公寓式住宅:新型房地産術語-中文百科頻道

特點

公寓式住宅最早是“舶來品”，相對于獨院獨戶的别墅，更為經濟實用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層内有若幹單戶獨用的套房，包括卧室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等。其集戶型小、總價低、投資回報率高、配套設施完善等特點于一身的公寓式住宅受到購房者的追捧。

公寓式住宅的共性是建在城市且多為高層或中高層，每一套房内有若幹空間，包括客廳、餐廳、廚房、卧室、衛生間、陽台等。公寓式住宅可以說是中短期獨租或合租房，其特點是一個單元内通常有3至5個房間，房間的面積普遍較大，共用廚衛陽台。

比較

市場上的公寓一般分為住宅式公寓(屬商品住宅)和商務型公寓(或稱商住型公寓)，由于用地性質和産權年限上的不同導緻貸款方式、貸款年限以及各種稅費等存在諸多差異。

住宅式公寓優點：

使用成本相比而言較低。産權70年，可商貸，亦可公積金貸，貸款成數高，利率較商務公寓便宜，物業、水、電、煤等按民用收費。

舒适度更高。住宅式公寓的居住舒适度明顯優于商務型公寓，每個标準層設置的公寓間數不超過20間，電梯配比多為每層1:10，多數通有燃氣管道，不影響正常的家庭生活。

稅費較低。住宅性質的公寓交契稅按照90㎡以下普通住宅的契稅比例交1%。這也是其優于商務型公寓的特點之一，便于今後轉手。

住宅式公寓缺點：

功能受限。隻能居住，小區不允許辦公。

售價較高。住宅式公寓單價一般高于普通住宅，也高于商務型公寓。

商務型公寓優點：

商住兩用。既可居住，又可辦公，具備寫字樓功能;在部分城市還可注冊公司，價格相對寫字樓較低；繁華商圈，配套齊全，交通便利，可做酒店或辦公點。易轉手，适合投資。

商務公寓的房屋建設标準不同，如果按照公建相關要求，人防和消防等建設标準都較高。

商務型公寓缺點：

産權年限。商業用地40年，比住宅的70年縮水嚴重。

居住環境。每層住戶較多，10-20戶，中間隔以長形樓道，尤其是處于陰面的住戶，采光較差，且多數存在衛生間無窗戶、廚房過小或廚房呈開放式等問題，造成其居住舒适度低于住宅型公寓。此外，住戶多，且商住兩用，各色人等出入，較為嘈雜，安全性也較弱。

日常生活成本。按公建用途規定，其物業、水、電、氣等為商業收費，較民用收費貴。

設計标準。設計導向不同，公共建築物業受朝向、采光、進深等限制較少，而住宅的要求較高。住宅型公寓建築間距、采光一般是按照住宅規劃設計标準嚴格執行；而商住型公寓一般位于城市的繁華地段和商務服務範圍中，其建築日照間距、建築設計等按照公共建築标準執行。

設計要點

公寓式住宅的特點是位置屬于中心地段，一般以小戶型全裝修出現。從功能上來講，公寓在保證基本居住功能的基礎上，更講究舒适性，功能的完備性、服務和結構的合理性。

多樣化

室内空間布局多樣化：室内空間布局設計多樣化，在平面上可以設計靈活可移動的牆體，使住宅實現靈活可變、自由組合。住宅建築室内空間應能适應家庭結構、生活模式、職業更換進行調整。室内空間布局設計多樣化，還表現在住宅立體空間分隔形式多樣。現在住宅設計中出現了越來越多的豐富的空間變換。夾層、躍層、錯層、高空間起居廳設計等。

增多共享空間：住在高層中的住戶缺少互相往來的機會和場所，很多住在同一座樓裡的人都互不相識。現在開始出現一種空中庭院，即每四層左右設置一個共享空間。在開敞的空間内，可以種植植物，放置休閑椅，造出一個園林環境，給住在高層的人們提供一個休閑交往的空間。使住在高層的住戶可以不出樓門就感受到室外的自然景觀和街坊鄰裡的親情味。

适用性

首先，從使用出發，根據居住生活的性質對住宅内部進行分區。一套住宅應具備六大基本功能，即起居、飲食、洗浴、就寝、儲藏、工作學習，這些功能根據其開放程度可以大體分為公、私兩區；根據其活動特點可以分為動、靜兩區。公共區主要供起居、會客使用，如客廳、廚房、餐廳、門廳等；私密區則供處理私人事務、睡眠、休息用，如卧室、衛生間、書房等。動區的活動比較頻繁，可以有較多的幹擾源，如走廊、客廳、廚房等；靜區要求安靜，活動相對比較少，比如卧室、書房。這些分區，各有明确的專門使用功能。在平面設計上，應明确處理這些功能區的關系，令使用合理而不相互幹擾。

其次，房間的面積和尺度要适當。住房設計應注重功能的實用、緊湊、合理，不浪費任何面積。對每個功能空間的尺度經過精心推敲，使人的活動和家具布置适宜，并且在相同面積的情況下盡可能多的分隔出可廂的功能空間。

再次，住宅内部各房間的布置和相互聯系要合理。起居室是家庭群體生活的主要活動空間，在功能上作為住宅的中心，在交通上則是住宅交通體系的樞紐。在布局上應注意不要有太多的門和洞口，避免因沒有足夠的延續牆面而使家具的布置發生困難；還應注意避免造成過多的斜穿流線，使起居室的空間完整性和安定性受到破壞。

此外，起居室應保證良好的日照，并盡可能選擇在室外景觀較好的位置，不僅可以充分享受大自然的美景，更可以感受到視覺與空間效果上的舒适與伸展。廚房與餐廳相鄰，方便備餐工作。衛生間與卧室要相近，減少老人使用或晚問使用的不便等。隻有合理的房間布局與配置，才能舒适地學習、工作、生活。

系統化

科學的規劃布局與合理的建築設計：為了節地節能，适當控制住宅的面寬，能夠節約用地，還要控制體形系數、窗牆面積比，達到節地節能。增加中高層樓棟的比例，以北向退台的樓棟形式節省日照間距，充分利用日影分析原理和計算機輔助設備來改善日照和用地之間的矛盾，設計通風良好的一梯多戶的單元等，有效發揮土地的綜合利用率。

産品材料系統：使用所謂的綠色材料，健康環保材料。促進對環境無害的技術、材料和産品的應用。

有效利用資源：盡可能利用自然通風和自然光。有效而合理地使用水、空氣、土地能源等自然資源，提倡最大化利用資源和最小化排廢，提倡重複利用，回收利用。注重建築節能和新能源的利用。如采用水源或地源熱泵技術，利用太陽能、風能，二次利用水資源。可以實施生活垃圾分類，對有機、無機、有害、無害物質分别再利用以達到最小排出和最大利用。又如，在很多城市的小區中實施中水系統。即将污廢分流（污水、廢水分流），污水流經小區内的中水處理站，經過一定的淨化處理，可用于住宅内沖廁，景觀用水，綠化灌溉用水、洗車用水等。