住房抵押貸款:指銀行向貸款者提供大部分購房款項-中文百科頻道

摘要

住房抵押貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可将房屋出售，以抵消欠款。

概念

住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權的财産作為抵押或質押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔連帶責任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關系。借款人或産權人用現有完全産權的房屋抵押給貸款銀行，貸得的款項用于各類消費用途，包括購房、購車、住房裝修、留學、經營等。

住房抵押貸款存在的風險

住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權的财産作為抵押或質押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔連帶責任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關系。住房抵押貸款的風險主要有以下幾種：

違約風險

違約風險包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認為導緻被迫違約是因為支付能力不足。這說明借款人有還款的意願，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權益理論認為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房中特有的權益與抵押貸款債務的大小，作出違約與否的決策。當房地産市場價格上升時，借款人可以轉讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤；當房地産市場價格下降時，借款人為了轉嫁損失，即使他有償還能力，他也主動違約拒絕還款。?

流動性風險

流動性風險是指資金短存長貸難于變現的風險，流動性是銀行保證資産質量的一條重要原則。現如今流動性風險體現在兩個方面，一是目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款，一般隻有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風險。二是銀行持有的資産債權不易變現，極易導緻流動性風險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會，增加機會成本帶來的損失。

經濟周期風險

經濟周期風險是指在國民經濟整體水平周而複始的波動過程中産生的風險，相比其他産業，房地産業對于經濟周期具有更高的敏感性。經濟擴張時，居民收入水平提高，市場對房地産的需求量增大，房屋的變現不成問題，銀行與個人都對未來充滿樂觀的預期，銀行發放的住房抵押貸款數量也急劇增加。經濟蕭條時，失業率上升，居民的收入急劇下降，大量貸款無力償還，即使已将房屋抵押給銀行，也因為房地産業的疲軟無法變現。這時抵押風險轉變為銀行的不良債權和損失，銀行則面臨大量的“呆壞賬”，極易導緻銀行的信用危機甚至破産。

利率風險

利率風險是指利率水平的變動給銀行資産價值帶來的風險，它是由其業務短存長貸的資本結構所決定的，利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也随着上調，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長，其影響程度也就越大，從而增加了違約風險。如果利率下降，借款人又有可能從當前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，給銀行帶來風險，主要表現在，提前貸款的發生使得住房貸款的現金流量發生不确定性，給銀行的集約化資産負債帶來一定的困難。

住房抵押貸款風險防範

針對上面所述的這些風險，本文從以下幾個角度出發，提出一些防範的措施，使房抵押貸款在為民衆有效服務的同時所帶來的風險盡量最小化。

針對購房者存在違約可能性，我們應從以下兩點入手：一是銀行在接到購房者的貸款申請後，需要對購房者的基本情況（如收入情況、資産負債情況、月供占家庭月收入的比重、購買房屋的用途等）進行詳細調查，并根據調查的結果決定貸款與否及合同條款的拟定。二是對置業者的資信進行審核。審核的指标主要有：置業者的家庭總收入及儲蓄證明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。

流動性風險的控制

住房抵押貸款期限長，而用于貸款的資金來源主要是銀行存款及住房公積金，銀行存款已處于一個基本穩定的狀态。但現有住房公積金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆蓋率低，來自建設部的數據顯示，2007年實際繳存公積金的職工人數僅有7187.91萬；公積金存在應建未建的現象，如一些民營企業還未創建住房公積金制度；歸集的公積金較少，普及面不廣。針對這些問題，我們應該着手完善住房公積金制度，讓住房公積金切實地滿足消費者實現住房融資需求，降低流動性風險。

經濟周期風險的控制

房地産業與經濟周期密切相關，應建立個人住房抵押貸款風險預警系統，防範市場和政策風險。一是建立風險預警的數據庫，從各個方面取得數據，不斷積累和完善數據的收集整理，為模型開發打下堅實的基礎；二是開發合适的風險預警模型，對預警區間、警戒線以及指标權重、概率密度函數等設置合理參數；三是建立快速反應和預控機制，對風險預警系統顯示的潛在風險進行及時處理和化解，最大程度地降低經濟周期給住房抵押貸款帶來的風險。?

利率風險的控制

針對利率變動帶來的風險，銀行可以采取以下措施：一是開發可調整利率抵押貸款，其利率根據市場利率不斷變化而作周期性調整。與我國現行的浮動利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調整将有助于改善銀行存貸款期限的匹配狀況，可将銀行承擔的利率上升風險轉嫁給借款人，同時借款人承擔的利率下降風險也可轉嫁給銀行。二是開發固定利率抵押貸款，它是指在抵押貸款合同所規定的還貸期限内，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在這種模式下，銀行承擔了大部分的利率風險，如果銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配（如發行固定利率債券等），可以避免相應的利率錯配和流動性風險。

結論

住房抵押貸款涉及到置業者、銀行以及開發商三方的利益，要使其帶來的風險降低到最小化，上面所述的防範措施隻是其中一部分，我們應該不斷完善。總之，三方都應正确處理好業務發展與風險防範的關系，在貸款産品的設計中充分考慮風險因素，強化風險控制，完善個人住房抵押貸款的品種，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押貸款的安全，推動住房抵押貸款業務的良性、健康發展。

編輯本段住房抵押貸款手續流程

借款人貸前咨詢：I520II54378填寫居民住房抵押申請書，并提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經濟收入證明;借款擔保人的營業執照和法人證明等資信證明文件;借款人具有法律效力的身份證明;符合法律規定的有關住房所有權證件或本人有權支配住房的證明;抵押房産的估價報告書、鑒定書和保險單據;購建住房的合同、協議或其他證明文件;貸款銀行要求提供的其他文件或材料。

銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協議及有關材料進行審查。

借款人将抵押房産的産權證書及保險單或有價證券交銀行收押。

借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同并進行公證。

貸款合同簽訂并經公證後，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉帳方式劃入購房合同或協議指定的售房單位或建房單位。

辦理條件

住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權的财産作為抵押或質押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔連帶責任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關系。

一、房屋要求

（一）房屋的産權要明晰，符合國家規定的上市交易的條件，可進入房地産市場流通，未做任何其他抵押；

（二）房齡（從房屋竣工日起計算）與貸款年限相加不能超過40年；

（三）所抵押房屋未列入當地城市改造拆遷規劃，并有房産部門、土地管理部門核發的房産證和土地證；

二、貸款人要求

在中國境内有固定住所、有當地城鎮常住戶口(或有效證明)、具有完全民事行為能力，并且符合下列條件的中國公民均可申請個人綜合消費貸款。

1、有正當職業和穩定的收入來源，具有按期償還貸款本息的能力；

2、沒有違法行為和不良信用記錄；

3、能夠提供銀行認可的有效權利質押擔保或能以合法有效的房産作抵押擔保或具有代償能力的第三方保證；

4、開立中國工商銀行個人結算賬戶，并且同意銀行從其指定的個人結算賬戶扣收貸款本息；

5、銀行規定的其他條件。

按揭貸款買房的流程：

（1）選擇房産

購房者如想獲得樓宇按揭服務，在選擇房産時應着重了解這方面的内容。購房者在廣告中或通過銷售人員的介紹得知一些項目可以辦理按揭貸款時，還應進一步确認發展商開發建設的房産是否獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得。

（2）貸款申請

購房者在确認自己選擇的房産得到銀行按揭支持後，應向銀行或銀行指定的律師事務所了解銀行關于購房者獲得按揭貸款支持的規定，準備有關法律文件，填寫《按揭貸款申請書》。

（3）簽訂購房合同

銀行收到購房者遞交的按揭申請有關法律文件，經審查确認購房者符合按揭貸款的條件後，發給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。購房者即可與發展商或其代理商簽訂《商品房預售、銷售合同》。

（4）簽訂樓宇按揭合同

購房者在簽訂購房合同，并取得交納房款的憑證後，持銀行規定的有關法律文件與發展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》明确貸款數額、年期、利率、還款方式及其他權利義務。

（5）辦理抵押登記、保險、

購房者、發展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購房合同到房地産管理部門辦理抵押登記備案手續。對期房，在竣工後應辦理變更抵押登記。在通常情況下，由于按揭貸款期間相對較長，銀行為防範貸款風險，要求購房者申請人壽、财産保險。購房者購買保險，應列明銀行為第一受益人，在貸款履行期内不得中斷保險，保險金額不得少于抵押物的總價值。在貸款本息還清之前，保險單由銀行執管。

（6）開立專門還款賬戶

購房者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》後，按合同約定，在銀行指定的金融機構開立專門還款賬戶，并簽訂授權書，授權該機構從賬戶中支付銀行與按揭貸款合同的貸款本息和欠款。銀行在确認購房者符合按揭貸款條件，履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務。并辦理相關手續後，一次性将該貸款劃入發展商在銀行開設的銀行監管賬戶，作為購房者的購房款。