通知條例
各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：
2008年四季度以來，各地區、各有關部門認真貫徹落實國務院關于促進房地産市場健康發展的一系列政策措施，取得了積極成效，新建商品住房成交面積大幅度增加，保障性安居工程建設進度進一步加快，這對于提振信心、活躍市場、解決低收入家庭住房困難問題、促進住房消費和投資，實現保增長、擴内需、惠民生的目标，發揮了重要作用。但是，随着房地産市場的回升，近期部分城市出現了房價上漲過快等問題，需要引起高度重視。為進一步加強和改善房地産市場調控，穩定市場預期，促進房地産市場平穩健康發展，經國務院同意，現就有關問題通知如下：
一、增加保障性住房和普通商品住房有效供給
（一）加快中低價位、中小套型普通商品住房建設。對已批未建、已建未售的普通商品住房項目，要采取促開工、促上市措施，督促房地産開發企業加快項目建設和銷售。要适當加大經濟适用住房建設力度，擴大經濟适用住房供應範圍。商品住房價格過高、上漲過快的城市，要切實增加限價商品住房、經濟适用住房、公共租賃住房供應。
（二）增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率。各地要根據房地産市場運行情況，把握好土地供應的總量、結構和時序。城市人民政府要在城市總體規劃和土地利用總體規劃确定的城市建設用地規模内，抓緊編制2010-2012年住房建設規劃，重點明确中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟适用住房、廉租住房的建設規模，并分解到住房用地年度供應計劃，落實到地塊，明确各地塊住房套型結構比例等控制性指标要求。房價過高、上漲過快、住房有效供應不足的城市，要切實擴大上述五類住房的建設用地供應量和比例。要加強商品住房項目的規劃管理，提高規劃審批效率。要及時向社會公布住房用地年度供應計劃，對需要辦理農用地征轉用手續的，要加快審批工作，确保供地計劃落到實處。
二、合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求
（三）加大差别化信貸政策執行力度。金融機構在繼續支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。
（四）繼續實施差别化的住房稅收政策。要嚴格執行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差别化稅收政策。對不符合規定條件的，一律不得給予相關稅收優惠。同時，要加快研究完善住房稅收政策，引導居民樹立合理、節約的住房消費觀念。
三、加強風險防範和市場監管
（五）加強房地産信貸風險管理。金融機構要進一步完善房地産信貸風險管理制度，堅持公平、有序競争，嚴格執行信貸标準。要嚴格執行房地産項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規定的房地産開發企業或開發項目發放房地産開發貸款。人民銀行、銀監會要加大對金融機構房地産貸款業務的監督管理和窗口指導。有關部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監控，防範信貸資金違規進入房地産市場，防止境外“熱錢”沖擊我國市場。
（六）繼續整頓房地産市場秩序。住房城鄉建設部門要會同有關部門，加大對捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規行為的查處力度，加強對住房特别是保障性住房的工程質量安全監管。國土資源部門要嚴格土地出讓價款的收繳，深化合同執行監管，加強對閑置土地的調查處理，嚴厲查處違法違規用地和囤地、炒地行為。價格等有關部門要強化商品住房價格監管，依法查處在房地産開發、銷售和中介服務中的價格欺詐、哄擡房價以及違反明碼标價規定等行為。稅務部門要進一步加大對房地産開發企業偷漏稅行為的查處力度。國有資産監管部門要進一步規範國有大企業的房地産投資行為。
（七）進一步加強土地供應管理和商品房銷售管理。各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發時限及企業閑置地情況等因素，合理确定土地供應方式和内容，探索土地出讓綜合評标方法。對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人，要限制其參與土地出讓活動。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。要結合當地實際，合理确定商品住房項目預售許可的最低規模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地産開發企業，要在規定時間内一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼标價對外銷售。進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網上備案制度，加大交易資金監管力度。
（八）加強市場監測。地方人民政府要繼續加強房地産市場統計、分析和監測，及時針對新情況、新問題提出解決措施和辦法。有關部門要及時發布市場調控和相關統計信息，穩定市場預期。
四、加快推進保障性安居工程建設
（九）力争到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。各地要通過城市棚戶區改造和新建、改建、政府購置等方式增加廉租住房及經濟适用住房房源，着力解決城市低收入家庭的住房困難。要加快建設限價商品住房、公共租賃住房，解決中等偏下收入家庭的住房困難。全面啟動城市和國有工礦棚戶區改造工作，繼續推進林區、墾區棚戶區改造。同時，加大農村危房改造力度，适當增加試點戶數。
（十）中央将加大對保障性安居工程建設的支持力度，适當提高對中西部地區廉租住房建設的補助标準，改進和完善中央補助資金的下達方式，調動地方積極性，确保資金使用效果。各地區、各有關部門要加強監督檢查，确保保障性安居工程建設用地和資金的落實。同時，鼓勵金融機構向符合條件的城市和國有工礦棚戶區改造項目提供貸款。保障性安居工程的建設計劃、建設進度和資金使用等情況，要及時向社會公示。
五、落實地方各級人民政府責任
（十一）進一步健全和落實穩定房地産市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制。各地要結合本地區房地産市場情況，認真落實差别化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出台的越權減免稅以及其他與中央調控要求不相符合的規定。對于境外機構和個人在境内投資購買房地産的，要嚴格按照現行政策執行。要按照支持居民合理住房消費、抑制投資投機性購房、增加有效供給、完善相關政策的原則，加大工作力度，促進房地産市場健康發展。
國務院有關部門要加強對各地貫徹落實房地産市場調控政策情況的檢查和指導，對房價上漲過快的地區和城市要進行重點督查。各省、自治區、直轄市也要加大對市、縣工作的指導力度，加強監督檢查，确保各項工作措施落到實處。
政策解讀
重點
保證國内樓市穩定的同時，國務院在此次《通知》中再一次提及要預防“境外熱錢”的沖擊，外資炒樓再次成為關注重點。
通知指出，随着房地産市場的回升，近期部分城市出現了房價上漲過快等問題，需要引起高度重視。通知要求，進一步加強和改善房地産市場調控，穩定市場預期，促進房地産市場平穩健康發展。
通知要求，加快中低價位、中小套型普通商品住房建設。要适當加大經濟适用住房建設力度，擴大經濟适用住房供應範圍。商品住房價格過高、上漲過快的城市，要切實增加限價商品住房、經濟适用住房、公共租賃住房供應。增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率。各地要根據房地産市場運行情況，把握好土地供應的總量、結構和時序。
二套房貸
曾經一度因鼓勵房産消費而打開的二套房貸優惠大門被重新關上。
“國十一條”（即國務院發布的《通知》）規定，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。”繼續實施差别化的住房稅收政策。
而據中房指數研究院的一份《2009年中國購房者消費調查研究》顯示，在上海等大型城市，改善型需求已經超過了結婚等剛性需求而成為買房主力人群。二套房的門檻提高将很大程度上抑制購房需求的釋放。
業界認為，經過幾年的觀察，按揭的成數和利率對房地産的需求影響最大，‘首付’已經成為流行語了，常在電視劇中出現。大家都在湊‘首付’，如果提高首付比例，大家又要多湊幾年了，購房的需求就有可能出現一定程度的下降。
房地産信貸
《通知》指出，加強房地産信貸風險管理。要嚴格執行房地産項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規定的房地産開發企業或開發項目發放房地産開發貸款。有關部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監控，防範信貸資金違規進入房地産市場，防止境外“熱錢”沖擊我國市場。
繼續整頓房地産市場秩序。進一步加強土地供應管理和商品房銷售管理。各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發時限及企業閑置地情況等因素，合理确定土地供應方式和内容，探索土地出讓綜合評标方法。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。加強市場監測。有關部門要及時發布市場調控和相關統計信息，穩定市場預期。
安居工程加快推進保障性安居工程建設。力争到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。中央将加大對保障性安居工程建設的支持力度，适當提高對中西部地區廉租住房建設的補助标準，改進和完善中央補助資金的下達方式，調動地方積極性，确保資金使用效果。中央再發“國11條”調控2010年樓市全面收緊二套房貸防“境外熱錢”沖擊中國市場探索土地出讓綜合評标方法劍指“地王”頻出。
通知還要求，各地要結合本地區房地産市場情況，認真落實差别化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出台的越權減免稅以及其他與中央調控要求不相符合的規定。
相關解讀
1嚴格二套房貸首付比例利率靈活掌握
“二套房貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴格按照風險定價。”《通知》的明确規定讓猜測多時的二套房貸政策塵埃落定。《通知》中，一度執行的二套房貸優惠政策沒有再被提及。事實上，第二套（含）以上住房首付比例不得低于40％的規定在2007年全國樓價持續飙升的狀态下就已出台。
2008年四季度以來，在應對國際金融危機的背景下，地方和銀行普遍減弱了政策執行力度，一些地方二套及二套以上購房貸款首付低于40％，利率也有所降低，出現了投機客以極低借貸成本貸款購買多套房進行投機的行為，助推部分城市房價過快上漲。
交通銀行首席經濟學家連平認為：“在目前市場情況下，出台這樣的規定非常及時。”國務院發展研究中心研究員廖英敏說：“嚴格二套住房購房貸款管理，一方面明确了首付比例，另一方面讓銀行根據風險靈活掌握貸款利率，目的還是合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。”
收緊二套房貸的同時，政府還明确，要嚴格執行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差别化稅收政策，“對不符合規定條件的，一律不得給予相關稅收優惠。”
2打擊捂盤開發商須一次性公開全部房源
在目前的房地産市場上，幾乎所有的開發商在銷售時都會采取小規模分批推盤的策略。舉例來說，盡管上海政府曾規定同一期房源必須達到3萬平方米的标準，但是，在一張預售許可證下，開發商往往還是采取分批銷售，往往一次開盤僅僅推出一兩百套甚至有些隻有數十套房源，從而造成房源緊張，一售而空的“假象”。與此同時，經常相隔不久的第二批房源價格就會明顯提升。
此次國務院通知中明确，按照規定，各地要結合當地實際，合理确定商品住房項目預售許可的最低規模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地産開發企業，要在規定時間内一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼标價對外銷售。進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網上備案制度，加大交易資金監管力度。
另外，各個部門被明确了監管市場的分工，其中住房城鄉建設部門要會同有關部門，加大對捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規行為的查處力度。國土資源部門要嚴格土地出讓價款的收繳，深化合同執行監管，加強對閑置土地的調查處理，嚴厲查處違法違規用地和囤地、炒地行為。價格等有關部門要強化商品住房價格監管，依法查處在房地産開發、銷售和中介服務中的價格欺詐、哄擡房價以及違反明碼标價規定等行為。稅務部門要進一步加大對房地産開發企業偷漏稅行為的查處力度。國有資産監管部門要進一步規範國有大企業的房地産投資行為。
3防止境外“熱錢”沖擊
國務院在此次《通知》中再一次提及要預防“境外熱錢”的沖擊，外資炒樓再次成為關注重點。政策顯示，要加強房地産信貸風險管理。金融機構要進一步完善房地産信貸風險管理制度，堅持公平、有序競争，嚴格執行信貸标準。要嚴格執行房地産項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規定的房地産開發企業或開發項目發放房地産開發貸款。人民銀行、銀監會要加大對金融機構房地産貸款業務的監督管理和窗口指導等。其中尤其值得關注的一條是，國務院要求，有關部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監控，防範信貸資金違規進入房地産市場，防止境外“熱錢”沖擊我國市場。
潘石屹表示，防止境外熱錢沖擊我國市場“是需要特别留意的新問題，全世界的利率都很低，幾乎是零。如果中國繼續寬松的貨币政策，很可能有熱錢沖擊。那時炒房地産就不隻是國内的資金了”。
2010年1月9日，中國社科院國際金融研究中心發布《中國面臨的短期國際資本流動：回顧與展望》報告，指出2010年上半年，短期國際資本仍将持續流入中國。報告顯示，從2009年下半年開始，随着發達國家針對中國出口商品貿易保護主義舉措的頻繁出現，人民币升值外部壓力卷土重來，并且轉化為強烈的人民币升值預期。這意味着在資産市場相對收益率之外，人民币升值預期将繼2007年之後，再度成為短期國際資本流入中國的重要驅動因素。
此外，美元套利交易的大規模平倉可能要等到美聯儲重新加息。鑒于目前美國私人部門的消費與投資更多受到政策性因素的刺激，而非自主性的複蘇，因此，美聯儲加息的時間依然不會早于2010年第三季度。如果在此之前，中國央行率先上調人民币存貸款利率，利差的擴大隻會進一步引緻短期國際資本的流入。
而從2008年年中開始，已經有多家機構開始預警外資熱錢對于中國樓市的推動作用，很多業内人士認為，去年下半年的房價實際上就是由熱錢所推動。
瑞信董事總經理、亞洲區首席經濟分析師陶冬表示，在流動性過剩而實體經濟尚未恢複的情況下，政府短期内不可能收回流動性，因此造成的結果就是國内房價的繼續上漲。不同于去年上半年的剛性需求推動，去年下半年房價上升的主要動力直接來自于熱錢的炒作。
如按收入來分析，房價根本就不應按目前的幅度上升。陶冬表示，“如果要是說開始的部分資金是剛性需求造成的，那我相信去年下半年拉動房地産繼續上升主要是來自熱錢，來自炒作。”
4探索土地出讓綜合評标方法防“地王”頻出
“地王”已經成為2009年來樓市的一個代表性名詞。對于市場而言，開發商對于熱門土地的争奪幾乎已經到了白熱化的程度，住宅土地最高價格已經超過了3.2萬元/平方米，而每一次的高地價的誕生都直接導緻了同一區域房價的大幅度飙升。“價高者得”一定程度上助長了高地價的頻頻産生，這種情形下，各地政府開始醞釀新的土地出讓模式，以上海為例，土地出讓改革一再試行，在新的土地出讓模式中，對于熱門地塊将采取先招後拍的土地出讓方式。
在《通知》中，國務院規定，各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發時限及企業閑置地情況等因素，合理确定土地供應方式和内容，探索土地出讓綜合評标方法。對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人，要限制其參與土地出讓活動。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。《通知》明确要求，各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發時限及企業閑置地情況等因素，合理确定土地供應方式和内容，探索土地出讓綜合評标方法。
對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人，要限制其參與土地出讓活動。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。廖英敏說：“探索土地出讓綜合評标方法等一系列涉及土地市場的政策，一方面是防止‘地王’現象，另一方面是提高土地供應和開發利用效率。”
《通知》提出“增加住房建設用地有效供應”，中國房地産業協會副會長朱中一說：“穩定土地供應是穩定房地産市場的重要前提。需要改進的是，一是供應的地塊不宜過大，一般應保證在3年左右能開發完；二是招拍挂制度要完善，對普通商品房用地，一般應在基準地價、标定地價基礎上作适當浮動，防止過高地價提升房價。”
5提高住宅土地供應和開發利用效率
《通知》表示，要增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率。
各地要根據房地産市場運行情況，把握好土地供應的總量、結構和時序。要加強商品住房項目的規劃管理，提高規劃審批效率。要及時向社會公布住房用地年度供應計劃，對需要辦理農用地征轉用手續的，要加快審批工作，确保供地計劃落到實處。
中國房地産業協會副會長兼秘書長朱中一表示，房價上漲的主要原因之一，就是土地和住宅的有效供給不足。朱中一稱，目前，房屋的銷售面積大于竣工面積，土地的購置面積和土地完成的開發面積等先行性指标同比是下降的，這樣使得未來的供給還是不足的，而目前的供應緊張也跟之前的土地供應收緊是聯系在一起的。
跟之前的調控明顯不同的是，2004年、2005年市場是嚴把金融、土地兩個閘門，這次的調控政策是沒有的，财政政策是繼續寬松的，土地是增加供給的。
6擴大經适房供應範圍
保障性用房已經成為去年以來樓市政策的主要基調。《通知》指出，要加快中低價位、中小套型普通商品住房建設。對已批未建、已建未售的普通商品住房項目，要采取促開工、促上市措施，督促房地産開發企業加快項目建設和銷售。要适當加大經濟适用住房建設力度，擴大經濟适用住房供應範圍。商品住房價格過高、上漲過快的城市，要切實增加限價商品住房、經濟适用住房、公共租賃住房供應。
内容顯示，政府已開始醞釀解決中等收入人群也就是夾心層的住房問題。由于如今房價高企，很大一部分市民無法通過市場方式購買商品房，而經濟适用房門檻又難以達到，這部分人群未來将被逐步納入到政府保障範疇中去。
《通知》稱，城市人民政府要在城市總體規劃和土地利用總體規劃确定的城市建設用地規模内，抓緊編制2010－2012年住房建設規劃，重點明确中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟适用住房、廉租住房的建設規模，并分解到住房用地年度供應計劃，落實到地塊，明确各地塊住房套型結構比例等控制性指标要求。房價過高、上漲過快、住房有效供應不足的城市，要切實擴大上述五類住房的建設用地供應量和比例。
7規範國有大企業投資房地産
“國有資産監管部門要進一步規範國有大企業的房地産投資行為”，這是通知中涉及“繼續整頓房地産市場秩序”的内容之一。整頓房地産市場秩序，曆來是政府調控政策的主要内容，值得注意的是，在這份通知中，除了對住房城鄉建設部、國土資源部、價格等有關部門、稅務部門提出要求以外，還特别提到國有資産監管部門，這樣的表述在以往政府出台的房地産調控政策中鮮有出現。
廖英敏說：“2009年部分上市的國有大企業紛紛進入房地産市場，還拿了不少‘地王’。國有大企業瘋狂拍地的行為，不利于房地産市場健康發展。這次政府特别提出要進一步規範國有大企業投資房地産，也是希望國有資本在房地産市場上能夠起到好的主導作用。”
國務院國資委副主任黃淑和近期明确表示，面對複雜多變的經濟環境，中央企業要做好風險防範，要慎重進入股市、房地産和期貨等高風險領域。
年度新詞語
此詞經國家語言資源監測與研究中心等機構專家審定入選2010年年度新詞語，并收錄到《中國語言生活狀況報告》中。
提示性釋義：指2010年1月10日國務院辦公廳發布的《關于促進房地産市場平穩健康發展的通知》。
例句：從“國四條”到“國十一條”，從“抑制”到“遏制”，中央從财政、稅收等多方面打出“組合拳”，擠泡沫、穩房價。（2010年1月21日《人民日報》）
