課題現狀
簡介
世界上大多數成熟的市場經濟國家都對房地産征收物業稅，并以财産的持有作為課稅前提、以财産的價值為計稅依據。依據國際慣例，物業稅多屬于地方稅，是國家财政穩定而重要的來源。各國房地産保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動産稅”，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯；有的稱“财産稅”，如德國、美國、智利等；有的稱“地方稅”或“差饷”，如新西蘭、英國、馬來西亞等；中國香港則直接稱“物業稅”。物業稅改革的基本框架是，将現行的房産稅、城市房地産稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房産保有階段統一收取的物業稅，并使物業稅的總體規模與之保持基本相當。這樣一來，物業稅一旦開征，将對地方政府、消費者、投機者的經濟行為産生不小的沖擊。
稅收條件
征收物業稅是否能終結房地産大戰，取決于征收的以下三個前提條件是否具備：第一個前提是理清物業稅與現有稅費之間的關系，第二是建立滿足征收物業稅的技術條件，第三是以物業稅改變現有的土地财政收入大部分未納入公共财政的現狀。首先，簡單地說，物業稅是不動産保有環節的稅收，現行法規采取一次性收取40年、70年土地使用費用，這就導緻了購買與交易環節成本高、持有環節成本低的現狀，一些地方政府因此在短期内大量賣地，一次性收取未來幾十年的土地紅利，這是許多地方土地财政盛行的根本原因。物業稅将土地收益分攤于未來40年或70年内收取，可以改變這一逆向激勵制度。同時，政府與開發商為了征收物業稅，也有動力創造良好的社會環境，提供充足的公共産品，吸引消費者到本地安家，提升本地的物業價值。
概念争論
中國提出“物業稅”概念後，迅速在理論界、老百姓和政府部門等不同層面引起不小的反響與争論，也引發了人們的種種猜測。關于“物業稅”的最終定論仍是個“謎”。理論界，引經據典，衆說紛纭；老百姓，既為開征物業稅可以降低房價的傳言而欣慰，也為自己的住房可能要繳納不菲的稅收而患得患失；地方政府，則出于物業稅對房地産發展及地方财政收入不良影響的揣測而退避三舍。究其原因，主要是對物業稅的種種誤解所緻。一般來講，“物業”是指房地産及其附屬物。物業稅是對房地産征收的一種稅，此概念主要在香港和東南亞一些國家使用，類似于西方國家普遍開征的房地産稅或不動産稅，屬于财産稅，但在香港僅僅對有租金收入的經營性房地産征收物業稅。
提上日程
2009年5月25日國務院公布《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》提出，要深化房地産稅制改革，研究開征物業稅。近幾年關于物業稅的讨論一直沸沸揚揚。2007年國家稅務總局下發的《2007年全國稅收工作要點》指出，深化稅收制度改革，其中就包括“研究物業稅方案，繼續進行房地産模拟評稅試點”。批準安徽、河南、福建、天津四省市為房地産模拟評稅試點地區，至此，包括首批的北京、遼甯、江蘇、深圳、甯夏、重慶，已有十省市開始物業稅“空轉”運行。2005年 當年中國财稅論壇上，财政部部長金人慶進一步明确，“十一五”期間将逐步出台消費稅和物業稅。2003年十六屆三中全會上，物業稅首次出現在《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若幹問題的決議》中。
方案背景
2007年提請十屆全國人大五次會議審議的财政預算報告中，首次提出将“研究開征物業稅的實施方案”。國内大中城市的房價呈現邊調控邊走高的态勢。數據顯示，2006年國内70個大中城市房屋銷售價格上漲5.5%，房價過高，已成為社會各界反映較強烈的一個問題。面對這種情況，兩會召開以來，有些代表委員呼籲研究出台物業稅，期望物業稅能成為房地産業發展的“穩定器”。“物業稅的開征将對房地産市場産生較大影響，以前物業稅一直處于探索階段，财政預算報告現在如此表示，應該說邁出了很大一步。
問題研讨
稅務研讨
十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若幹問題的決定》中指出：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動産開征統一規範的物業稅，相應取消有關收費。”随後，物業稅問題一直倍受全社會的關注。物業稅對于很多人來講，甚至對于稅法學者來講都是一個新名詞，查世界各國稅法，隻有中國香港地區使用“物業稅”，其實質就是房地産稅。因此，中國開征物業稅實際上就是把與房地産有關的現行各種稅費加以改革，征收一種統一的稅，即物業稅。
稅務問題
據調查和掌握的部分省市房地産收費情況看，盛極一時的“房地産收費過多過濫”的問題是否普遍存在，值得商榷。就收費的種類、内容、性質和額度分析，符合費改稅原則、适宜并入物業稅的寥寥無幾。從現有的觀點看，除普遍征收的土地出讓金似乎适合并入物業稅外，沒有專家、學者提出别的房地産收費中适合費改稅的收費項目，呼聲頗高的城建費改稅改革，焦點集中在了土地出讓金上。贊同土地出讓金改為物業稅的理由，無外乎三點：一是能夠降低開發商的開發成本，進而降低房價。二是土地出讓金與物業稅都是以政府為主體、以國有土地為征收對象、收入均歸政府的課征項目，性質基本相同，可以合并。三是把一次性收取的土地出讓金改為按年征收的物業稅，可以避免政府寅吃卯糧。
稅負
物業稅稅負由兩個因素決定，一個是評稅價值，另一個是稅率。以往社會各界對物業稅稅負的關注.基本集中在稅率高低的讨論上，而沒有考慮評稅價值的高低，這是具有片面性的。稅率高低隻是反映稅負高低的一個方面，計稅依據的界定也是衡量稅負高低的重要方面。譬如，中國現行房産稅的稅率為 1.2%，但是計稅依據卻是房産原值的一定比例。例如北京市确定為房産原值的70%，則房産稅的稅負僅是房産原值的0.84%。
