拆遷補償方式

補償方式

《補償條例》第21條規定，因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋産權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

在舊城區改建中存在一個普遍的問題，通常情況下，因舊城改建需要征收個人住宅的，被征收人員住房面積一般較小，但位于城市中心，地理位置較好，土地升值潛力很大，若采用拆遷補償當下價格貨币補償或者産權房屋調換的形式，被征收人的土地增值利益實際上就被政府的征收行為剝奪了，而回遷能在很大程度上保護被征收人房屋的現值及增值。

因此，在危舊房改造且征收土地用于住宅建設的情況下，被征收人要求回遷的，應當準予其回遷，這是被征收人的合法權利，但被征收人同樣可選擇進行房屋産權調換或者貨币補償。這樣規定的目的在于保護被征收人的實際經濟利益。

貨币補償

貨币補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多元組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：

市場評估價：是指被拆遷房屋的房地産市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用适宜的估價方法，并在綜合分析影響房地産價格因素的基礎上，對房地産在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

商品房交易均價：是指同區域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期彙總測定并公布。

重置價：是指由估價機構采用估價時點的建築材料和建築技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀态的建築物的正常價格。

上述三種價格都是拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

産權置換

産權置換也被稱作産權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值标準産權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的産權價值進行評估，之後再以新建房屋的産權予以價值的等價置換。面積标準産權置換指的是以房屋建築面積為基礎，在應安置面積内不結算差價的異地産權房屋調換。

産權置換分為兩種形式：

異地安置：是指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，隻能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過産權的增減盡量以等價價值做到産權置換。

回遷安置：是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過産權置換比例完成回遷安置。

附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。

新拆遷條例

“新條例針對補償數額的确定有兩大核心要點：

一是明确評估價“不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地産的市場價格”；

二是強調評估機構的中立性。對比實務中補償結果，在新條例出台後，因補償數額不合理所引起的矛盾降低不少。”楊在明表示。

修訂：住宅搬遷費

搬遷費拟提高2.5倍！非住宅征收可以實行不同用途房屋的産權調換！廣州即将修訂拆遷補償辦法，并從5月8日至5月17日公開向社會各界征求意見。

2017年12月，廣州出台了《廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》(下稱《實施辦法》)。去年10月，廣州市人大對《實施辦法》進行合法性審查時提出修改有關資金撥付條款的意見。

為此，廣州市住建局草拟了《廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法(征求意見稿)》(下稱《征求意見稿》)，旨在進一步規範征收工作程序和做法，為城市建設保駕護航。

此次修訂明确，非住宅的征收獎勵标準和搬遷時限獎勵标準，均以住宅獎勵标準為參考：非住宅征收獎勵加上非住宅價值補償不得高于同地段同類型非住宅的市場價格；同時明确了“征收非住宅房屋的搬遷時限獎勵标準應控制在被征收房屋價值的15%以内”。

2014年公布的《廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》将住宅搬遷費的标準定為每戶不低于2000元。考慮到六年來物價上漲等因素，并結合各區意見和做法，《征求意見稿》中，将該标準上調為每戶不低于5000元。

此外，《征求意見稿》還明确了，非住宅征收可以實行不同用途房屋的産權調換。