法律規定
民法典的規定
第三百一十一條 【善意取得】無處分權人将不動産或者動産轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動産或者動産的所有權：
（一）受讓人受讓該不動産或者動産時是善意；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動産或者動産依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依據前款規定取得不動産或者動産的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。
當事人善意取得其他物權的，參照适用前兩款規定。
第三百一十二條 【遺失物的善意取得】所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉讓被他人占有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年内向受讓人請求返還原物；但是，受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用後，有權向無處分權人追償。
第三百一十三條 【善意取得的動産上原有權利的消滅】善意受讓人取得動産後，該動産上的原有權利消滅。但是，善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。
主要功能
一方面，有利于維護交易安全，促進市場經濟的有序發展。在市場經濟社會，保護交易當事人的信賴利益實際上是保護交易安全的重要組成部分。在廣泛的市場交易活動中，從事交易的當事人往往并不知道對方是否有權處分财産，也很難對其在市場上出售的商品逐一調查。善意取得制度雖然削弱了對原财産所有權人所有權的保護，但其對整個社會經濟秩序的穩定是有利的。
另一方面，有利于鼓勵交易，促進财産的流轉。善意取得制度保護了善意的買受人，隻要其有合理的理由信賴不動産登記，或者信賴動産的占有人有處分權，就不必支付大量的調查成本來審查轉讓人是否享有處分權，這就極大地降低了交易費用，有利于鼓勵交易。
制度簡介
善意取得制度是一項古老的民法制度，起源于日耳曼法“以手護手”原則，也是物權法的一項基本制度。是适應商品經濟的發展而産生的一項交易規則，其主旨在于保護交易安全、解決民事糾紛、穩定經濟秩序、促進經濟的發展。
2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權法》在我國立法史上第一次系統全面地規定了善意取得制度。在當前我國完善市場經濟體制，構建和諧社會大背景下，善意取得制度必将凸顯其獨特的價值，為解決現實生活中的民事糾紛提供最根本的依據。
善意取得制度的基本當事人有三個，即原所有權人、無處分權人和善意第三人。
它主要包括兩個法律關系，即原所有權人與善意受讓人的關系和原所有權人與讓與人的關系。而善意取得制度的基礎，在于對可信賴利益的保護。
從社會學的角度看，對可信賴利益的保護，是社會存在與發展的基礎，可信賴利益得不到保護，社會生活便動蕩不安，秩序難以建立，主體的安全感也蕩然無存，法律應當保護可信賴利益，而善意取得就屬于應當保護的可信賴利益。
具備條件
一、善意取得應該符合的條件：
（一）出讓人無權處分；
（二）受讓人受讓該不動産或者動産時是善意的；第三人必須是善意的。善意一詞是拉丁文bona fides來的，亦稱不知情，指不知存在足以影響法律效力的事實的主觀狀态。我們這裡所說的善意是指第三人不知道占有人系非法轉讓。
善意取得，是第三人不知并不應知轉讓人是非法轉讓，一般是誤信其為所有人或其他有處分權的人。例如，錯誤地認為動産的承租人、借用人、受寄人、運送人是所有人或其他有處分權的人，并且依轉讓物當時的環境，他也不應知道占有人系非法轉讓，如果是對讓與人的行為能力、代理權的範圍、意思表示的瑕疵發生誤解，不受善意取得的保護。
第三人受讓該不動産或者動産時是善意的。這裡的善意，是指取得标的物的第三人不知道或者不應當知道占有人為非法轉讓。
這裡不僅不要求第三人有出讓人有權處分的确信，而且是推定任何參加交易的第三人都具有這種善意。物權法對這種善意的保護，是公信原則的體現。與之相對應的就是惡意第三人。惡意就是第三人依當時的情況知道或應當知道轉讓人無讓與的權利。
即根據當時的環境，依交易的一般情況，可以得出讓與人無權讓與的結論，則第三人應視為惡意。例如第三人以不正常的低價購買物品，如無相反的證據，應認為是惡意。
（三）以合理的價格轉讓；
（四）轉讓的不動産或者動産依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
二、善意取得成立的條件：
根據《物權法》第一百零六條第一款規定，善意取得應當具備下列成立條件：
1.标的物須為動産或者不動産
2.讓與人對處分的動産或不動産無處分權
3.受讓人受讓财産時須為善意
4.受讓人須支付合理的價格
5.轉讓的動産或不動産已經交付或者登記
構成要件
一、主體
在主體方面，轉讓人須為無權處分人，受讓人為有民事行為能力人。隻有當轉讓人無權處分該物時，原物所有人的利益才會受到侵害，才會存在犧牲原物權人的利益而保護第三人利益的情形，才有适用善意取得的必要。并且，受讓人應當具有民事行為能力，這樣才能保證第三人的行為是有效的，一個被撤銷或無效的行為就不存在對其利益的保護問題。
二、客體
在客體方面，從《物權法》第106條的規定可以看出，我國規定善意取得的客體包括動産和不動産，動産以交付為其公示原則，不動産以登記為其公示原則。
三、主觀方面
就主觀方面來說，受讓人應當的善意的。所謂“善意”，主要指不知情，指行為人在為某種民事行為時不知存在某種足以影響該行為法律效力的因素的一種心理狀态。需要強調的是，善意取得為即時取得，因此善意的準據時點原則上應為法律行為發生時即受讓财産時為準，至于時候知情與否，并不影響善意取得的構成。
四、客觀方面
在客觀方面，善意取得必須依一定的法律行為而存在，這是善意取得的前提。受讓人通過交易從轉讓人處取得财産，而受讓人的這種行為是一種“支付合理對價”的法律行為。我國《物權法》中規定“以合理的價格轉讓”就充分說明了這種行為的性質必須的有償的，受贈、繼承等無償方式取得的物不能發生善意取得的效力。
善意取得既可以适用于動産，也可以适用于不動産，但法律規定禁止流通的動産或者不動産，如貴重金屬、毒品、麻醉品、國家專有财産、盜竊物、贓物等不适用善意取得。
法律效力
物權的變動
善意取得是原始取得，這就是說，隻要符合善意取得的構成要件，原權利人與受讓人之間将發生一種物權的變動，即受讓人因為出于善意将即時取得标的物的所有權，而原權利人的所有權将因此消滅。原權利人不得向善意的受讓人主張返還原物，而隻能要求轉讓人賠償損失或者承擔其他法律責任。
動産上的原有權利原則上消滅
《民法典》第313條規定：“善意受讓人取得動産後，該動産上的原有權利消滅。但是，善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。”據此，隻有具備以下兩個條件，善意取得才能導緻動産上原有權利的消滅：一是其适用範圍限于動産。因為不動産上的權利都要經過登記，對外予以公示，所以，受讓人在受讓不動産時就知道或者應當知道不動産上的物權負擔，如果不動産上的物權負擔已經登記，而受讓人仍然受讓該不動産，其就應當承受此種物權負擔。如果物上的負擔已經登記，權利人沒有查閱，則其應當承擔因沒有查閱可能形成的風險。二是善意受讓人在受讓時不知道或者不應當知道動産上存在着該權利。這就是說，即使因為善意取得而導緻動産上其他權利消滅，也必須要求受讓人是善意的。所謂善意，是針對動産上存在的其他權利而言，受讓人是不知情的。如果受讓人知道或者應當知道該權利的存在，就表明其不是善意的，因此，即便受讓人善意取得了所有權，其也應當承受動産上的其他權利負擔。例如，甲在動産上設定了抵押，未辦理登記，然後将該動産轉讓，而受讓人乙在受讓動産時，如果事先知道在動産之上設定了抵押，因而是惡意的，那麼，即使符合了善意取得的條件，可以發生善意取得的效果，但因為他對動産抵押權的設立是知情的，因而當抵押權人追及該動産時，基于善意取得的所有權不能對抗抵押權。但如果受讓人在受讓該動産時，确實不知道其上有抵押權，其在取得動産以後，該動産之上的抵押權消滅。 [2]
無權轉讓人的法律責任
原權利人因善意取得使其标的物的所有權消滅，而又不能請求受讓人返還财産，法律上對原權利人提供了一種債權上的救濟，即權利人可以基于債權上的請求權要求轉讓人承擔合同責任、侵權責任或不當得利的返還責任，但不能向受讓人和其他權利人追及标的物。
常見問題
如何判斷“善意”
受讓人是否為善意，應當從如下兩方面判斷：
第一，受讓人不知道轉讓人無處分權。善意是相對于惡意而言的，善意是指不知情，即受讓人受讓該不動産或者動産時不知或不應知道讓與人轉讓财産時沒有處分該項财産的權限。依據《民法典》第311條的規定，判斷受讓人善意的時間點為“受讓人受讓該不動産或者動産時”，這就是說，必須是以受讓财産的時間确定，即取得人必須在最後取得行為那一刻是善意的。至于受讓人取得财産以後是否為善意，則不影響善意取得的構成。如果受讓人在這一時點以前出于惡意，亦可認定其在交付時及以後為惡意。
第二，受讓人對其不知情無重大過失。《物權法司法解釋（一）》第16條第2款規定：“真實權利人有證據證明不動産受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。”這實際上是提醒受讓人要盡到一定的謹慎義務，如果因其自身的重大過失而不知道轉讓人無處分權，則其不構成善意，也不能構成善意取得。 [4]
如何認定受讓人具有“重大過失”
《物權法司法解釋（一）》第17條規定：“受讓人受讓動産時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。”該條明确了動産善意取得中受讓人善意的認定規則。不動産與動産不同，不動産登記簿是國家公權力機關制作的，有國家公權力作為其正确性的擔保，因此，受讓人在交易中的審核義務較輕；而在動産交易中，受讓人應當盡到更重的審核義務。
具體而言，在動産交易中，确定受讓人是否為善意時，要綜合考慮如下因素：
第一，交易的對象。是指受讓人簽訂轉讓合同的轉讓人或者出賣人是否是專門從事标的物經營活動的主體。例如，甲在路邊遇見兜售名表的人，明知其形迹可疑，仍然與其交易的，則屬于非善意。
第二，交易的場所。如果受讓人是在公開市場上購買的商品，且出具了發票或辦理了相應的手續，可以認為第三人是善意的；但如果是在非公開市場，尤其是在“黑市”購買二手貨，則表明第三人可能是非善意的。再如，出賣人在火車站兜售手機，受讓人貪圖便宜購買的，則屬于非善意。
第三，交易的時機。動産的交易可能需要在特定的時機進行，交易的時機可能影響标的物的價格，從而對于判斷受讓人是否善意具有重要意義。例如，按照當地的交易習慣，第三人在交易時是否已知道轉讓人為無權處分人，如果第三人以前曾與轉讓人進行過系列交易或與轉讓人非常熟悉，表明其知道或應當知道轉讓人對交易的财産不具有處分權，在受讓時不能認為其有善意。
第四，其他因素。例如，轉讓人在交易時是否形迹可疑。如果其是形迹可疑的，則往往表明其是非善意的。再如，如果受讓人與轉讓人之間有惡意串通的可能等，則不能認為受讓人具有善意。
舉證證明責任
《物權法司法解釋（一）》第15條規定：“真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。”依據這一規定，在當事人就是否構成善意取得發生争議後，應當由真實權利人證明受讓人的惡意。之所以由真實權利人負擔證明受讓人惡意的義務，主要是因為如下兩方面原因：
一是符合舉證責任的一般規則。原所有人要追及該物，必須要舉證證明受讓人的惡意。在舉證責任分配方面，應當由主張受讓人有惡意的人（通常是原權利人）來舉證。如果其不能舉出足夠的證據，證明受讓人為惡意，則推定受讓人為善意。這就是說，原權利人對受讓人的惡意或重大過失負舉證責任。
二是有利于保護受讓人的利益。因為從生活經驗來看，證明“消極事實”都是比較困難的，受讓人通常難以證明自己不知情。在原權利人舉證以後，法官應當根據原權利人的舉證以及各種客觀、外部的情況進行綜合判斷，以确定第三人是否在交易時具有善意。例如，夫妻共有房屋登記在丈夫名下，後來在妻子起訴離婚以後，丈夫将其轉讓給其朋友。如果妻子要主張受讓人不構成善意，則應當對此負有舉證責任，如證明受讓人知道其是夫妻關系，而且知道該房屋是夫妻關系存續期間購買的房屋。
遺失物的善意取得
對于遺失物是否适用善意取得制度，存在争論，在很長時間裡，對遺失物采用追回的方法處理，不适用善意取得制度。其規則是：
1、所有權人或者其他權利人有權追回遺失物，這是一般性原則。
2、如果該遺失物通過轉讓被他人占有的，權利人可以選擇：或者向無權處分權人請求遺失物轉讓的損害賠償，這是承認善意取得的效力，因而向無處分權人請求損害賠償；或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年内向受讓人請求返還原物，這是在行使物權請求權，但是受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。
3、如果權利人取得了返還的遺失物，又向受讓人支付了所付費用後，有權向無處分權人進行追償。
善意取得動産效果的規定
對于動産，具備善意取得構成要件，即發生善意取得的法律效力，受讓人即時取得受讓動産的所有權，原所有權人對該動産的所有權歸于消滅，并不得向善意受讓人請求返還原物，不像不動産善意取得那樣需要登記。但是善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的，受讓人就不是善意，因為既然已經知道該動産的權利，就知道該動産出讓人是沒有權利的，因而不符合善意取得的要件要求，當然不能取得該動産的所有權。
法律後果
一方面，受讓人取得轉讓财産的所有權，該财産上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外；
另一方面，原權利人有權向無處分權人請求賠償損失。但是法律對于财産所有權的取得有特殊規定者，則不依上述規則來處理當事人之間的法律關系。
簡單案例
甲出差托付乙保管其電動車，在甲出差期間，乙把電動車賣給了丙，而丙事前并不知道乙沒有處置權，而且以合理的價格構成交易。該案例中就屬于善意取得，甲回來後，電動車歸丙，甲沒有權利索要，甲可要求乙交出交易金額，而且還可以要求乙賠償事宜。
案例分析
案例：黃春濤與顧連英等所有權确認糾紛上訴案——未盡謹慎審查義務不構成善意取得
案情介紹
1、裁判要旨
謹慎審查屬于高一層次的義務。一般而言，作為房屋買賣的職業中介人，應當具備與業務相關的專業背景和交易常識，對所購房屋信息應盡謹慎審查義務。職業中介人在未能了解房屋的現實狀态及人員居住的情況下，就與賣房人簽訂房屋買賣合同，未盡謹慎審查義務，其受讓案涉房屋，不構成法律意義上的善意取得。
2案件詳情
原告（被上訴人）：黃春濤（曾用名：茅鑫）。
被告（上訴人）：顧連英、錢信儒。
第三人：顧留美、顧天鳳。
2006年1月，黃春濤因貸款所需找到從事中介業務的顧天鳳，雙方商定由黃春濤将其名下的啟東市彙龍鎮新鳳樓A幢402室房屋以出售形式過戶給顧天鳳，顧天鳳以該房向銀行貸款，所得貸款由黃春濤使用。2006年1月4日，兩人辦理房屋買賣手續并簽訂虛假的房屋買賣合同。同月8日，兩人簽訂書面協議，約定由顧天鳳收取房産過戶費、貸款代理費等共計12000元，用黃春濤的房産申請貸款，所得貸款交黃春濤使用；在黃春濤還清貸款前，房産證由顧天鳳保管，不影響黃春濤居住，顧天鳳未經黃春濤授權無權作他用；該房産生的權益歸黃春濤，待黃春濤還清貸款後，顧天鳳再将房屋過戶給黃春濤。當月19日，案涉房屋過戶至顧天鳳名下。2010年8月，顧天鳳瞞着黃春濤墊資提前還貸，并以案涉房屋作抵押另行向啟東市郵政儲蓄銀行貸款22萬元。黃春濤在收到顧天鳳所發的手機短信後将還款改存至郵儲銀行賬戶。
2011年3月20日左右，顧天鳳趁黃春濤不在家之際，換掉案涉房屋門鎖準備出租。同月22日，黃春濤女友陳春梅發現門鎖被換，遂報警。同日，陳春梅與顧天鳳經協商簽訂一份借款協議，内容為案涉房屋系黃春濤所有，因借貸需要暫過戶給顧天鳳，顧天鳳借貸得款13萬元，黃春濤尚有56000元未歸還，黃春濤每月須支付顧天鳳2000元，逾期須支付雙倍銀行貸款利息；待還款結束，顧天鳳将房産證過戶回黃春濤名下。事後，黃春濤陸續歸還顧天鳳28000元。
2011年9月，顧天鳳請他人墊資歸還了郵儲銀行貸款。為歸還他人墊資款，顧天鳳與顧留美商量将案涉房屋過戶給顧留美，再以顧留美名義向銀行貸款，顧留美表示同意。2011年9月29日，顧留美丈夫李峰出具聲明書，表示同意顧留美以個人名義購買房産。次日，顧天鳳夫婦與顧留美簽訂房屋買賣合同。同年10月11日，案涉房屋過戶至顧留美名下，顧留美并未支付購房款。同月1.9日，顧留美按照顧天鳳要求用案涉房屋抵押，向啟東市農村信用合作聯社少直信用社貸款30萬元，由顧天鳳用以歸還他人墊資款及利息。
2012年8月左右，顧天鳳無力償還信用社貸款，遂指使顧留美出售案涉房屋。顧留美聯系了從事房産中介的錢信儒，稱所售的房屋現設有抵押并已出租他人。錢信儒表示願購買，經協商購房款确定為40萬元。2012年8月9日，顧留美與錢信儒簽訂房屋買賣合同，約定顧留美以40萬元的價格将房屋出售給錢信儒，在辦理過戶手續前先付31萬元，餘款在11月1日前騰出房屋後付清。同月30日，錢信儒将31萬元彙入顧留美銀行卡，顧留美出具收條“收到錢信儒購房款31萬元”，後錢信儒又給付顧留美現金1萬元。錢信儒與其嶽母顧連英商量，将案涉房屋登記到顧連英名下。次日，顧留美與錢信儒、顧連英一起到房屋交易部門辦理房屋買賣手續，顧留美根據錢信儒的要求又與顧連英簽訂了一份房屋買賣合同，約定顧留美将案涉房屋以30萬元的價格出售給顧連英。同年9月4日，案涉房屋登記到顧連英名下。
2012年11月20日，黃春濤獲悉顧天鳳将案涉房屋出售給錢信儒而向公安機關報案。2013年3月8日，顧天鳳因涉嫌合同詐騙罪（除涉及本案房屋的合同詐騙外另有發布虛假勞務信息騙取錢财犯罪行為）被啟東市公安局刑事拘留。經啟東市價格認證中心鑒證，案涉房屋價格為552890元（以2011年9月30日為基準日）。2014年2月20日，啟東市人民法院作出（2013）啟刑二初字第0169号刑事判決，顧天鳳犯合同詐騙罪，被判處有期徒刑5年6個月，并處罰金15萬元，追繳未退贓款，其中發還被害人錢信儒32萬元。
黃春濤于2014年5月28日向啟東市人民法院提起所有權确認之訴，請求法院确認案涉房屋歸其所有。同年該院于8月26日作出（2014）啟開民初字第01255号民事判決，判決案涉房屋歸黃春濤所有。顧連英、錢信儒不服提起上訴。南通市中級人民法院于2015年1月26日以原審判決認定事實不清為由作出（2014）通中民終字第2297号民事裁定，撤銷啟東法院（2014）啟開民初字第01255号民事判決，發回重審。啟東法院受理後，依法追加顧留美、顧天鳳為第三人參加訴訟，并另行組成合議庭，公開開庭進行了審理。
裁判結果
江蘇省啟東縣人民法院認為，産權登記是行政機關對不動産當時權屬關系及表現狀态的認可和證明，并不創設具體的權利義務關系，當事人是否享有對不動産的權利，仍取決于當事人之間的民事實體法律關系。案涉房屋現雖登記在顧連英名下，但實際購房人為錢信儒。錢信儒能否取得案涉房屋所有權，需确定其是否屬于善意取得。按正常房屋買賣交易習慣，受讓人出于交易安全通常會到實地查看房屋，了解房屋位置、結構、現狀。錢信儒作為房屋買賣的職業中介人，熟知交易風險，更應盡到謹慎審查的義務。錢信儒稱其知道房屋被出租并到現場看過兩次但未碰到人，在此情況下未要求顧留美出示租賃合同，也未詢問承租人信息。錢信儒輕信顧留美的說辭，在未了解房屋現實狀态及人員居住情況下，就與顧留美簽訂房屋買賣合同，未能盡到謹慎注意義務，其受讓案涉房屋，不構成法律意義上的善意取得。綜上，法院判決案涉房屋歸原告黃春濤所有。
宣判後，顧連英、錢信儒不服，向南通市中級人民法院提起上訴。二審法院于2016年6月1日作出終審判決，駁回上訴，維持原判。
案件評析：基于判決時的法律體系
本案有三個問題值得探讨：一、能否直接以不動産登記簿上登記名義人來推定房屋所有權人？不動産登記與物權變動之間存在什麼樣的關系？二、黃春濤與顧天鳳、顧天鳳與顧留美、顧留美與錢信儒之間訂立的房屋買賣合同的效力如何認定？三、錢信儒作為從事房屋買賣中介人，購買案涉房屋的行為能否構成善意取得？下面筆者結合物權法、合同法上的相關法理逐步厘清這三個問題。
一、不動産登記與物權變動的關聯性分析
不動産登記是我國物權法确立的一項物權制度，是指不動産登記機構依法将不動産權利歸屬和其他法定事項記載于不動産登記簿的行為。縱觀各國對确立不動産登記制度上的立法，大概可以歸為三類：一類是以法國、意大利為代表的契據登記制，即登記機關進行登記時，僅根據法律規定應當提交的有關契據所載内容予以登記；一類是以德國、奧地利為代表的權利登記制，即登記是公示不動産權利狀态的方法，也是不動産物權變動的要件，未經登記的不動産物權視為不存在；還有一類是以澳大利亞、新西蘭為代表的托倫斯登記制，該模式的基本精神與權利登記制相同，但與權利登記制又有差别。
2007年3月16日，我國第十屆全國人大第五次會議通過了物權法。該法設專節規定了不動産登記制度，對不動産登記的法律效力、不動産登記機構、登記程序、登記類型及登記錯誤的賠償責任等重要問題作出了明确規定，确立了中國不動産登記的基本結構，标志着中國統一不動産登記制度的正式确立。2014年12月22日國務院出台了《不動産登記暫行條例》，實現了不動産登記範圍、登記機構、登記簿冊、登記依據、登記程序的五個統一，但是，對于不動産登記的效力沒有明确。
（一）不動産登記的法律效力
所謂不動産登記的效力，就是指不動産登記的法律事實對當事人的不動産物權所産生的影響。按照目前的學術通說，不動産登記的效力主要體現為：公示效力、形成效力、公信效力、對抗效力和權利正确性推定效力。我國物權法第九條規定：“不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”而第一百二十九條、第一百五十八對土地承包經營權的互換、轉讓和地役權的設立又規定，當事人要求登記的，可向有關機構登記，未經登記，不得對抗善意第三人。據此可知，我國不動産登記效力采納的是登記生效與登記對抗并列的二元模式，即以登記生效為原則、登記對抗為例外。
（二）不動産登記的推定力與真正物權人的權利救濟
我國物權法第十六條規定，“不動産登記簿是物權歸屬和内容的根據。不動産登記簿由登記機構管理。”賦予不動産登記的推定力是我國專家學者在物權法立法時結合國情考量再三的結果，它與物權法關于不動産登記的公信力（即第一百零六條規定的不動産善意取得）、更正登記（第十九條第一款）的規定密切聯系。這裡，筆者想要強調的是，不動産登記的推定隻是一種權利推定，我國物權法第十六條規定隻是變相地對證明責任加以分配，所以這種推定不是終局的、确定的、不可推翻的。如果出現不動産登記簿記載的權利與真實權利不一緻的情形，真實權利人可以提出證據證明登記錯誤進而更正。因此，本案中，房産證對于确定房屋所有權人隻具有證據推定性效力，這種推定并非終局的，也并非認定房屋所有權的唯一證據，在有證據證明房屋屬于真實權利人的情況下，人民法院可以根據查明的事實予以确權。上訴人顧連英、錢信儒認為房産證未被撤銷前案涉房屋應歸顧連英所有的上訴理由，與我國物權法法律規定相悖，法院不予采納。
（三）推翻不動産登記正确性推定的證據證明
筆者認為，我國物權法第十六條既是不動産登記推定力的體現，也是對民事訴訟中證明責任分配的體現，即推翻登記推定效力的舉證責任在異議方，不在登記名義人一方。在審判實踐中，如果當事人對不動産登記簿上記載的物權歸屬和内容沒有争議，法官就無須對權利産生或消滅的要件進行審查，隻須适用物權法第十六條的規定，并據此将登記簿上的記載作為判決權利存在的基礎。如果有人與登記名義人就登記物權歸屬或内容發生争議而提起訴訟，而異議人又不能舉證證明登記錯誤，法官應判決異議者敗訴。
那麼，異議者究竟要提供哪些證據，并且證明到何種程度，才能推翻不動産登記簿的正确性推定呢？異議者必須提出能夠從中推導出登記簿是錯誤的主張并加以證明，也就是說，異議者必須證明登記簿上記載的權利在實體法上并不存在。德國對證明程度比較苛刻，他們認為，異議者除了要證明引發物權變動的事實并不存在之外，還須證明該物權也不可能通過其他方式取得。筆者認為，要求異議者駁斥登記簿正确的每個可能性是不現實的，這加大了證明難度，也可能損害真正權利人的利益。究竟證明到何種程度才能推翻登記簿正确性的推定，應當視案件的具體情況而定。由于我國不動産登記簿要求記載取得或喪失物權的方式，這就意味着異議者隻要證明該權利産生或消滅的要件不存在即可。就本案來說，黃春濤認為案涉房屋歸自己所有，其必須證明顧連英的所有權在合同法上不存在。
本案中，案涉房屋登記名義人顧連英提出了使登記簿正确的理由，即黃春濤、顧天鳳、顧留美、顧連英之間的房屋買賣合同成立，不存在脅迫、欺詐、乘人之危情形，買賣合同均合法有效，則黃春濤隻要證明這個理由不存在，就可推翻登記簿的正确性。黃春濤提供了案涉房産原始登記資料、黃顧協議、借款協議、彙款收據等證據證明自己系案涉房屋原始所有權人，黃顧房屋買賣合同無效緻使顧天鳳無法取得房屋所有權，進而證明此後顧天鳳的一系列行為系無權處分。筆者認為，在本起連環房屋買賣案中，黃春濤已經舉證證明顧天鳳系虛假的一手買方，一定程度上完成了其作為異議者的舉證責任，給法官判斷能否推翻登記簿推定效力提供了重要依據。
（四）合意與登記是基于法律行為物權變動的條件
任何物權變動都有法律上的原因。根據我國物權法的規定，物權變動的原因大緻可以分為兩大類，一類是基于法律行為引起的物權變動，另一類是基于法院、仲裁機構制作的法律文書、政府的征收決定、繼承以及事實行為等法律行為以外的原因引起的物權變動。判斷基于法律行為的物權變動是否産生物權變動的效果，要看是否滿足三個條件：一要具備生效的法律行為；二要有相應的處分權能；三要完成公示環節，即不動産完成登記，動産完成交付。在這三個條件中，生效的法律行為（合意）作為物權變動效果發生的基本條件之一，是整個物權變動的基礎。合意與公示聯合在一起才能完成基于法律行為的物權變動，如果沒有合意，即使房屋發生了變更登記，也不産生物權變動的效力。從本案現有證據來看，案涉房屋進行了三次轉移登記，雖然轉移方式在房産證書上登記為購買，但黃春濤與顧天鳳、顧天鳳與顧留美、顧留美與顧連英之間并無房屋買賣、轉移房屋所有權的合意，即使進行了過戶登記，也不能産生物權變動的效果，顧連英作為最後的登記人不能取得案涉房屋的所有權。
二、房屋買賣合同效力分析
（一）意思表示不實，合同無效
房屋買賣行為，首先是民事行為，該行為必須合法才能産生法律效力。根據我國民法通則第五十五條對民事法律行為的規定，應具有以下條件：1.行為人具有相應的民事行為能力；2.意思表示真實；3.不違反法律或者社會公共利益。上述三個條件是民事行為能夠合法的一般準則，當然适用于本案中當事人簽訂合同的民事行為，所以，房屋買賣合同有效也應當具備上述三個條件。本案中，2006年1月4日黃春濤與顧天鳳訂立房屋買賣合同的真實意思不是将案涉房屋的所有權轉讓給顧天鳳，而是通過過戶的手段達到貸款的目的，因此，黃春濤與顧天鳳之間的房屋買賣合同意思表示不真實，不能産生當事人預期的法律後果，合同歸于無效。
（二）無權處分人與他人簽訂合同，未經權利人追認，合同無效
黃春濤與顧天鳳之間的房屋買賣合同無效，即使房屋過戶至顧天鳳名下，也不能産生物權變動的效力，顧天鳳不能成為房屋所有權人。2011年9月30日，顧天鳳瞞着黃春濤與其妹妹顧留美訂立買賣合同，目的在于将房屋抵押貸款後償還銀行貸款，顧留美亦未向顧天鳳支付任何購房款。根據我國合同法第五十一條規定：無權處分他人财産，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。顧天鳳與其妹妹顧留美之間的房屋買賣合同是在黃春濤不知情的情況下簽訂的，黃春濤作為房屋所有權人，顯然未對顧天鳳的行為進行追認，顧天鳳與顧留美所簽訂的房屋買賣合同未經真正權利人追認，歸于無效，顧留美不能取得案涉房屋所有權。
（三）簽訂合同的行為構成犯罪，合同無效
2012年8月，因顧天鳳無力償還信用社貸款，遂指使顧留美出面與錢信儒訂立房屋買賣合同，錢信儒将房屋過戶到嶽母顧連英名下，顧連英未支付房款，對訂立買賣合同、房屋價款等事亦并不知曉。2013年3月8日，顧天鳳因涉嫌合同詐騙罪被公安局刑事拘留。2014年2月20日，啟東市人民法院對顧天鳳作出刑事判決，認定其以非法占有為目的，在與被害人錢信儒等人簽訂、履行合同過程中騙取他人錢财的行為構成合同詐騙罪，判處有期徒刑5年6個月，并處罰金15萬元，追繳未退贓款，其中發還被害人錢信儒32萬元。因顧天鳳指使顧留美與錢信儒訂立買賣合同的行為已被啟東市人民法院的生效刑事判決認定構成犯罪，顧留美與錢信儒所訂立的房屋買賣合同依法應當認定為無效。
另外，從利益衡量的角度來看，錢信儒作為被害人，已經法院獲準可得顧天鳳退贓款32萬元，其損失可得到填補。反過來，如果法院認定顧留美與錢信儒所訂立的房屋買賣合同有效，那麼對錢信儒而言，其相當于未付分文卻得到一套房，而真正權利人隻能被動接受喪失物權的不利後果，這對黃春濤是不公平的。
三、不動産善意取得構成要件分析
所謂善意取得，是指無權處分其占有物的動産占有人将該物轉讓給他人，善意受讓人依法即時取得該物的所有權或者其他物權。我國物權法第一百零六條确立了善意取得制度，并将其統一适用于動産和不動産所有權的取得。從該條我們可歸納不動産善意取得的構成要件：一是轉讓人系無處分權人，二是以合理的價格轉讓，三是受讓人在取得财産時主觀上處于善意狀态，四是轉讓的不動産已經登記。本案上訴人錢信儒提出，其購房及取得案涉房屋的行為，構成不動産的善意取得。縱觀本案，其已符合一個構成要件，即轉讓人顧留美系無處分權人（前文已做分析），判斷其是否構成善意取得，關鍵就看是否符合其他三點。
（一）關于受讓價格是否合理的問題
對價格合理的判斷，學者們意見不一。王利明教授認為，在不動産善意取得中，無須考慮價格合理與否，隻要受讓人信賴登記并支付了一定的價款即可，隻有在動産善意取得中必須考慮價格的合理與否。而崔建遠教授主張客觀标準，即以社會一般觀念作為判斷依據。我國2015年12月通過的最高人民法院《關于适用物權法司法解釋》（一）采納了崔教授的觀點，在第19條對合理的價格做出明确規定：應當根據轉讓标的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。本案中，2012年8月9日，顧留美與錢信儒簽訂房屋買賣合同，約定其以40萬元的價格将案涉房屋出售給錢信儒。在案件審理過程中，經啟東市價格認證中心鑒證，案涉房屋價格為552890元（以2011年9月30日為基準日）。轉讓時交易地的市場價格是首要考量因素，本案中，2011年9月該房鑒定價為55.28萬元，雙方合同簽訂時間為2012年8月，2011年12月24日崇啟大橋建成通車，根據啟東房屋交易市場行情分析，簽訂合同時的房價肯定超過鑒定價，據此分析，顧、錢約定的40萬元達不到交易時交易地市場交易價的百分之七十。除了市場價這個因素外，筆者認為在考慮轉讓價格是否合理時，還應考慮受讓人的身份。最高人民法院《關于适用合同法解釋》（二）第19條在判斷交易價格是否明顯不合理時，引入了當地一般經營者的判斷。類比到此案中，受讓人錢信儒是職業的房産中介，其常年以交易為謀生手段，對房地産市場行情的認知程度遠高于一般人，錢信儒以明顯低于市場價的價格與顧留美簽訂合約，與其自身作為生意人追求利益最大化的目标是一緻的，法官在本案中對轉讓價格是否合理的判斷應當結合受讓人的身份綜合認定。綜合以上兩方面因素，不宜認定本案中的受讓價格合理。
（二）關于受讓人錢信儒是否善意的問題
1.善意要件的證明責任分配
在我國物權法司法解釋（一）出台之前，學術界對于該問題的讨論熱鬧非凡。一些學者認為，受讓人的善意采取推定的方法，即推定受讓人為善意，而由主張其為非善意的原權利人就受讓人的惡意或者重大過失負舉證責任。也有一些學者認為，應由主張善意取得的受讓人承擔善意要件的證明責任。筆者認為，結合物權法司法解釋（一）第15條的規定：“受讓人受讓不動産或者動産時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任”，我們可以從體系解釋和目的解釋的角度解讀出這樣一個結論：善意要件并不采用善意推定的方法。我國侵權責任法第三十八條是典型的過錯推定條款，對比這個條款，我們發現，物權法司法解釋（一）第15條的表達和措辭完全區别于該條。再從物權法立法目的看，善意取得制度是作為無權處分後所有權人有權追回的法律除外情形予以規定的。可見，我國的法律依然将對原權利人所有權的保護放在首位，盡管對交易安全的保護有時會使原所有權人作出犧牲，但這種犧牲是有門檻的。因此，關于善意的證明，應當首先由主張善意取得的受讓人自己證明善意的成立，如果原權利人可以舉證推翻，則善意不成立。本案中，主張善意取得的錢信儒未舉證證明其善意的成立，應承擔不利的法律後果。有人可能會批評，易證有難證無，讓受讓人證明消極事實（不知情）将嚴重限制善意取得制度的适用，那麼我們再來結合善意的判斷标準看本案中受讓人的行為是否構成善意取得。
2.善意的判斷标準
王澤鑒先生認為，不動産登記有國家信譽的支持，具有相當高的公信力，受讓人有理由相信登記簿上記載的物權狀态就是真實的權利狀态，隻要受讓人信賴不動産登記就可以構成關于不動産權屬狀态的善意。但是，目前我國登記制度并不完善，在此情況下，僅要求登記簿的登記狀态在客觀上對受讓人提供支持并不足夠，還應當要求受讓人具備主觀信賴，即相信登記簿的正确性。
首先，不知道轉讓人無處分權。主張善意取得的受讓人對于不動産的真實權屬情況，應當盡到調查、注意義務。參照《不動産登記暫行條例》中對登記機關的要求，注意義務主要體現在對不動産的物理狀況、權屬狀況和實地調查三個方面。因此，受讓人可以通過證明自己到到相關登記處詢問、到不動産所在地進行實地考察等證明自己為善意。
其次，不存在重大過失。物權法司法解釋（一）第16條、第17條列出了應當認定受讓人具有重大過失的情形。這些情形包括：登記簿上存在有效的異議登記；預告登記有效期内，未經預告登記的權利人同意；登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動産權利的有關事項；受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；受讓人知道他人已經依法享有不動産物權；受讓人受讓動産時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣。
本案中，根據查明的事實，顧連英與顧留美買賣合同的實際出賣行為人系顧天鳳，買受人是錢信儒。錢信儒作為房屋買賣的職業中介人，熟知交易風險，更應出于交易安全考慮到實地查看房屋，詳細了解房屋位置、結構、現狀。錢信儒稱在簽訂合同前知道房屋被出租并到現場看過兩次但未碰到人，在此情況下其未要求顧留美出示租賃合同，也未詢問承租人信息。錢信儒輕信顧留美的說辭，在未能了解房屋的現實狀态及人員居住的情況下，就與顧留美簽訂房屋買賣合同，未能盡到謹慎注意義務，與其作為從事房屋買賣業務職業中介人的認知程度明顯不符，法院不能認定錢信儒在該過程中系善意且無重大過失。因此，錢信儒受讓案涉房屋，不構成法律意義上的善意取得。
（三）關于受讓房屋登記問題從物權法第一百零六條第一款的規定來看，完成公示是善意取得的要件之一，即“轉讓的不動産或者動産依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。”之所以要以辦理完畢登記過戶作為不動産善意取得的構成要件，是因為隻有在完成物權登記手續之後，買受人才能夠真正取得完整的物權，這與物權法采納的登記要件主義完全吻合。這裡，筆者想要強調一點，雖然物權法隻規定轉讓的不動産應當登記，并沒有對登記到誰的名下作規定，但是結合善意取得制度的設置目的分析，受讓人必須将受讓的不動産辦理登記到自己名下才能受到善意取得制度的保護。本案中，錢信儒作為受讓人，将受讓房屋登記在其嶽母顧連英名下，并沒有登記到自己名下，其行為已經與善意取得制度設計的初衷相背離，法院據此也不能認定其構成法律意義上的善意取得。
