定義區分
法律規定
中國實行二元制土地所有權結構，即國有土地所有制和集體土地所有制。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地隻享有使用權，農民将房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房産證、契稅證等合法手續。因此，小産權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，隻能在集體成員内部轉讓、置換。
産權區分
國家發産權證的叫“大産權房”，國家不發産權證的叫“小産權房”。大、小産權房的争議不在房屋所有權，而是土地使用權。對小産權的解釋主要有3種：
1.是針對發展商的産權而言，将發展商的産權叫大産權，購房人的産權叫小産權，這種叫法是因為購房人的産權是由發展商一個産權分割來的。
2.是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大産權，要補繳土地出讓金的叫小産權。按這種解釋普通商品房就是大産權房，經濟适用房就是小産權房。
3.是按産權證的發證機關來區分的，國家發産權證的叫大産權，國家不發産權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小産權，又被稱為鄉産權，鄉産權并不構成真正法律意義上的産權。
前兩個解釋的小産權是合法的，隻要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規定較為明确。而第三個解釋的小産權的法律屬性存在較大争議，拿不到真正法律意義上的産權證。
性質分類
“小産權房”的性質有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，隻屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買；另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。
産生原因
1、城市房價過高：中國許多大中城市的高房價是催生小産權房的重要原因之一。由于中國經濟社會發展不平衡，若幹大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當地一般就業人員的收入水平。與此同時，政府經濟适用房、廉租房的建設無法滿足這些住房需求。小産權房存在着大量現實的購買群。
2、擦邊球的空間：根據法律規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經營，而且農民自建的住房也是可以進行交易的。 正是因為政策法律規定中存在很多模糊不清的地方，才導緻了各地小産權房建設的泛濫，在合法與非法之間給小産權房留下了一個擦邊球的空間。
3、農地制度不合理：小産權房是農民集體自發在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房産，不需要繳納類似開發商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金（其中包括由政府出面征收農民集體土地支付的征地費用）；由村集體牽頭開發，省去了基礎設施配套費等市政建設費用及成本費。在這一開發過程中，農民集體通過出售小産權房獲得的收益高于政府征收土地的補償金額。
購買風險
（一）法律效力
“小産權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：
對于發生在本鄉範圍内農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。
對于将房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。
對于将房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
（二）房産轉讓
“小産權房”拿不到正式的房産證，因此并不構成真正法律意義上的産權。即小産權房隻有使用權，沒有所有權。
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小産權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買後不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。
（三）政策風險
購買在建小産權房時，購房人與開發商簽訂合同并交付房款後，如果相關部門整頓鄉産權房的建設項目，可導緻部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尴尬境地。
購房後如果遇到國家征地拆遷，由于鄉産權房沒有國家認可的合法産權，購房人并非合法的産權人，所以無法得到對産權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與産權補償相比微乎其微。
（四）監管缺位
鄉産權房屋的開發建設沒有明确的規定加以約束，開發建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售後保修難以保證。
出台政策
2008年1月，國務院下發《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的試驗和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。
2008年7月15日，國土部下發通知，要求盡快落實農村宅基地确權發證工作，但明确指出不得為小産權房辦理任何形式的産權證明。
2009年9月1日，國土部下發《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅決叫停各類小産權房。
2010年1月31日，國土資源部表示将重點清理“小産權房”。
2012年2月21日，國土部在“2011年房地産用地管理調控等情況”新聞發布會上表示，2012年起各地土地市場流标、流拍類現象須及時上報。同時将限期處理土地閑置等違法違規類案件，包括試點處理小産權房問題。
2013年11月，十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若幹重大問題的決定》提出，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。《決定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，并沒有談及如何解決“小産權房”這樣具體的問題。
2013年11月22日，國土資源部、住房城鄉建設部下發緊急通知，要求全面、正确地領會十八屆三中全會關于建立城鄉統一的建設用地市場等措施，嚴格執行土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，堅決遏制在建、在售“小産權房”行為。
2023年7月，自然資源部明确各地要規範有序推進房地一體宅基地确權登記頒證，對違反國土空間規劃管控要求建房、城鎮居民非法購買宅基地、小産權房等，不得辦理登記，嚴禁通過不動産登記将違法用地或違法建設合法化。
分類處理
由國土、住建兩部委聯合推進的小産權房整治隻是針對正在建設、正在銷售——也就是近兩年新增的小産權房，而對于更多的早已有居民入住的“存量”小産權房，由于曆史情況複雜，有關部門将會區分不同的情況分類研究、分類處理。
未來可能采取的主要辦法，就是把部分符合一定條件的存量小産權房，通過補辦相關手續，繳納相應的稅費之後，納入廉租房、公租房、經濟适用房、限價商品房等保障房系列内；而對一些嚴重違反城市規劃和土地利用規劃，非法占用耕地和基本農田的，建築設計施工質量存在嚴重問題的“小産權房”，則采取改建或者拆除的強制辦法。
原國家土地管理局規劃司副司長鄭振源認為，未來對小産權房的主要處理，無非就是轉正和拆除兩種措施。較為關鍵的是，需要盡快統一有關方面對十八屆三中全會後關于“建立城鄉統一的建設用地市場”的認識，在此基礎上，再出台更為具體的政策措施，這樣才能真正解決長期累積的小産權房問題。
處置方案
2014年3月10日下午，國土資源部部長姜大明接受記者提問時明确表示，不動産登記條例将于今年6月份出台，并表示将盡快協調有關部門建立部際聯席會議制度，加快組建不動産登記局，建立信息共享平台。
對于小産權房問題，姜大明表示将采取“拆除一批，教育一片，處理一批，震懾一片，問責一批，警示一片”的治理方式，把小産權房的違法勢頭控制住。“這個事情正在做，同時也對小産權房在各地的情況，進行清理統計，在這個基礎上，再研究提出分類處理的意見。”
增設不動産登記局，統一前原證件有效，姜大明表示，将盡快協調有關部門建立部際聯席會議制度，加快組建不動産登記局，紮實開展不動産統一登記工作。不動産統一登記是落實物權法，把分散在有關部門的登記，以土地為核心，統一登記。
姜大明還表示，不動産登記要做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平台“四統一”。由國土部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動産統一登記職責。姜大明說，目前我國不動産登記都是分散在各主管部門，在不動産登記工作展開前，相關各部門還将繼續履行職責，對不動産所有者來說，統一登記前，所有證件都是有效的。
姜大明表示，對于新設立的不動産登記局，國土部将會進行人員調配，但不會增加編制。
據悉，新組建的不動産登記局将隸屬于國土部地籍司，行政級别為正處級。6月出台登記條例，不擔心引發賣房潮，姜大明說，今年6月将出台不動産統一登記條例，為全面開展不動産統一登記提供法規依據。屆時，國土部及有關部門将建立統一登記信息平台，制定統一登記簿證。
随着不動産統一登記工作的開始，會不會意味着高房價觀點的來臨？對此，姜大明表示，不擔心不動産登記會引發賣房潮，因為不動産登記制範圍很廣，房地産隻是其中的一個項目。中國房地産學會副會長陳國強則認為，隻有完成不動産登記、住房信息聯網等長效機制的基礎工作，才能真正形成房地産長效調控機制。
同時，對于此前有關“大環保部”的消息，姜大明回應稱，沒有聽說國土部、林業局等會将部分職能并入環保部的消息。拆除、處理、問責控制小産權房違法。昨日，姜大明對于備受關注的小産權房問題也進行了回應。姜大明說，目前關于小産權房出現了一些誤讀，一些地方建設和銷售小産權房出現了反彈。國土資源部針對小産權房建設、銷售反彈的現象已下達緊急通知，已經有28個省份做出了工作安排。
此外，姜大明還表示，根據中央統一安排，今年将抓緊土地承包經營權及農村集體建設用地使用權确權登記頒證工作，引導承包地經營權有序流轉，慎重穩妥進行農村土地制度改革試點。
