房屋共有權證，是防止因産權不明發生糾紛的重要證據。
内容簡介
“共有産權”是保障性住房的一種探索性模式，是為普通百姓尤其是“夾心層”民衆解決住房問題的舉措。它的主要目的是讓中低收入住房困難家庭購房時，可通過和政府共同擁有房屋産權的方式，減少買房成本，市民以後可向政府“贖回”産權。
介紹
共有産權房全稱共有産權經濟适用房，2007年8月，淮安市開始試驗這一模式。該模式的核心内容為：中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋産權。其用地由劃撥改為出讓，将出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經濟适用住房的優惠政策，顯化為政府出資，形成政府産權。
簡單來說，就是政府在出讓土地之初，就在土地價格上作出一定讓步，差價則作為政府收購共有産權房的資金。通常，一個樓盤預留5%－10%的共有産權房。
與經濟适用房相同，購房者存在一定的條件約束。在其購買共有産權房後，仍有各種優惠。按照淮安的做法，購房者在5年内，可以按照原始價格購買政府擁有的産權，5年後按照市場價格購買。5年内，政府産權部分不收房租，5年後按照廉租房收取對應産權的租金。
共有産權的模式下，購房者擁有其所屬産權的全部權利，可以抵押、轉賣。
無人搶購
2007年10月，淮安市推出了首批300套共有産權房。這300套住房面向的是自主購房者，而非拆遷安置戶。拆遷安置戶中的住房困難戶，同樣可以購買共有産權房。
這些房源散落在新新花園、洪福小區和嘉潤苑三個小區，每平方米均價2300元。當時，市場價格約為每平方米2500元。
銷售結果，卻讓制度設計者淮安市房管局局長邵明大吃一驚。
按照當時的設計門檻，人均收入低于400元/月的家庭，可以申購公有産權房。随之出現的一個情況是咨詢者衆多，但真正申請的卻很少。截至當年12月，實際申請家庭僅70戶。
在走訪調查後，房管部門發現，即便是共有産權房，低收入者仍然買不起。事實上，按照制度設計，如果是7∶3的共有産權房，購房者需要支付的房款，與購買一套普通經濟适用房的價格一樣。“這個7∶3的比例并不是憑空想出來的，而是把經濟适用房的價格與普通商品房的價格比較後得出的一個比例。”邵明說。
淮安市随後放低準入門檻，把人均收入放寬到700元/月，實際操作過程中，甚至放寬到800元/月。300套住房剛剛夠，也并未出現普通經濟适用房供不應求的局面。
這一結果與目前有關經濟适用房的主流觀點正好相符，即經濟适用房需面向中低收入家庭，真正的困難家庭無力購買經濟适用房，更合适廉租房。
2008年，淮安繼續推出200餘套共有産權房，門檻繼續降低，标準為人均收入800元/月，實際情況剛好達到了緊平衡，申請人數稍稍超出房源。
今年7月4日、11日，新一片200多套共有産權房将進行搖号。購買門檻仍然是人均收入800元/月，仍然是緊平衡。
按照設想，明年，共有産權房的數量如果能夠進一步增加，邵明将把标準放寬到人均收入1200元/月，這在淮安市是雙職工家庭的收入标準。
邵明說，第一批共有産權房推出後反應冷淡，其壓力很大。在走訪調查過程中，有人坦言說，共有産權房不值得炒作，獲利空間不大，不如炒商品房。
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倒逼得出
這恰好達到了共有産權房之設計目的：擠出弄虛作假的炒房者。
“當初搞共有産權房，就是想規避經濟适用房的制度漏洞。其最大的漏洞就是土地劃撥。這導緻了同樣屬性的商品，在市場上卻存在完全不同的兩個價格，且相差很大。其暴利空間，足以讓君子變小人。這相當于計劃經濟時期的價格雙軌制，必然出現‘官倒’，最後的解決辦法是什麼？就是并軌。放到經濟适用房而言，就是土地由劃撥改為出讓。”邵明說。
2004年，邵明在上海學習時了解到，上海當時正在考慮讓此前的經濟适用房統一轉性為商品房，此後不再做劃撥土地的經濟适用房。實際的案例支撐了邵明的邏輯。
2005年，江蘇開始出現“租售并舉”的經濟适用房模式，主要是為了解決拆遷困難戶中買不起經濟适用房家庭的住房問題。
兩種模式合二為一，倒逼出了淮安的共有産權房模式。再根據價格比例，倒逼出了7∶3的共有産權模式。5∶5比例的推出，是為了照顧更為困難的家庭，實際就是讓買不起7∶3共有産權房的家庭，再按照5：5的比例購買。
共有産權房模式的核心，即把傳統經濟适用房中，政府的隐性産權顯化，以解決經濟适用房産權存在的諸多問題和“退出”機制，并以此限制“進入”機制。通過明晰産權，讓經濟适用房價格依據市場調節，解決經濟适用房中存在的權力尋租等分配不公的痼疾。其基礎把土地劃撥改為出讓，在根源上讓經濟适用房和市場接軌。
“共有産權房試驗開始以後，其體現的優勢比原來預想的要好得多。”邵明說，很多是其當初沒有預計到的。
按照邵明的設想，比例可以按照不同收入階層進行調整。“相當于無機變速。以前的經濟适用房按照設定的門檻一刀切，相當于隻有一個擋位，現在可以自由調擋。根據不同條件的人群，可以設計不同的比例。比如讓中等收入家庭按照8∶2的比例買房。”
在南京市建委研究室高級經濟師陸玉龍看來，政府掌握部分産權，限制了投機行為，也正是共有産權房的優點。
陸玉龍說：“這個機制，體現了政府資助窮人的公正和公平，并使部分人從福利制度中及時退出成為可能。因為這個政策的出台，直接原因應該是經濟适用房制度的漏洞已經越來越突出，其原本的初衷和功能被遮蔽了或者削弱了。”
引發争議
共有産權房推出至今，也并非沒有争議。
數量，是最急需解決的一個問題。區區幾百套房子，能多大程度起到保障功能？共有産權房的數量，與普通經濟适用房的數量還不在同一個級别之上。
“當初推出共有産權房的時候，是一個全新事物，是一個試驗，因此沒有大規模推。也是在‘摸着石頭過河’。”邵明說。
另外，在這一模式中，淮安市政府并未拿出真金白銀。這一點也成為共有産權房被诟病之處。
不過，在邵明看來，這正是共有産權房的優勢所在。“兩年的試驗，并未出現傳統經濟适用房的諸多弊端，好處倒是不少。下一步可以考慮把量做起來。”
想要實現這一效果，共有産權房的供應量，必須達到一定數量，足以影響樓市。
按照理論上的理想推算，共有産權房在達到一定數量之後，将可能出現一個臨界點，退出者與進入者達到一個動态平衡。
最為嚴厲的批評認為，淮安模式涉嫌與民争利，沒有把經濟适用房政策中的優惠給予購房者，最為明顯的一點莫過于，以一套經濟适用房價格隻能買到70%的房子産權。
對于這一點，時代周報記者采訪的大多數房地産業内人士并不認同。一個不為人關注的關鍵問題是，經濟适用房其實也是有限産權，政府擁有的産權，隻有在購房者退出時才顯現，為隐性産權。
事實上，在住房和城鄉建設部内部，有關共有産權房問題也一直存在很大的争議。一名不願署名的官員透露，最初反對的意見占上風。現在，經過淮安2年的試驗，這一模式正在逐步得到認可。
主要目的
解決中低收入等特定群體的住房問題
兩種模式
“共有産權”有兩種模式，一是政府的産權占30%，一是政府的産權占70%。
城市試點
2014年4月1日，住建部在共有産權住房試點城市座談會上，明确包括黃石在内，北京、上海、深圳、成都、淮安6個城市為全國共有産權住房試點城市。
6個城市在共有産權的路徑不同，比如北京以自住型商品房為代表的共有産權房，成都把經适房與限價房将并軌管理，統一為共有産權房等。
