容積率:建築面積毛密度-中文百科頻道

計算規則

具體的計算規則應根據《建築工程建築面積計算規範》（GB/T50353-2005）和當地相關部門的文件計算，以下舉例北京市規劃委員會關于發布《容積率指标計算規則》的通知(市規發〔2006〕851号,2006年7月10日)

一、容積率系指一定地塊内，地上總建築面積計算值與總建設用地面積的商。地上總建築面積計算值為建設用地内各棟建築物地上建築面積計算值之和；地下有經營性面積的，其經營面積不納入計算容積率的建築面積。一般情況下，建築面積計算值按照《建築工程建築面積計算規範》（GB/T50353-2005）的規定執行；遇有特殊情況，按照本規則下列規定執行。

二、當住宅建築标準層層高大于4.9米 (2.7米+2.2米)時，不論層内是否有隔層，建築面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當住宅建築層高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）時，不論層内是否有隔層，建築面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。

三、當辦公建築标準層層高大于5.5米(3.3米+2.2米)時，不論層内是否有隔層，建築面積的計算值同上計算；當辦公建築層高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）時，不論層内是否有隔層，建築面積的計算值同上按水平投影面積的3倍計算。

四、當普通商業建築标準層層高大于6.1米 (3.9米+2.2米)時，不論層内是否有隔層，建築面積的計算值同上按水平投影面積的2倍計算；當普通商業建築層高大于10米（3.9米×2+2.2米）時，不論層内是否有隔層，建築面積的計算值同上按該層水平投影面積的3倍計算。

五、計算含陽台建築的容積率指标時，陽台部分建築面積的計算值按照其水平投影面積計算。

六、地下空間的頂闆面高出室外地面1.5米以上時，建築面積的計算值按該層水平投影面積的一半計算；地下空間的頂闆面高出室外地面不足1.5米的，其建築面積不計入容積率。

七、住宅、辦公、普通商業建築的門廳、大堂、中庭、内廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建築和特殊用途的大型商業用房，工業建築、體育館、博物館和展覽館類建築暫不按本規則計算容積率，其建築面積的計算值按照《建築工程建築面積計算規範》（GB/T50353-2005）的規定執行。

八、設計單位應在總平面圖上分别注明建築面積和建築面積計算值。

九、本規則規定的數值均含本數。

十、對本規則執行過程中遇到的其它情況，我委将及時予以補充和修正。

十一、本規則自發布之日起執行。

對地價的影響

影響地價的因素很多，雖然各因素影響地價的途徑各不相同，但其作用機制可抽象概括為兩個方面：一是通過影響土地收益來影響地價，二是通過影響土地供求關系影響地價。收益機制很大程度上決定了土地供給的經濟剩餘量，市場供求關系使地價相對經濟剩餘量産生波動，決定了土地供給的經濟剩餘量的分配，使地價的變化趨于複雜化。容積率對地價的影響規律，同時受收益機制和市場供求關系的作用，總體說來，區位條件愈優越，地價水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規劃控制愈嚴格，容積率對地價的影響程度愈大。具體表現在以下幾個方面：

影響一：

遵循“報酬遞增遞減規律”。在一定的技術經濟條件下，土地純收益會随着土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。作為城市建設用地，容積率對地價影響的報酬遞增遞減規律表現在：在建築密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數的增多，随房屋層數的增多，開始時由于基礎工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低；當層數達到一定值時，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉為上升，而單方售價則由于建築容量的增大造成的建築環境質量下降而呈遞減趨勢。當單方售價等于單方造價時，土地收益達到最大，土地價格也達到最高，此時的容積率為最經濟容積率。若繼續增大容積率會因單方售價低于單方造價而使土地投資收益開始下降，地價也随之開始下降。如(圖一)，MC為單方造價，MR為單方售價，某一容積率L時的地價是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤，剩餘部分即為地價。當容積率等于M時，單方造價等于單方售價，土地開發的邊際收益為0，總收益(DCNF面積)達到最大，地價達到最高，M為最佳容積率。超過這個容積率，地價開始向反方向變化，随容積率提高而下降。

影響二

容積率對地價的作用程度與城市規模成正相關關系。

首先，城市規模大，土地集約化利用程度高，地價總體水平高，樓面地價占房屋單方開發成本比例高，通過降低樓面地價來降低房屋單方開發成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價總體水平低，房屋開發單方成本主要受房屋單方造價影響，通過降低樓面地價降低房屋開發單方成本效果不明顯，而且房屋層數達到一定數值後若繼續增加層數會增加單方工程造價；

另外，大城市有比較系統的城市規劃資料，土地開發受規劃控制比較嚴，而小城市規劃控制一般不嚴格，容積率的确定往往具有随意性，許多地方沒有容積率這個指标限制，或有，但控制不嚴，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓勵建築物向空中發展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮缺乏實際操作意義。

所以，城市規模愈大，容積率對地價的影響愈明顯，地價随容積率的變化幅度愈大。

影響三

容積率對同一城市不同區位地價的作用程度不同。城市中心區位條件優越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規劃控制程度均高于其它區域，特别是城市邊緣區，投資者的激烈競争使地價随容積率變化的幅度保持或接近土地收益機制作用下的地價随容積率的變化規律；而在其他地區則随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對地價的作用程度随之下降。因此，容積率對地價的影響程度在同一城市表現為從中心向外圍逐漸減弱。

影響四

容積率對不同類型用地地價的作用程度不同。商業用地對區位條件反應最敏感，隻能布局在少量區位條件優越的沿路區域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業用地突出，容易形成賣方市場，衆多用地者的競争促使容積率增加産生的經濟剩餘主要以地價形式表現出來，歸土地所有者所有；住宅用地對區位條件反應的敏感程度比商業用途弱，但比工業用地強；工業用地一般分布在城市外圍，不但受區位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業、住宅、工業用地。

生活影響

人口密度

高容積率的住宅項目意味着小區内房子建得多，而高容積率的住宅必定會帶來高密度的居住人口，最終導緻小區中業主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口還會對小區内的健身場所、兒童活動區域、娛樂中心以及樓宇内的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁的使用會加劇這些設施的老化，所以在購買高密度小區時應該對此提出更高的要求。

内部規劃問題

由于高容積率住宅對土地使用率的過分追求，小區内的樓層會比較高、綠地的比例也會相應的減少，從而影響居住區内的生活環境與品質。另外，樓間距過近、小區内道路狹窄、停車位置不足也是高容積率小區經常遇到的問題。如何合理地解決這些問題不但是擺在開發商案頭的重要工作，也是使購房者提高對小區的認可度的重要方面。

安防問題

由于居住密度大，所以出入的人會較多，外來人員混入其中的難度也會相應地降低很多。這就對高容積率住宅的安防系統提出了更高的要求。所以高容積率的住宅安防系統一定要跟上(當然這不是說低容積率的小區安防就不重要)，不僅要加大監控設備的密度，而且也需要更多的巡邏人員來保證住戶的安全。

整頓違規

開展自查自糾

依法處理了一批違法違規問題。從2009年5月起，各地開始組織自查自糾，對2007年1月1日至2009年3月31日期間領取規劃許可的房地産開發項目進行梳理清查，對發現的違法違規問題及時依法處理。截至2009年12月31日，除西藏外，全國30個省(區、市)共自查房地産項目73139個(用地面積447557公頃)，其中存在變更規劃、調整容積率項目8235個，占自查項目總數的11.26%；發現違規變更規劃、調整容積率項目1988個(用地面積5474公頃),占自查項目總數的2.72%，占變更規劃、調整容積率項目數的24.14%；通過自查自糾共補交土地出讓金等124.06億元，罰款6.51億元，撤銷規劃許可57項。從兩部專項治理辦公室掌握的情況看，北京、遼甯、江蘇、浙江、安徽、江西、山東、湖北、湖南、廣東、廣西、四川、貴州、雲南、陝西、青海等省(區、市)行動迅速，基礎性工作相對紮實，情況上報及時、詳細。

加大查辦力度

嚴肅查處了一批違紀違法案件。各地注意加大辦案力度，認真調查核實群衆舉報的問題和線索，嚴肅查處了一批違紀違法案件。截至2009年12月31日，各省(區、市)容積率問題專項治理工作機構共受理群衆舉報888件，查實241件，給予黨政紀處分178人，其中縣處級幹部45人，地廳級幹部9人；移送司法機關69人，其中縣處級幹部19人，地廳級幹部3人。從各地案件查辦情況看,以下四類問題比較突出：一是公職人員利用規劃審批權，搞權錢交易，索賄受賄；二是地方政府和城鄉規劃主管部門從地方、部門利益出發，違反法定權限和程序，擅自批準變更規劃、調整容積率，随意減免土地出讓金及配套規費；三是房地産開發商未經批準，擅自違反規劃許可進行開發建設，政府主管部門失職渎職，監管不力甚至放棄監管；四是房地産開發商利用僞造公文、私刻公章等不法手段，騙取變更規劃、調整容積率的規劃許可。各地嚴肅查處了一批典型案件，發揮了查案的震懾和教育作用。湖北省查處了麻城市房地産開發領域腐敗窩案，麻城市原市委書記鄧新生、原主管城建的副市長徐聖賢、建設局原局長夏桂松等公職人員在土地出讓、規劃審批、規費減免過程中收受房地産商賄賂。浙江省查處了平陽縣房地産領域腐敗窩案，原平陽縣委副書記、縣長黃安波，原平陽縣委常委、常務副縣長徐定錦等4名縣處級幹部，利用職務之便，為有關企業在增加容積率、免交土地出讓金等方面謀取利益，非法收取他人财物。海南省查處了三亞市政府原市長助理曾清泉違紀違法案，曾清泉在擔任三亞市規劃局局長和市長助理期間，利用職務之便，在規劃審批、調整容積率等方面，為他人謀取利益，索取、收受他人巨額财物。

長效機制建設

建立健全了一批法規制度。一些地方通過專項治理查找問題，有力推進了城鄉規劃工作的制度建設。各地相繼制定出台了一批政策性文件。北京、河北、安徽、福建、江西、山東、陝西等省、市對建設用地容積率調整的條件和程序作出了明确規定。北京市規劃委、市監察局共同制定了《關于落實住房和城鄉建設部、監察部〈關于加強建設用地容積率管理和監督檢查的通知〉的意見》，将建設用地容積率指标的調整程序具體細化為書面申請、集體研究、技術論證、部門聯審、專家評議、公衆參與、請示上報、人大備案等八大環節。河北省以省人民政府令形式下發了《河北省城市控制性詳細規劃管理辦法(試行)》，對修改控詳規以及變更建築容積率、建築密度等開發強度控制性内容的程序作了限制性規範，并設定了法律責任。長春市以清查項目、查處案件為切入點相繼出台了《長春市經營性用地容積率指标調整辦法》、《長春市建設項目容積率計算原則》、《長春市關于違規調整建設用地容積率的責任追究辦法》等一系列政策性文件。各地還就推進城鄉規劃工作政務公開進行了積極探索，普遍建立起了規劃批前和批後公示、建設項目公示、建設項目批前和批後公示、違法查處公示，以及社會監督員等制度。

存在問題

地方不積極

少數地方對容積率專項治理工作的重要性認識不夠，仍然處于被動應付狀态，工作進展緩慢，工作成效不大。有的自查自糾不深入不紮實，基礎性工作薄弱，從各地上報的情況看，還存在着“零問題”、“零案件”的情況；有的上報情況不及時，數據不完整，存在缺項、漏項的情況。另外，一些地方對清理相關地方性法規和規範性文件重視不夠，一些明顯與《城鄉規劃法》規定不一緻的規範性文件沒有得到及時清理糾正。

查辦力度低

當前，群衆投訴反映違規變更規劃、調整容積率問題的舉報量依然居高不下，但一些地方開展監督檢查的措施不夠有力，查辦案件的力量投入不足，部門間協調機制不健全。少數省(區、市)對兩部轉辦案件不夠重視、不夠嚴肅，有的對兩部要結果的案件不予回複或回複時間超期過長；有的對轉辦案件不直接進行調查處理，轉交投訴涉及的地市城鄉規劃部門調查處理，甚至回函直接轉呈下級報告，對需核實的問題，不下判斷、結論，不提整改意見措施。2009年，兩部專項治理辦公室共向各地專項治理辦公室發轉辦函83件，其中要求按期回複結果的有51件；截至2010年2月12日，已收到回複42件，9件尚未回複。

程序不規範

目前，各地對于變更規劃、調整容積率的做法和程序有不同規定，少數地區存在以政府會議紀要等形式決定規劃設計條件調整的現象，需要按照《城鄉規劃法》，對相關地方性規章制度進行梳理，進一步規範規劃變更和容積率調整的具體條件和操作程序。另外，一些城市控規複蓋面小，土地出讓、規劃審批缺乏控規依據，規劃條件審批随意性大。

治理工作

2010年3月4日，中央治理工程建設領域突出問題工作領導小組召開第二次會議，對專項治理工作進行了研究部署。會上，中央書記處書記、中央紀委副書記何勇作了重要講話，對深入開展房地産開發領域違規變更規劃、調整容積率問題專項治理提出了更高的要求。各地區和有關部門要認真學習領會何勇同志的重要講話精神，進一步提高思想認識，按照中央專項治理工作領導小組的部署要求，切實把容積率專項治理作為工程建設領域突出問題專項治理的重要任務，加強組織領導，明确工作責任，加大治理力度，以求真務實的工作作風深入推進容積率專項治理工作，不斷取得新的成效。

經住房城鄉建設部、監察部研究，2010年，容積率問題專項治理要結合工程建設領域突出問題專項治理規範城鄉規劃管理工作，重點抓好以下幾項工作：

(一)對調整容積率指标、改變土地用途的房地産開發項目進行清理檢查。重點對2009年4月1日至12月31日領取規劃許可的房地産項目進行清理檢查。對檢查發現的違法違規問題，要依法處理到位。

(二)嚴肅查處違紀違法案件。進一步完善部門間溝通協調機制，拓寬案件線索來源渠道，加大案件查辦力度，嚴肅查處國家機關工作人員在建設用地規劃變更、容積率調整等城鄉規劃工作中玩忽職守、權錢交易等違紀違法行為，嚴肅查處城鄉規劃管理中損害群衆合法權益的問題。住房城鄉建設部、監察部将對重點案件進行挂牌督辦，适時向社會通報一批查結的典型案件。

(三)完善城鄉規劃管理及監督檢查制度。一是繼續組織各地對相關規範性文件進行清理。二是制定完善控制性詳細規劃編制、修改管理制度，修訂出台《違反城鄉規劃規定行為處分辦法》等制度規定。三是完善規劃編制、修改、審批公開、公示和征求公衆意見等制度。

(四)加強綜合指導和監督檢查。各省(區、市)容積率問題專項治理工作機構要加強監督檢查，督促各級抓好工作落實。第二季度，住房城鄉建設部、監察部組織對部分地區專項治理工作開展以來的情況進行抽查，重點檢查“零問題”、“零案件”的地區和群衆投訴舉報較多的地區，督促整改到位、處理到位。第三季度，兩部将總結通報各地專項治理工作開展情況。

容積管制

容積率是城市計劃中的一個重要技術指标，它間接反映了單位土地上所承載的各種人為功能的使用量，即土地的開發強度。人口衆多的地區往往建築容積率較高。容積率越高表示土地的利用率也就越高，但是對周邊的城市基礎設施的壓力也越大，因此不可能無限制的提高容積率，所以世界大部分地區對于城市的建築容積率均有管制。新的政策收緊容積率計算指标堵開發商“偷”面積。

政策原文：除獨立式住宅建築（别墅）和需要大空間的商業建築以外，住宅建築層高大于3.0米、公寓（包括酒店式公寓）和辦公建築層高大于4.8米、商業建築層高大于6.0米的，計算容積率指标時，該層建築面積均按該層實際建築面積的1.5倍計算；其中住宅、公寓建築的起居廳，辦公、商業建築的門廳、大堂、中庭、内廊、采光廳、大型會議室等公共部分仍按其實際建築面積計算容積率。

政策解讀：這是南京規劃部門首次明确了“層高控制對應容積率計算”的關系。以前的容積率計算并無這方面的規定，此舉收緊容積率計算指标，堵開發商“偷”面積的行為。

酒店式公寓首次明确定義

政策原文：本規定所稱酒店式公寓是指具有居住功能，但不同于一般住宅平面和功能的建築形式。酒店式公寓除布置在酒店式公寓用地上外，可在商業辦公用地或居住用地上兼容建設。

政策解讀：“酒店式公寓”第一次被官方正名。以往“酒店式公寓”隻是房地産業界的通俗稱謂，規劃、房産等部門并無一個官方的定義。這是南京規劃部門對‘酒店式公寓’這一新興的建築形态首次進行規範，以便統一管理，促使良性發展。

容積率與房屋征收補償認定

容積率指單位面積的土地上的建築容量，即建築物面積與用地面積的比率：如100㎡土地上建設60㎡房屋，其容積率為建築面積：60/用地面積100=0.6 .對于普通公民來講，容積率是一個反映房屋舒适程度概念，容積率越低的建築物，其居住的舒适程度則越高；對于開發商來講，容積率是代表了土地利用率和商業價值，土地出讓金的價格，容積率越高的土地則土地出讓金越高，單位面積土地上可建設的樓盤越多，獲取的商業利益就越高；對于政府來講容積率屬于城鄉建設的規劃管理控制，單位面積的建設規模必須符合規劃審批中容積率規定。

國有土地上房屋征收中，被征收人可能平時不太注重“容積率”這個問題，但是“容積率”往往會關系到征收補償金額，對被征收人有着直接的影響。

例如：某縣實施舊城改造，決定征收A片區全部房屋，縣政府制訂了《房屋征收補償安置方案》，方案對于房屋合法建築面積認定做出規定：1、對于具有産權證書中記載的房屋面積認定為合法建築，可按照市場評估價值補償或按照1；1.2比例置換安置房；2、對于産權證書沒有登記的部分或不具備産權證書的房屋，按照1.2容積率為标準進行認定，容積率為1.2以下建築物認定為合法建築予以補償；對于容積率超過1.2部分的建築物，認定為違章建築不予補償。在這種情況下如：張先生100㎡土地使用權上建設房屋200㎡樓房，則超出容積率1.2的部分：80㎡房屋沒有補償，這80㎡房屋是否應當補償，極有可能引發張先生與政府征收部門的争議。

站在公平合理角度上，張先生這40㎡房屋是否應當給予補償呢？方案中這條規定是否合理呢？其實這一争議的焦點是容積率标準如何确定的問題。

嚴格按照法律規定，判斷建築物是否合法，原本是按照是否具備産權證書及規劃手續等為依據的，但是由于以往行政機關不夠重視、群衆法律意識淡薄的原因，很大一部分公民房屋規劃手續、産權證書不全，甚至沒有任何審批手續，特别是舊城區、城中村、棚戶區中涉及的房屋征收，這種問題尤為凸出，房屋拆遷中由此引發的社會矛盾也很嚴重，一定程度上影響了社會穩定，造成了部分被征收人信訪、訴訟、甚至采取不合理方式維權。

為維護群衆合法權益，國務院在2003年出台《關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》通知規定：“對拆遷範圍内由于曆史原因造成的手續不全房屋，應依據現行有關法律法規補辦手續。對政策不明确但确屬合理要求的，要抓緊制訂相應的政策，限期處理解決”

《國有土地上房屋征收與補償條例》亦規定：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收範圍内未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批準期限的臨時建築的，應當給予補償；對認定為違法建築和超過批準期限的臨時建築的，不予補償。

可見對于未經登記的建築物并非直接按照違章建築處理，而是根據是否符合規劃等客觀因素進行認定，法律保護被征收人合理利益，但也存在部分人私搭亂建，其房屋面積過大，這又如何處理？故如果符合規劃要求、符合其他法定條件則即使不具備相關手續認定為合法，反之認定為違法，其中很多地方便以容積率作為判斷标準。

由于涉及的專業知識具有一定的深度，長期以來房屋征收中“容積率”采取何種标準，一直困擾着被征收人，甚至很多地方的征收實施部門也不能作出合理的解釋，加劇了房屋征收中存在的社會矛盾。

筆者以為，房屋征收中容積率控制指标确定應當按照《城鄉規劃法》要求各地方制定的控制性詳細規劃為準，即超越控制性詳細規劃确定的容積率範圍的房屋，視為超越容積率控制指标，同時《城鄉規劃法》規定“任何單位和個人都應當遵守經依法批準并公布的城鄉規劃，服從規劃管理，并有權就涉及其利害關系的建設活動是否符合規劃的要求向城鄉規劃主管部門查詢。”

筆者認為：以此為據，首先：控制性詳細規劃中具有明确的容積率、建築高度、建築密度、綠地率等用地指标，這為認定提供了合理的标準，提供了法律依據；其次，被征收人可以依據《城鄉規劃法》到城鄉規劃部門進行查詢自己的建築物是否符合規劃控制要求，這樣增加了房屋征收有關補償認定的透明性、公開性，有利于減小被征收人與征收部門的争議；其三、在《城鄉規劃法》出台之前1990年出台的《城市規劃法》甚至更早的1984年出台的《城市規劃條例》均具有相似規定，有利于對曆史原因的形成的未經登記建築物界定。

2012年2月17日住建部出台《建設用地容積率管理辦法》，辦法第五條規定“任何單位和個人都應當遵守經依法批準的控制性詳細規劃确定的容積率指标，不得随意調整。确需調整的，應當按本辦法的規定進行，不得以政府會議紀要等形式代替規定程序調整容積率。”進一步明确規定了單位和個人遵守控制性詳細規劃确定的容積率指标的義務。

此外，容積率如何計算問題也是征收部門以及被征收人容易疏忽的問題，絕大多數地方計算宗地容積率是按照建築面積/用地面積，實際上這種方式并不一定準确，2005年住建部批準了《建築工程建築面積計算規範》，目前根據住建部的要求各省市基本上都制定制定了《容積率指标計算規則》，根據規範和規則，建築物的高度不同、層數不同，建築面積的折算、容積率攤派均有不同要求，在實施征收補償時應當依據規範和規則進行計算，以保障征收補償公平公正。