起源
雖然更新改造幾乎伴随着城市發展的全過程．但是現代意義上大規模的城市更新運動(urban renewal)則是始于1960年代1970年代的美國。由聯邦政府補貼地方政府對貧民窟土地予以征收．然後以較低價格轉售給開發商進行“城市更新’。雖然城市更新綜合了改善居住、整治環境振興經濟等目标．較以往單純以優化城市布局改善基礎設施為主的“舊城改造”涵蓋了更多更廣的内容但是其所引發的社會問題卻相當多．特别是對于有色人種和貧窮社區的拆遷顯然有失公平．因而受到社會嚴厲批評而不得不終止。1980年代後．美國的大規模城市更新已經停止，總體上進入了謹慎的．漸進的脫社區鄰裡更新為主要形式的小規模再開發階段。所謂的城市土地再利用(land reuse)則是對于小塊土地或建築物重新調整用途(例如将工業區、碼頭區轉變為商業區等)，往往并不牽涉到大規模的街區(特别是居住用地)調整，例如波士頓的昆西市場(Quincy market)改造。在最早的工業化國家英國，城市更新的任務更加突出也更傾向于使用城市再生(urban regenerate)這個字眼，其表征的意義已經不隻是城市物質環境的改善．而有更廣泛的社會與經濟複興意義。
發展曆史
第二次世界大戰後，西方國家一些大城市中心地區的人口和工業出現了向郊區遷移的趨勢。原來的中心區開始“衰落”——稅收下降，房屋和設施失修，就業崗位減少，經濟蕭條，社會治安和生活環境趨于惡化。面對這種整體性的城市問題，西方許多國家紛紛興起了一場城市更新運動。2019年11月20日，中國城市更新（長三角）峰會在滬舉行2019年12月13日，城市更新受到中央政策鼓勵。
目标
城市更新的目的是對城市中某一衰落的區域進行拆遷、改造、投資和建設，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質空間，使之重新發展和繁榮。它包括兩方面的内容：一方面是對客觀存在實體（建築物等硬件）的改造；另一方面是對各種生态環境、空間環境、文化環境、視覺環境、遊憩環境等的改造與延續，包括鄰裡的社會網絡結構、心理定勢、情感依戀等軟件的延續與更新。在歐美各國，城市更新起源于二戰後對不良住宅區的改造，随後擴展至對城市其他功能地區的改造，并将其重點落在城市中土地使用功能需要轉換的地區。城市更新的目标是針對解決城市中影響甚至阻礙城市發展的城市問題，這些城市問題的産生既有環境方面的原因，又有經濟和社會方面的原因。
調查内容
城市更新的調查内容一般包括建築物調查、土地使用調查、人口調查、交通調查、公共服務設施調查、環境設施調查、市政設施調查、環境衛生調查、社區關系調查和空間場所調查等十個方面，當然，也包括曆史、氣象、地形地貌和工程地質方面的内容。
更新方式
城市更新的方式可分為再開發（redevelopment）、整治改善（rehabilitation）及保護（conservation）三種。
再開發
再開發的對象是指建築物，公共服務設施市政設施等有關城市生活環境要素的質量全面惡化的地區。這些要素已無法通過其他方式，使其重新适應當前城市生活的要求。這種不适應，不僅降低了居民的生活品質，甚至會阻礙正常的經濟活動和城市的進一步發展。因而，必須拆除原有的建築物，并對整個地區重新考慮合理的使用方案。建築物的通途和規模、公共活動空間的保留或設置、街道的拓寬或新建、停車場地的設置以及城市空間景觀等，都應在舊區改建規劃中統一考慮。應對現狀作充分的基礎調查，包括該地區自身的情況以及相鄰地區的情況。重建是一種最為完全的更新方式，但這種方式在城市空間環境和景觀方面、在社會結構和社會環境的變動方面均可能産生有利和不利的影響。同時在投資方面也更具有風險，因此隻有在确定沒有可行的其他方式時才可以采用。
整治改善
整治改善的對象是建築物和其他市政設施尚可使用，但由于缺乏維護而産生設施老化、建築破損、環境不佳的地區。對整治改善地區也必須做詳細的調查和分析，大緻可細分為以下三種情況：
（1）若建築物經維修、改善和更新設備後，尚可在相當長的時期内繼續使用的，則應對建築物進行不同程度的改建。
（2）若建築物經維修、改善和更新設備後仍無法使用，或建築物密度過大，土地或建築物的使用不當，或因土地或建築物的使用不當而造成交通混亂、停車場不足、通行受到影響等情況時，則應對造成上述各種問題的原因通過各種方式予以解決，如拆除部分建築物，改變建築和土地的用途等。
（3）若該地區的主要問題是公共服務設施的缺乏或布局不當時，則應增加或重新調整公共服務設施的配置與布局。
整治改善的方式比重建需要的時間短，也可減輕安置居民的壓力，投入的資金也較少，這種方式适用于需要更新但仍可恢複并無須重建的地區或建築物。整治改善的目的不隻限于防止其繼續衰敗，更是為了全面改善舊城地區的生活居住環境。
2020年6月8日，為進行城市更新，山東省菏澤市将實施城市品質提升三年行動，将城市更新行動細化為風貌特色、藍綠空間、空氣潔淨等8個提升專項行動。為推進城市更新，2019年1月7日，中美華爾集團與菏澤市政府就菏澤市牡丹文化、古城開發建設及單縣浮龍湖旅遊開發有關事項進行考察洽談。2019年2月，山東省菏澤市人民政府與中美華爾集團在京簽署戰略合作協議，攜手推進菏澤市城市更新、文化旅遊目的地落地、特色産業小鎮、城市商業更新等項目及全域旅遊的發展。
保護
保護适用于曆史建築或環境狀況保持良好的曆史地區。保護是社會結構變化最小、環境能耗最低的“更新”方式，也是一種預防性的措施，适用于曆史城市和曆史城區。
曆史地區保護更多關心的是外部環境，強調保護延續地區居民的生活。所以要保護好曆史城區的傳統風貌和整體環境，保護真實曆史遺存。要鼓勵居民積極參與，建設和改善地段内的基礎設施，改善居民住房條件，以适應現代化生活的需要。保護除對物質形态環境進行改善之外，還應就限制建築密度、人口密度、建築物用途及其合理分配和布局等提出具體的規定。
以上雖然可以将更新的方式分為三類，但在實際操作中應視當地的具體情況，将某幾種方式結合在一起使用。
文遺保護
城市更新和城市曆史文化遺産保護面對的都是已建成的城市地區，因此兩者之間存在着必然的聯系。無論是在需要保護的地區還是在需要更新的地區，都同時面臨保護與更新兩方面的問題。差别隻是，在保護地區中，需要受到保護的東西所占的比重較大，而在更新地區，需要更新的東西占了絕大多數。但是，它們的目标都是為了通過塑造一個富有特色的城市形象，通過改善城市的生活品質，去實現适應并促進城市持續發展的共同目标。
概念理解
基于西方城市更新的曆史和經驗，在1980年代初期，陳占祥把城市更新主要定義為城市“新陳代謝”的過程。在這一過程中，更新途徑涉及多方面，既有推倒重來的重建，也有對曆史街區的保護和舊建築的修複等。當中國城市經曆了1980年代的飛速發展後，很多城市問題開始顯現，譬如曆史街區的特色與地方文化在城市改造中的快速消失。吳良镛從城市的“保護與發展”角度，在1990年代初提出了城市“有機更新”的概念。值得注意的是，它是針對城市曆史環境的更新，但這個概念比較強調城市物質環境，而對與其相關的經濟、社會、文化等方面涉及較少。進入2000年以來，學者們開始注重城市建設的綜合性與整體性，很多文章也給出對“城市更新”新的理解。在于今看來，“城市更新是一門系統理論科學，要從構建城市生态平衡的角度去研究城市更新，并探索出可持續發展的全新模式。”這種現象一方面體現出當前人們對中國“城市更新”的關注，另一方面也說明人們對這一概念尚無統一的見解和定義。
立法護航
2022年1月，北京市十五屆人大五次會議召開第二次全體會，市人大常委會主任李偉向大會報告工作。讓“城市更新”有法可依、有矩可循，是破解城市發展痛點、難點、堵點的前提和基礎之一。2022年，北京市人大常委會拟審議城市更新條例，城市更新今後将有法規保駕護航。《南京市城市更新試點實施方案》。
《城市更新：城市發展的新裡程》出版
近日，于今的新著《城市更新：城市發展的新裡程》由國家行政學院出版社出版，全國政協副主席、著名經濟學家厲無畏為書作序。
厲無畏在序中說，該書作者是近年來活躍在城市研究領域的新銳學者，本書的重要意義在于比較系統總結國内外城市更新的理論進展和具體案例，不僅在理論上，而且在具體機制上也對城市更新展開了創新研究;作者通過對中外城市更新理論與案例的比較和借鑒，深入探讨了中國城市更新過程中面對的問題以及解決的措施。
美國紐約市規劃局前局長James Jao在書評中寫道：“在城市規劃中，英文隻有兩個專有名詞：Urban Design與City Planning，兩個字的意思與規劃手法基本一樣；但是在舊城改建中，有不少英文專用名詞，包括城市更新(Urban Renewal),城市重建(Urban Redevelopment)，城市振興(Urban Rejuvenation),城市複興(Urban Revitalization)，城市革新(Urban Regeneration)，至少五個字。為什麼會有那麼多的不同英文專用名詞呢？歸根究底就是因為城市更新的學問非常的大，要面對的問題很多，而且每一城市更新的規劃手法與取舍都不一樣，才需要更進一步的闡述。”
通常情況下，人們常常将城市更新理解為物質性改造和物質磨損的補償，如房屋的修繕、改建與重建，道路的拓寬與修建等。《城市更新：城市發展的新裡程》認為，城市更新不能采取低水平的、修修補補“拉鍊式”的建設模式，要高起點，具有前瞻性和戰略性。中國的城市問題有其自身特點，應在堅持可持續發展和以人為本的原則下，尋找适合中國國情的城市改造之路。實際上，城市更新有着更為豐富和深刻的内涵。城市發展的全過程是一個不斷更新、改造的新陳代謝過程。城市更新與城市發展相伴而随，往往作為城市自我調節機制存在于城市發展之中，其積極意義在于阻止城市衰退，促進城市發展。城市衰退不僅僅表現為物質性老化，在科學技術和物質文化水平提高的情況下，城市迅猛發展，城市化進程加快，城市衰退更多的則反映為功能性和結構性衰退，這是一種相對衰退，是無形磨損。因此，現代城市更新的動因首先不在于有形磨損，更多的主要在于無形磨損，有形磨損的速度往往落後于城市不斷增長的需要，而後者恰恰直接決定着是否有必要對舊城進行更新改造。
該書強調，城市更新對城市中某一衰落的區域進行拆遷、改造、投資和建設，使之重新發展和繁榮。它包括兩方面的内容：一方面是客觀存在實體(建築物等硬件)的改造;另一方面為各種生态環境、空間環境、文化環境、視覺環境、遊憩環境等改造與延續，包括鄰裡的社會網絡結構、心理定勢、情感依戀等軟環境的延續與更新。
《城市更新：城市發展的新裡程》一書可供城市的管理者，城市建設、城市與區域規劃、城市地理、城市經濟等研究人員使用。适合大專院校相關專業的師生學習使用。對于參與城市更新的房地産開發商更具有啟迪意義。
