基本介紹
主要内容
第一條為加強商品房屋租賃管理，規範商品房屋租賃行為，維護商品房屋租賃雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地産管理法》等有關法律、法規，制定本辦法。
第二條城市規劃區内國有土地上的商品房屋租賃（以下簡稱房屋租賃）及其監督管理，适用本辦法。
第三條房屋租賃應當遵循平等、自願、合法和誠實信用原則。
第四條國務院住房和城鄉建設主管部門負責全國房屋租賃的指導和監督工作。
縣級以上地方人民政府建設（房地産）主管部門負責本行政區域内房屋租賃的監督管理。
第五條直轄市、市、縣人民政府建設（房地産）主管部門應當加強房屋租賃管理規定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。
第六條有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）屬于違法建築的。
（二）不符合安全、防災等工程建設強制性标準的。
（三）違反規定改變房屋使用性質的。
（四）法律、法規規定禁止出租的其他情形。
第七條房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的内容由當事人雙方約定，一般應當包括以下内容：
（一）房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所。
（二）房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室内設施狀況。
（三）租金和押金數額、支付方式。
（四）租賃用途和房屋使用要求。
（五）房屋和室内設施的安全性能。
（六）租賃期限。
（七）房屋維修責任。
（八）物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納。
（九）争議解決辦法和違約責任。
（十）其他約定。
房屋租賃當事人應當在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時的處理辦法。
建設（房地産）管理部門可以會同工商行政管理部門制定房屋租賃合同示範文本，供當事人選用。
第八條出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建築面積不得低于當地人民政府規定的最低标準。
廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室不得出租供人員居住。
第九條出租人應當按照合同約定履行房屋的維修義務并确保房屋和室内設施安全。未及時修複損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應當按照約定承擔賠償責任或者減少租金。
房屋租賃合同期内，出租人不得單方面随意提高租金水平。
第十條承租人應當按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改動房屋承重結構和拆改室内設施，不得損害其他業主和使用人的合法權益。
承租人因使用不當等原因造成承租房屋和設施損壞的，承租人應當負責修複或者承擔賠償責。
第十一條承租人轉租房屋的，應當經出租人書面同意。
承租人未經出租人書面同意轉租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。
第十二條房屋租賃期間内，因贈與、析産、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。
承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
第十三條房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應當在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。
第十四條房屋租賃合同訂立後三十日内，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地産）主管部門辦理房屋租賃登記備案。
房屋租賃當事人可以書面委托他人辦理租賃登記備案。
第十五條辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當事人應當提交下列材料：
（一）房屋租賃合同。
（二）房屋租賃當事人身份證明。
（三）房屋所有權證書或者其他合法權屬證明。
（四）直轄市、市、縣人民政府建設（房地産）主管部門規定的其他材料。
房屋租賃當事人提交的材料應當真實、合法、有效，不得隐瞞真實情況或者提供虛假材料。
第十六條對符合下列要求的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地産）主管部門應當在三個工作日内辦理房屋租賃登記備案，向租賃當事人開具房屋租賃登記備案證明：
（一）申請人提交的申請材料齊全并且符合法定形式。
（二）出租人與房屋所有權證書或者其他合法權屬證明記載的主體一緻。
（三）不屬于本辦法第六條規定不得出租的房屋。
申請人提交的申請材料不齊全或者不符合法定形式的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地産）主管部門應當告知房屋租賃當事人需要補正的内容。
第十七條房屋租賃登記備案證明應當載明出租人的姓名或者名稱，承租人的姓名或者名稱、有效身份證件種類和号碼，出租房屋的坐落、租賃用途、租金數額、租賃期限等。
第十八條房屋租賃登記備案證明遺失的，應當向原登記備案的部門補領。
第十九條房屋租賃登記備案内容發生變化、續租或者租賃終止的，當事人應當在三十日内，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續或者注銷手續。
第二十條直轄市、市、縣建設（房地産）主管部門應當建立房屋租賃登記備案信息系統，逐步實行房屋租賃合同網上登記備案，并納入房地産市場信息系統。
房屋租賃登記備案記載的信息應當包含以下内容：
（一）出租人的姓名（名稱）、住所。
（二）承租人的姓名（名稱）、身份證件種類和号碼。
（三）出租房屋的坐落、租賃用途、租金數額、租賃期限。
（四）其他需要記載的内容。
第二十一條違反本辦法第六條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地産）主管部門責令限期改正，對沒有違法所得的，可處以五千元以下罰款。對有違法所得的，可以處以違法所得一倍以上三倍以下，但不超過三萬元的罰款。
第二十二條違反本辦法第八條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地産）主管部門責令限期改正，逾期不改正的，可處以五千元以上三萬元以下罰款。
第二十三條違反本辦法第十四條第一款、第十九條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地産）主管部門責令限期改正。個人逾期不改正的，處以一千元以下罰款。單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬元以下罰款。
第二十四條直轄市、市、縣人民政府建設（房地産）主管部門對符合本辦法規定的房屋租賃登記備案申請不予辦理，對不符合本辦法規定的房屋租賃登記備案申請予以辦理，或者對房屋租賃登記備案信息管理不當，給租賃當事人造成損失的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分。構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十五條保障性住房租賃按照國家有關規定執行。
第二十六條城市規劃區外國有土地上的房屋租賃和監督管理，參照本辦法執行。
第二十七條省、自治區、直轄市人民政府住房和城鄉建設主管部門可以依據本辦法制定實施細則。
第二十八條本辦法自2011年2月1日起施行，建設部1995年5月9日發布的《城市房屋租賃管理辦法》（建設部令第42号）同時廢止。
相關解析
新辦法的影響
新辦法名義上有很多條是保護租房者權益的，但很多人擔心，那隻會讓房租漲的更高。其中一條規定：出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建築面積不得低于當地人民政府規定的最低标準。這等于是禁止了間隔房和群租了。理論上是保證了租房者的住房空間，但誰都明白，其直接後果就是漲租金。
很多網友擔心2011年的租金會因此而上漲，尤其是北京這樣房租壓力超大的大城市。
《管理辦法》内容解析
《辦法》規定，直轄市、市、縣人民政府建設（房地産）主管部門應當加強房屋租賃管理規定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。
根據《辦法》，有下列情形之一的房屋不得出租：屬于違法建築的。不符合安全、防災等工程建設強制性标準的。違反規定改變房屋使用性質的。法律、法規規定禁止出租的其他情形。
《辦法》規定，房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的内容一般應當包括：房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所。房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室内設施狀況。租金和押金數額、支付方式。租賃用途和房屋使用要求。房屋和室内設施的安全性能。租賃期限。房屋維修責任。物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納。争議解決辦法和違約責任等。房屋租賃當事人應當在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時的處理辦法。
《辦法》還規定，出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建築面積不得低于當地人民政府規定的最低标準。廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室不得出租供人員居住。未及時修複損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應當按照約定承擔賠償責任或者減少租金。房屋租賃合同期内，出租人不得單方面随意提高租金水平。
根據《辦法》，房屋租賃期間内，因贈與、析産、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
規範房屋分割出租并非禁止合租
據新華社電由住房城鄉建設部出台的《商品房屋租賃管理辦法》一亮相，便引起社會廣泛關注。
為什麼要出台這部新規，是否如部分公衆擔心的那樣會增加“蟻族”等中低收入群體租房難度？如何保證執行監管到位？住房城鄉建設部房地産市場監管司副司長姜萬榮表示，規範分割出租行為有其現實意義，合理的合租行為仍然受到保護，中低收入人群租房問題可通過保障性租賃住房解決。
姜萬榮介紹說，實踐中，出租人将房屋分割出租的情況比較突出，已經成為一個各方面反映比較強烈集中的問題，因此考慮多方因素，在《辦法》中作出了規範分割出租行為的規定。
我國對建築安全有明确要求和規定，分割出租中的出租人擅自改變房屋構造結構，改變水、電、氣線路等行為，實際上已經違反了現有規定和标準。此外，分割出租行為不僅因居住密度大而無法保障承租人的基本生活條件，還因承租人過度占用公共資源侵害其他業主的合法權益，容易導緻矛盾和糾紛。
《辦法》可能會增加部分租房者的租房難度。姜萬榮表示，對分割出租行為進行規範，與群租或低收入人群住房租賃是兩個問題。一是合理的合租行為仍然受到保護。《辦法》旨在規範侵害當事人合法權益的分割出租行為，對以原設計的房間為最小出租單位的合租行為并未禁止，承租人仍可在《辦法》規定的前提下，選擇适合自己的商品住房進行合租。
二是中低收入人群租房問題可通過廉租房和公共租賃房解決。目前，各地均以各種渠道拓寬廉租房和公共租賃房房源，确保租賃住房的供給穩定充足，惠及中低收入人群。中低收入人群可以結合自身實際情況，向當地主管部門申請廉租房、公共租賃房居住。
新政鼓勵房屋出租
與原《城市房屋租賃管理辦法》相比，新《辦法》做出了諸多調整。姜萬榮介紹說，比如體現了鼓勵房屋出租的精神。《辦法》第六條，将原來規定的九種不得出租情形，減少為屬于違法建築的、不符合安全、防災等工程建設強制性标準的、違反規定改變房屋适用性質等四種情形。
再比如，貫徹對租賃當事人特别是承租人權利保護的原則。《辦法》規定房屋租賃合同期内，出租人不得單方随意提高租金。
另外，進一步明确了出租人的房屋維修及确保房屋安全、承租人合理使用房屋等義務。明确對主管部門在加強租賃管理和提高服務水平方面的工作要求。進一步細化房屋租賃登記備案制度。《辦法》還要求主管部門提高租賃服務水平，定期分區域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息，建立完善房屋租賃登記備案信息系統等。
來源：新京報
