工業地産:工業類性質用地-中文百科頻道

盈利模式

主要以土地溢價增值而獲取利潤

投資開發商在完成項目基礎設施建設後，進行項目主題包裝與概念推廣，實現項目中部分土地或整體土地的轉讓、出讓房地産投資基金或其他專業工業地産投資開發商。

進行項目開發，長期持有經營收益或出售産品

項目投資開發商，或獨立，或聯合，進行項目的整體開發，通過已建成房地産項目的出租、出售或租售結合等方式，實現項目的收益。通常表現為在項目地塊上建造标準的廠房、研發中心、配套服務等設施後，進行已定的産業主題類企業招商引進，從而獲取項目銷售後所帶來的利潤或長期持有項目而取得經營管理收益。

如“物流房地産商”普洛斯公司在取得土地之後，進行一級開發包括基礎設施的建設，打造設施平台，吸引物流企業入駐。普洛斯隻作房地産投資開發和物業管理，日常物流業務仍由客戶操作，其本質是開發商而非物流商。星月集團開發的上海松江的“大業領地”等項目亦如此。

通過與企業聯合，按需訂制地産開發模式

工業地産開發商取得工業用地後，進行項目主題包裝與概念推廣後，與已确定主題的産業企業強強聯合，按産業企業需求量身訂制工業廠房等産品項目，從而實現最低風險下的項目收益。

國内發展

興起

國際經濟發展格局層面：改革開放、敞開國門，融入世界經濟一體化大勢；同時，憑借低廉的勞動力資源，開放的民族使得世界的制造産業向中國轉移，

近年來,随着我國傳統産業改造升級的政策引導,工業地産開發企業應運而生。國内各個城市經營發展角度：各個城市之間的發展、競争，促使各個地區都不同程度地加大了招商引資力度，各種形式的經濟技術開發和工業園區以及以主體産業為核心，相關鍊條産業跟進聚集的産業園區層出不窮，在很大程度上拉動工業地産的持續性需求。

政策層面：出于城市經營的戰略性需求，基于城市産業形态的布局與發展層面的考慮，各類以工業為主體産業形态的城市，都在招商引資環節上對工業地産投資者在政策、稅收、低價等諸多環節上給與大幅度的優惠與支持。

發展現狀

1、我國工業地産發展仍處于初級階段，相對西方開發較晚。

地方工業用地：自行發展，規劃發展，導向發展，集聚發展

工業地産的開發和使用仍處于非常初級的階段，以降低投資者的投資成本成為主要手段吸引企業投資落戶，吸引的企業大多是勞動密集型的低端行業，在推動地方經濟發展和提高産業高度集中并沒有發揮出預期的作用和效果。

圈地運用，機構、企業、集體、個人紛紛在圈地運動中謀劃着從工業地産開發獲取豐厚的投資回報，造成土地資源開發速度遠遠超出地方經濟發展實際接納能力，大量的土地閑置、大量的廠房空存，甚至還有部分機構及企業以工業地産開發為名義大量圈地囤積資源，尋求機會以做商用地産投資開發，獲取更高的投資利潤。

2、作為工業地産的載體-工業園的建設中存在的問題

①“明星園區”太少，重複建設嚴重；上海、蘇州、東莞等。“我們希望政府能夠制定一個工業園區的建設标準，給工業園區設一道門檻，來防止園區建設過多過濫。”

②招商引資機制不完善，來者不拒；政府（政績）與入駐企業實現“雙赢”。

③貪大求洋，面子工程。

④資金供應鍊不完善，融資成瓶頸。

發展趨勢

1、發展趨勢的影響因素

①政府政策的影響：監管調控力度加大，有利于工業地産市場的健康規範成熟，有利于吸引外資與可持續發展；通過市場競争，優勝劣汰，可保存有實力企業；

②市場供求的影響：經濟發展保持強勁發展速度，有利于吸引外資；“世界工廠”的确立，對工業的重視；

③發展模式的影響：模式改變，都是以人性化發展為目标，工業區的發展關系大量人口的生存條件與環境及其發展；可持續發展的節約型模式：充分利用有限的土地優化配置創造最大的效益；

④投資回報的影響：随着工業地産的不斷擴展，可開發的土地将會越來越少，國家對土地的調控力度将會加大，土地的價值不可避免向上攀升。市場的規範透明成熟将導緻競争激烈化，地産商的投資利潤會有所下降，但從長遠前景來看，工業地産需求強勁，投資回報相對穩定。

而工業地産的銷售方式會出現與房地産等有所不同，鑒于土地的升值，競争的激烈，多數産權持有者不會出售轉為出租，以保其産權的升值持有。随着需求的增加而地産的有限，地産租金也會不斷上漲。

2、中國工業地産未來發展趨勢

①政策将強調市場對工業用地的配置作用，促進工業地産價格回歸到真實價值。

②國外地産巨頭攜手投資基金聯合進入将成大勢，操作方式将不斷創新。開發模式可以分為兩種：一是定制開發，根據客戶需求制定廠房标準，反租給客戶;二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業物業産品。這兩種模式共同點是長期持有物業，待價而沽等待上市，通過REITs包裝上市，融到大筆的資金。

③由于國内全面産業轉移和發達地區總部經濟的規模形成，投資熱點區域将不斷擴大，更多城市将得到發展機遇。

商業模式

工業地産作為一門産業，有其獨有的商業模式，包括工業地産開發商籌措資金、建設基礎設施、開發經營項目并提供工業地産産業與服務等一系列活動。工業地産業的盈餘體現在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出後有剩餘，與此相對應的，工業地産的商業模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩定回報”的四大特性。