋造成損害事故的法律責任

34.公有住宅售後的維修養護責任

物業管理師管理實務考試大綱

第一章　物業管理企業的設立和組織機構 

(一)考試目的 

本部分的考試目的是測試應考人員對物業管理企業類型、特征、設立程序、内部組織機構設置以及物業管理相關法規等知識的掌握程度和綜合運用能力。 

(二)考試基本要求 

掌握：物業管理企業的設立程序，物業管理企業的組織機構及其職能。 

熟悉：物業管理企業主要特性、組織結構形式，物業管理企業資質管理制度。 

了解：物業管理企業主要類型，物業管理企業組織結構設計的要求和主要影響因素。 

(三)要點說明 

1.物業管理企業的類型及特征 

2.物業管理企業的常見模式 

3.物業管理企業的設立程序 

(1)工商注冊登記 

(2)資質管理 

4.物業管理企業的組織形式與機構設置 (1)物業管理企業的組織形式 

(2)物業管理企業組織機構設置的影響因素 

(3)物業管理企業組織機構設置的要求 

(4)物業管理企業職能機構及其職責 

第二章　物業管理招标投标 

(一)考試目的 

本分的考試目的是測試應考人員對物業管理招标投标相關法規和物業管理招投标内容、步驟、要求，以及物業管理方案編寫等知識的掌握程度和綜合運用能力。 

(二)考試基本要求 

掌握：物業管理招标投标相關法規，物業管理招、投标的内容、步驟和要求，物業管理投标文件及方案的編寫。 

熟悉：物業管理招标的條件和程序，投标的策略和技巧。 

了解：物業管理招标投标的基本要求與原則。 

(三)要點說明。 

1.物業管理招标投标及其特點 

2.物業管理招标投标的原則與要求 

3.物業管理招标投标的策劃與實施 

4.物業管理招标的類型 

5.物業管理招标的方式 

6.物業管理招标的内容 

7.物業管理招标的條件與程序 

8.物業管理投标的條件 

9.物業管理投标的程序 

10.物業管理投标的策略技巧 

11.制定物業管理方案 

(1)制定物業管理方案的一般程序 

(2)制定物業管理方案的要求 

(3)物業管理方案的基本内容 

(4)制定物業管理方案的要點及方法

第三章　物業管理合同 

(一)考試目的 

本部分的考試目的是測試應考人員對前期物業服務合伺和物業服務合同的主要内容以及合同的訂立、履行、終止等相關知識的掌握程度和綜合運用能力。 

(二)考試基本要求 

掌握：前期物業服務合同和物業服務合同的主要内容和區别。 

熟悉：簽訂前期物業服務合同及物業服務合同的注意事項，業主公約和臨時業主公約的制訂與宣傳。 

了解：合同要約與承諾，合同簽訂的基本原則，有效合同的構成要件，其他物業管理合同。 

(三)要點說明 

1.合同的有關知識 

2.前期物業服務合同 

(1)前期物業服務合同及其主要内容 

(2)簽訂前期物業服務合同的注意事項 

3.物業服務合同 

(1)物業服務合同與前期物業服務合同的主要區别 

(2)物業服務合同的終止 

4.業主公約和臨時業主公約 

5.其他物業管理相關合同

注：以上信息僅供參考，具體考試信息以人事局網站發布信息為準。本文來自:中國物業教育網(http://www.pmedu.net) 『學習改變人生，做成功物業管理人！』