銀行貸款:金融術語-中文百科頻道

抵押貸款

(1)房屋抵押是原債權債務關系的擔保，原債權債務關系是主合同，房屋抵押是從合同，它以原主合同的合法有效存在為前提條件，本身不能獨立存在。

(2)抵押的房屋可以由抵押權人保管，也可以由抵押人保管，通常情況下由抵押人保管。保管人應謹慎保養所抵押房屋。

(3)負有清償債務義務的一方不履行義務時，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押權，不依靠債務人的行為即可實現其權利。

(4)抵押物須是房屋，房屋抵押人可以是債務人，也可以是第三人，抵押人必須對抵押的房屋擁有所有權，如果抵押房屋是國有房屋，則抵押人必須對該抵押房屋享有處分權。

(5)房屋抵押權的設定，一般采用書面形式，并應明确規定擔保的範圍。

(6)房屋抵押人将房屋抵押後，并不喪失房屋的所有權，因此，抵押人應自己承擔房屋意外滅失的風險。

(7)房屋抵押權是一種擔保物權。如果房屋抵押人未經房屋抵押權人同意，将抵押房屋轉給第三人時，房屋抵押權人對抵押的房屋享有追索權，房屋受讓人因此受到的損失，由房屋抵押人承擔。

申請條件

辦理銀行貸款借款人所需條件：

1.年齡在18-60歲的自然人(港澳台，内地及外籍亦可)

2.具有穩定職業、穩定收入，按期償付貸款本息的能力

3.借款人的實際年齡加貸款申請期限不應超過70歲借款人所需條件。

所需材料

1.夫妻雙方身份證、戶口本/外地人需暫住證和戶口本

2.結婚證/離婚證或法院判決書/單身證明2份

3.收入證明（銀行指定格式）

4.所在單位的營業執照副本複印件（加蓋公章）

5.資信證明：包括學曆證，其他房産，銀行流水，大額存單等

6.如果借款人為企業法人的還必須提供經年檢的營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、企業章程、财務報表。

注：從2010年5月10日左右開始外地戶口在京購房貸款還必須提供近一年的繳稅證明或者一年的社保單等能證明在京工作滿一年的材料。

房屋賣主應提供材料

1.夫妻雙方身份證、戶口本、婚姻證明（結婚證或者單身證明）

2.房産證

特殊情況

外籍人士購房所需資料：

台灣人-------大陸往來通行證（台胞證）、戶籍藤本（可證明婚姻狀況）、在京購房審批表、抵押公證書（委托辦理後期領房本及抵押登記）

香港人-------香港身份證、結婚證、抵押公證書（委托辦理後期領房本及抵押登記）韓國人--------護照中文翻譯公證、名字中文翻譯公證、戶口本中文翻譯公證（可證明婚姻狀況）、抵押公證書（委托辦理後期領房本及抵押登記）

其他國籍------護照中文翻譯公證、名字中文翻譯公證、結婚證中文翻譯公證、抵押公證書（委托辦理後期領房本及抵押登記）

賣方為企業需提供資料：

法人身份證、營業執照正副本、組織機構代碼證、董事會出售決議、公司章程、授權委托書、受托人身份證、收款賬戶證明（以上資料都需要加蓋公章）、房産證

信用條件

1、信貸額度

信貸額度是借款人與銀行在協議中規定的允許借款人借款的最高限額。

2、周轉信貸協定

周轉信貸協定是銀行從法律上承諾向企業提供不超過某一最高限額的貸款協定。

3、補償性餘額

補償性餘額是銀行要求借款人在銀行中保持按貸款限額或實際借用額一定百分比（一般為10%至20%）計算的最低存款餘額。

利息

2012年7月7日起執行目前最新貸款基準利率：六個月(含)5.60%一年(含)6.00%一至三年(含)6.15%三至五年(含)6.40%五年以上6.55%備注：基準利率由央行規定，銀行貸款利率可以此為基準上下浮動。

方式

中小企業獲得銀行貸款的技巧：

建立良好的銀企關系。要講究信譽。要寫好投資項目可行性研究報告，突出項目特點。選擇合适的貸款時機。取得中小企業擔保機構的支持。

創業貸款

創業貸款是指具有一定生産經營能力或已經從事生産經營活動的個人，因創業或再創業提出資金需求申請，經銀行認可有效擔保後而發放的一種專項貸款。符合條件的借款人，根據個人的資源狀況和償還能力，最高可獲得單筆50萬元的貸款支持。

抵押貸款

對于需要創業的人來說，可以靈活地将個人消費貸款用于創業。抵押貸款金額一般不超過抵押物評估價的70%，貸款最高限額為30萬元。如果創業需要購置沿街商業房，可以以拟購房子作抵押，向銀行申請商用房貸款，貸款金額一般不超過拟購商業用房評估價值的60%，貸款期限最長不超過10年。

質押貸款

除了存單可以質押外，以國庫券、保險公司保單等憑證也可以輕松得到個人貸款。存單質押貸款可以貸存單金額的80%;國債質押貸款可貸國債面額的90%;保險公司推出的保單質押貸款的金額不超過保險單當時現金價值的80%。

保證貸款

如果你沒有存單、國債，也沒有保單，但你的配偶或父母有一份較好的工作，有穩定的收入，這也是絕好的信貸資源。銀行對高收入階層情有獨鐘，律師、醫生、公務員、事業單位員工以及金融行業人員均被列為信用貸款的優待對象，這些行業的從業人員隻需找一至兩個同事擔保就可以在工行、建行等金融機構獲得10萬元左右的保證貸款，在準備好各種材料的情況下，當天即能獲得批準，從而較快地獲取創業資金。

小額貸款

根據“凡年齡在60歲以内、身體健康、誠實信用、具備一定勞動技能的下崗失業人員，自謀職業、自主創業或合夥經營與組織起來就業的，可以持勞動保障部門核發的再就業優惠證向商業銀行或其分支機構申請小額擔保貸款規定，創業者可以聘用是屬于下崗失業的人員，協商後，可憑再就業優惠證，申請辦理失業貸款。每個人的标準可以最高貸款兩萬元，且利息是當地銀行貸款之間的最低利率。如果企業聘用10名下崗人員，則可享受最高為20萬元的低利率貸款。

貿易融資

國際貿易融資是指政府及銀行對進出口企業提供的與進出口貿易結算相關的短期融資或信用便利。這些業務包括授信開證、進口押彙、提貨擔保、出口押彙、打包貸款、外彙票據貼現、國際保理融資、福費廷、出口買方信貸等。

1）國際貿易短期融資

*出口商可以從進口商品和銀行獲得短期資金。包括：①進口商對出口商的預付款。②銀行對出口商提供貸款，如無抵押品貸款、銀行憑信托收據貸款、出口商品抵押貸款、打包貸款、在途貨物抵押貸款、異國存儲貸款等。

*進口商可以從出口商和銀行獲得短期資金。包括：①出口商向進口商提供的貸款，如開立帳戶信貸、票據信貸。②銀行對進口商提供貸款。包括銀行對進口商直接籌資，承兌彙票貼現，銀行承兌信用，信用證籌資。

2）國際貿易中長期籌資（出口信貸）出口信貸是政府或銀行為了激勵本國企業商品出口，而向本國出口商、外國進貨商或進口方銀行提供信貸資金的經濟活動。這是中小企業緩解資金壓力重要貿易融資方式。包括賣方信貸、買方信貸兩個方面。

賣方信貸，指銀行對本國出口商提供信貸，再由出口商向進口商提供延期付款信貸的一種出口信貸方式。買方信貸，指出口商所在地銀行彙票或信貸公司向進口商所在地銀行或進口商提供貸款，以曠達本過商品出口的一種出口信貸形式。（3）補償貿易融資

補償貿易融資是指國外機構向國内企業提供機器設備、技術服務與培訓等作為貸款，待項目投産後，國内企業以該項目的産品或以商定的其他方法予以償還的經濟活動。這種方式是解決中小企業設備、技術落後，資金短缺的有效途徑之一。該融資方式屬于由外商先墊付企業設備、技術進口，再以由此而獲取的收入或生産的産品分期償付進口價款。

一般程序是：

項目融資可行性研究。主要包括考察項目在國内和本企業的配套建設環境及條件，如配套資金、技術、人才、土地、遠材料、基礎設施及國家相關政策等；認證項目的經濟效應、社會效應等；由于産品面對國際市場，還需認證該産品的國際競争力和海外市場前景。确定、報批項目。在通過項目可行性認證之後，将有關資料上報規定主管部門審批。與外商談判。

談判的主要内容包括設備或技術性能、價格、數量、安裝、維修、人員培訓；轉移技術産權歸屬的界頂定；償付産品的數量、規格、質量标準；償付期限。簽訂合同。雙方達成協議後，将有關談判結果寫入合同書。履行合同。合同生效後，雙方按合同規定運作，企業按合同規定進行貿易融資償付。

綜合授信：綜合授信，即銀行對一些經營狀況好、信用可靠的優質(客戶或能夠提供低風險擔保的客戶)，授予一定時期内一定金額的信貸額度，企業在有效期與額度範圍内可以循環使用。

綜合授信額度由企業一次性申報有關材料，銀行一次性審批。企業可以根據自己的營運情況分期用款，歲借随還，同時也節約了融資成本。綜合授信的優質客戶條件：

信用等級在AA+（含）以上。資産負債率不高于客戶所在行業的良好值。或有負債餘額不超過淨資産。沒有出現經營虧損，上半年總資産報酬率不低于行業平均水平。無不良信用記錄。

擔保貸款是制借款人向銀行提供符合法定條件的第三方保證人作為還款保證，當借款人不能履約還款時，銀行有權按約定要求保證人履行或承擔清償貸款連帶責任的借款方式。其中包括以自然人擔保的貸款、由專業擔保公司擔保貸款、托管擔保貸款等方式。根據以上方式，還可形成更多種的具體融資方法。例如：

1）票據貼現融資。是指票據持有人将商業票據（主要是銀行承兌彙票和商業承兌彙票）轉讓給銀行，取得扣除貼現利息後的資金。以這種方式融資，成本很低，隻需帶上相應的票據到銀行辦理有關手續即可。

2）知識産權質押貸款。是指以合法擁有的專利權、商标權、着作權中的财産權經評估後向銀行申請融資。

3）出口創彙貸款。是指對于生産出口産品的企業，銀行可根據出口合同，或進口方提供的信用簽證，提供打包貸款；對有現彙帳戶的企業，可以提供外彙抵押貸款；對有外彙收入來源的企業，可以憑結彙憑證取得人民币貸款；對出口前景看好的企業，還可以商借一定數額的技術改造貸款。

此外，對于小額臨時借款，還可以利用信用卡透支的方式得到資金。銀行信用卡的透支功能日漸增強。一個信用卡一般少則3000元、5000元，對于小本買賣的創業者來說，幾個股東或幾個家人，每個人多幾個卡，在一定期限時間内（如60天），也能解決一下購貨無資金的情況。

省息策略

銀行貸款四大省息策略:應合理計劃用款期限長短

慎選銀行

策略一:貨比三家

銀行競争非常激烈，各自為了争取到更多的市場份額，都會按照國家規定貸款利率範圍進行貸款利率的調整。因此，資金需求者在貸款時，要做到“貨比三家”，擇低利率銀行去貸款。

例如，同樣是貸款10萬元，借款期限都是一年，一個執行基準利率，一個執行上浮20%的利率，如果選擇了後者，一年就會多掏1000多元利息。

選準期限

策略二:合理計劃

對于資金需求者，需要用款的時間有長、有短。因此，為避免多掏利息，在銀行貸款時，就應合理計劃用款期限長短。同樣是貸款，選擇貸款檔次期限越長的利率就會越高。也就是說選擇貸款期限檔次越長，即使是同一天還貸款也會利息不同。

例如，現行短期貸款利率分為半年和一年兩個檔次，并規定貸款期限半年以内的執行半年期檔次利率，超過半年不足一年的就要執行一年期檔次利率。如果資金需求者貸款期限為7個月，雖然隻超過半年期時間點1個月，但按照現行貸款計息的規定，隻能執行一年期貸款利率，這樣無形中就增加了資金需求者的貸款利息負擔。

優選方式

策略三:弄清價差

銀行部門在貸款的經營方式上，主要有信用、擔保、抵押和質押等幾種形式。與此對應，銀行在執行貸款利率時，對貸款利率的上浮也會有所不同。同樣是申請期限一樣長，數額又相同的貸款，如果選擇錯了貸款形式，可能就會承擔更多的貸款利息支出，讓自己白白多掏錢。

因此，資金需求者在向銀行貸款時，關注和弄清不同貸款方式下的利率價差非常重要。比如，現在銀行執行利率最低的貸款有票據貼現和質押貸款，如果自己條件允許，那通過這兩種形式進行貸款，肯定再合适不過了。

慎重簽訂

策略四:貸款協議

很多資金需求者在銀行貸款簽訂協議時顯得非常的随意。其實這種潇灑行為說明了他們缺乏良好的融資理财意識，往往就會在貸款時多掏利息，造成人為的“高息”。因為有些銀行的貸款形式會讓資金需求者在無形中多掏利息。例如，留置存款餘額貸款和預扣利息貸款。

所謂留置存款餘額貸款即資金需求者向銀行取得貸款時，銀行要求其從貸款本金中留置一部分存入該銀行賬戶，以制約資金需求者在貸款本息到期時能如期償還。但就資金需求者來講，貸款本金被打了折扣就等于多支付了利息。

所謂預扣利息貸款即有些銀行為确保貸款利息能夠按時歸還，在貸款發放時從貸款人所貸款的本金中預扣掉全部貸款利息。由于這種方式會讓資金需求者可用的貸款資金減少，客觀上加大了資金需求者的融資成本。

基礎知識

一、本科目核算企業（銀行）按規定發放的各種客戶貸款，包括質押貸款、抵押貸款、保證貸款、信用貸款等。

企業（銀行）按規定發放的具有貸款性質的銀團貸款、貿易融資、協議透支、信用卡透支、轉貸款以及墊款等，在本科目核算；也可以單獨設置“銀團貸款”、“貿易融資”、“協議透支”、“信用卡透支”、“轉貸款”、“墊款”等科目。

企業（保險）的保戶質押貸款，可将本科目改為“1303保戶質押貸款”科目。企業（典當）的質押貸款、抵押貸款，可将本科目改為“1303質押貸款”、“1305抵押貸款”科目。企業委托銀行或其他金融機構向其他單位貸出的款項，可将本科目改為“1303委托貸款”科目。

二、本科目可按貸款類别、客戶，分别“本金”、“利息調整”、“已減值”等進行明細核算。

三、貸款的主要賬務處理。

（一）企業發放的貸款，應按貸款的合同本金，借記本科目（本金），按實際支付的金額，貸記“吸收存款”、“存放中央銀行款項”等科目，有差額的，借記或貸記本科目（利息調整）。

資産負債表日，應按貸款的合同本金和合同利率計算确定的應收未收利息，借記“應收利息”科目，按貸款的攤餘成本和實際利率計算确定的利息收入，貸記“利息收入”科目，按其差額，借記或貸記本科目（利息調整）。合同利率與實際利率差異較小的，也可以采用合同利率計算确定利息收入。

收回貸款時，應按客戶歸還的金額，借記“吸收存款”、“存放中央銀行款項”等科目，按收回的應收利息金額，貸記“應收利息”科目，按歸還的貸款本金，貸記本科目（本金），按其差額，貸記“利息收入”科目。存在利息調整餘額的，還應同時結轉。

（二）資産負債表日，确定貸款發生減值的，按應減記的金額，借記“資産減值損失”科目，貸記“貸款損失準備”科目。同時，應将本科目（本金、利息調整）餘額轉入本科目（已減值），借記本科目（已減值），貸記本科目（本金、利息調整）。

資産負債表日，應按貸款的攤餘成本和實際利率計算确定的利息收入，借記“貸款損失準備”科目，貸記“利息收入”科目。同時，将按合同本金和合同利率計算确定的應收利息金額進行表外登記。

收回減值貸款時，應按實際收到的金額，借記“吸收存款”、“存放中央銀行款項”等科目，按相關貸款損失準備餘額，借記“貸款損失準備”科目，按相關貸款餘額，貸記本科目（已減值），按其差額，貸記“資産減值損失”科目。

對于确實無法收回的貸款，按管理權限報經批準後作為呆賬予以轉銷，借記“貸款損失準備”科目，貸記本科目（已減值）。按管理權限報經批準後轉銷表外應收未收利息，減少表外“應收未收利息”科目金額。

已确認并轉銷的貸款以後又收回的，按原轉銷的已減值貸款餘額，借記本科目（已減值），貸記“貸款損失準備”科目。按實際收到的金額，借記“吸收存款”、“存放中央銀行款項”等科目，按原轉銷的已減值貸款餘額，貸記本科目（已減值），按其差額，貸記“資産減值損失”科目。

四、本科目期末借方餘額，反映企業按規定發放尚未收回貸款的攤餘成本。

貸款的定義:運用信貸資金的一種方式。以償還為條件，并需按借用的數量和時間支付一定的利息。貸款是資金有問題時，以你财産作為抵押向銀行借錢的一種融資方式。

實施标準

規定貸款條件

貸款條件主要包括貸款利率和貸款時限兩個方面，并可采取一定的懲罰性利率短期發放貸款。在央行最後貸款人制度給予援助時，受助者應當付出相應的代價，不僅可以包括懲罰性利率，也可以尋求其他方式，諸如附加性收費等。在貸款時限上，可以不确定一個統一的期限，但是也不能無限期，即最後貸款人提供的援助是存在期限，并且在期限屆滿時必須償還。這樣就保證了最後貸款人制度提供一種穩定機制支持，而非保險的宗旨；同時也敦促銀行加強自身管理，提高經營效率，盡快走出危機。

明确援助方式的選擇

在銀行業逐步改制并全面開放的環境下，應當使最後貸款人的援助方式多樣化，适應不同的情況采取靈活的方式。

一是嚴格限制再貸款方式。再貸款方式雖然一定程度上能緩解金融機構的危機，但是對于維護整個金融體系的穩定作用不大。相反，再貸款數額的增加加劇了中央銀行的不良貸款率，也使基礎貨币投放無度，導緻一定程度的通貨膨脹。最後貸款人在救助有問題的銀行時應盡可能嚴格限制這種方式的采用。

二是謹慎實施再貼現窗口。在我國銀行業全面對外開放的情況下，商業銀行往往會産生流動性不足、資不抵債甚至陷入危機或者破産倒閉的可能。在這種情況下，再貼現措施将會發揮最後貸款人功能。在實施時，應當保證再貼現利率高于同業拆借利率，在援助對象上确保受援者是在無法獲取其他融資渠道(譬如在同業拆借市場)時獲得中央銀行的最後貸款人救助，避免商業銀行獲取再貼現資金後轉貸至同業拆借市場賺取利差，防止其産生對人民銀行的依賴。

三是規範公開市場業務。這是最後貸款人向銀行系統注入流動性、調節商業銀行流動性水平的媒介，是中央銀行最後貸款人制度的變形形式。從目前來看，公開市場操作業務使用越來越頻繁，業務越來越活躍。

為适應不同的情況還可以中央銀行擔保、承諾等方式發揮最後貸款人職能。在出現系統性危機時，中央銀行作為最後貸款人通常試圖向公衆保證，它将會采取堅決的措施，并且會限制任何金融動蕩的範圍。

銀行貸款與融資租賃的區别

1.融資額度。銀行貸款受國家宏觀調控及央行信貸政策的影響較大;而融資租賃的融資額度依客戶資質條件和設備價值決定，額度範圍較大;

2.融資期限。銀行一般以一年期以下流動資金貸款為主;融資租賃最長可為3年;

3.還款方式。銀行還本方式較為單一;融資租賃可提供靈活的分期付款方案;

4.擔保方式。銀行一般要求不動産抵押或經審核的第三方擔保;融資租賃主要依客戶資質條件靈活決定，一般用購買的機床抵押。