分類
按房地産開發業務在企業經營範圍中地位的不同，可将房地産開發企業分為房地産開發專營企業、兼營企業和項目公司。
資質等級
一級資質的房地産開發企業承擔房地産項目建設規模不受限制，可以在全國範圍承攬房地産開發項目。
二級及二級以下資質的房地産開發企業隻能承擔建設面積25萬平方米以下的開發建設項目，承擔業務的具體範圍由省、自治區、直轄市人民政府建設主管部門确定，不得超越資質範圍承擔開發項目。
設立條件
設立房地産開發企業，應當具備下列條件：
(1)有自己的名稱和組織機構。
(2)有固定的經營場所。
(3)有符合國務院規定的注冊資本。房地産開發企業是資金密集性企業，對其注冊資金的要求高于一般經營性、勞務性、中介性的企業。目前建設部按照房地産開發企業的資質等級，規定了不同的注冊資本要求。這有助于扼制房地産開發領域過于嚴重的投機态勢，降低房地産投資風險，保障交易安全。
(4)有足夠的專業技術人員。房地産開發是一項專業性很強的經營活動。開發商擁有足夠的專業技術人員系為保障開發項目産品的安全及開發中其他社會效益和環境效益實現的必要條件。目前，建設部按照房地産開發企業的資質等級，規定了不同的專業技術人員要求。
(5)法律、行政法規規定的其他條件。
經營活動
房地産開發企業經營活動的主要業務房地産是房産與地産的總稱。房地産開發可将土地和房屋合在一起開發，也可将土地和房屋分開開發。房地産開發企業就是從事房地産開發和經營的企業，它既是房地産産品的生産者，又是房地産商品的經營者。進行的主要業務有：
1、土地的開發與經營。企業将有償獲得的土地開發完成後，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然後作為商品作價出售，還可以開展土地出租業務。
2、房屋的開發與經營。房屋的開發指房屋的建造。房屋的經營指房屋的銷售與出租。企業可以在開發完成的土地上繼續開發房屋，開發完成後，可作為商品作價出售或出租。企業開發的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。
3、城市基礎設施和公共配套設施的開發。
4、代建工程的開發。代建工程的開發是企業接受政府和其他單位委托，代為開發的工程。
經營特點
房地産開發企業的生産經營與施工企業不同。其經營特點主要有以下幾點：
1、開發經營的計劃性。
企業征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃範圍之内，按照規劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統一”原則和企業的建設計劃、銷售計劃進行開發經營。
2、開發産品的商品性。
房地産開發企業的産品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協議規定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。
3、開發經營業務的複雜性。
所謂複雜性包括兩個方面：
(1)經營業務内容複雜。企業除了土地和房屋開發外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售後服務全過程。
(2)涉及面廣，經濟往來對象多。企業不僅因購銷關系與設備、材料物資供應單位等發生經濟往來，而且因工程的發包和招标與勘察設計單位、施工單位發生經濟往來，還會因受托代建開發産品、出租開發産品等與委托單位和承租單位發生經濟往來。
4、開發建設周期長，投資數額大。
開發産品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建築安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。另外，上述每一個開發階段都需要投入大量資金，加上開發産品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。
5、經營風險大。
開發産品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不确定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，将造成大量開發産品積壓，使企業資金周轉不靈，導緻企業陷入困境。
企業業務
房地産開發企業是指依法設立、具有企業法人資格、在國有土地上從事房地産開發經營的實體。該業務主要是設立、變更、終止房地産開發經營主體的業務。具體包括：
1、房地産開發企業的設立業務
在設立業務中，法律工作的重點是進行開發企業設立文件的拟定，批準文件的取得、審查、辦理企業登記等事務。
2、房地産開發企業的資質業務
資質業務主要包括辦理企業備案、申請資質等級評定、中請資質升級，以及資質證書送交開發主管部門年檢等。
3、房地産開發企業的變更、終止和年檢業務
變更、終止和年檢業務主要包括辦理企業各種重要事項的變更和變更登記、企業的分立、合并、解散、破産有關事項，和執照送交工商行政主管部門年檢等事務。
投資費用
經營房地産投入資金多，風險大，在項目的規劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準确的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策。由于房地産開發項目的投資過程就是房地産商品的生産過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。
房地産開發項目投資與成本費用估算的範圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、财務費用及開發期間的稅費等全部投資。房地産建設項目各項費用的構成複雜，變化因素多、不确定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地産開發項目而言，投資及成本費用.由開發成本和開發費用兩大部分組成。
開發成本
1.土地使用權出讓金。
國家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均标定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
2.土地征用及拆遷安置補償費。
(1)土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾複基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。
(2)拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，将國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地産開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。
3.前期工程費。前期工程費主要包括：
(1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費标準估算。
(2)“三通一平”等土地開發費用。主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費标準估算。
4.建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建築工程費(建築、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室内裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及類似工程經驗估算法等估算。
5.基礎設施費。它又稱紅線内工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指标估算法來計算。
6.公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區内公共配套設施發生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。
7.不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的複雜程度和前述各項費用估算的準确程度，以上述1～6項之和為基數，按3%一5%計算。
8.開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規标準估箅。
開發費用
開發費用是指與房地産開發項目有關的管理費用、銷售費用和财務費用。
- 管理費用。可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3%左右計算。2.銷售費用。它指開發建設項目在銷售産品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：(1)廣告宣傳費。約為銷售收人的2%一3%；(2)銷售代理費。約為銷售收入的1.5%一2%；(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0.5%一1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4%一6%。3.财務費用。它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他财務費用（如彙兌損失等）。
投資與成本費用
估算結果的彙總為了便于對房地産建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結果以彙總表的形式列出。
企業涉稅
房地産開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房産稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。
一、營業稅：是對在我國境内提供應稅勞務、轉讓無形資産，為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用。應稅勞務主要涉及以下幾個方面：⑴轉讓土地使用權，應按“轉讓無形資産”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；⑵銷售不動産，稅率為5%；⑶包銷商承銷，應按“服務業―代理業”征稅。⑷土地使用權出租以及房地産建成後出租的，按“服務業―租賃業”征稅。計算公式=營業額×适用稅率
二、城市維護建設稅和教育費附加：以營業稅等流轉稅為計稅依據，依所在地區分别适用7%、5%、1%征城市建設維護稅，依3%計征教育費附加。
三、土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附着物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地産所取得的增值額和規定的适用稅率計算征收，納稅人轉讓房地産所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的餘額，為增值額。它采用四級超率累進稅率，應納土地增值稅=土地增值額×适用稅率-速算扣除額×速算扣除率。其中：土地增值額=轉讓房地産總收入-扣除項目金額。計算扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；開發土地和新建房及配套設施的成本；開發土地和新建房及配套設施的費用；舊房及建築物的評估價格；與轉讓房地産有關的稅金；加計扣除。
四、房産稅：是在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍内，對擁有房屋産權的内資單位和個人按照房産稅原值或租金收入征收的一種稅。它以房産原值（評估值）為計稅依據,稅率為1.2%。年應納稅額=房産原值（評估值）×（1-30%）×1.2%。
五、城鎮土地使用稅:是在城市、縣城、建制鎮和工礦區範圍内,對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據，按規定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。年應納稅額=∑（各級土地面積×相應稅額）。房地産開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅和房産稅。
六、城市房地産稅、三資企業土地使用費：城市房地産稅是對擁有房屋産權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳台胞，按照房産原值征收的一稅種。城市房地産稅依房産原值計稅,稅率為1.2%。年應納稅額=房産原值×稅率×(1-30%)。三資企業土地使用費是對本市行政區域内使用土地的外資企業，按企業所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，征收的一項費用。依外資企業的實際占用土地面積以及所适用的土地使用費的單位标準确定。應納土地使用費額=占用土地面積×适用的單位标準。
七、印花稅：是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數量×單位稅額。
土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發建設，房産出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按産權轉移書據所載金額0.05%繳納印花稅，房地産交易管理部門在辦理買賣過戶手續時，應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花注銷完稅後，再辦理立契過戶手續。在辦理房地産權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地産權屬管理部門應監督領受人在房地産權屬證上按件貼花注銷完稅後，再辦理發證手續。
八、契稅：契稅是對在我國境内轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位征收的一種稅。征收範圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。計稅依據主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和“補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益”等。應納稅額=計稅依據×稅率
九、耕地占用稅、固定資産投資方向調節稅:大部分地區，目前已經停止征收。
十、企業所得稅、外資和外國企業所得稅：是對我國境内的企業或組織，在一定期間内的生産、經營所得和其他所得征收的一種稅。應納稅額=（全部應稅收入-準予扣除項目）×适用稅率。
十一、個人所得稅:是對個人的勞務和非勞務所得征收的一種稅。房地産業所涉及最多的是“工資、薪金”所得。其适用5%-45%的超額累進稅率。應納稅額=應納稅所得額×适用稅率-速算扣除數。
