會計準則
——投資性房地産（2006）
财會3号
2006-2-15
第一章
第一條為了規範投資性房地産的确認、計量和相關信息的披露，根據《企業會計準則——基本準則》，制定本準則。
第二條投資性房地産，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地産。
投資性房地産應當能夠單獨計量和出售。
第三條本準則規範下列投資性房地産：
（一）已出租的土地使用權。
（二）持有并準備增值後轉讓的土地使用權。
（三）已出租的建築物。
第四條下列各項不屬于投資性房地産：
（一）自用房地産，即為生産商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地産。
（二）作為存貨的房地産。
第五條下列各項适用其他相關會計準則：
（一）企業代建的房地産，适用《企業會計準則第15号——建造合同》。
（二）投資性房地産的租金收入和售後租回，适用《企業會計準則第21号——租賃》。
第二章
第六條投資性房地産同時滿足下列條件的，才能予以确認：
（一）與該投資性房地産有關的經濟利益很可能流入企業；
（二）該投資性房地産的成本能夠可靠地計量。
第七條投資性房地産應當按照成本進行初始計量。
（一）外購投資性房地産的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資産的其他支出。
（二）自行建造投資性房地産的成本，由建造該項資産達到預定可使用狀态前所發生的必要支出構成。
（三）以其他方式取得的投資性房地産的成本，按照相關會計準則的規定确定。
第八條與投資性房地産有關的後續支出，滿足本準則第六條規定的确認條件的，應當計入投資性房地産成本；不滿足本準則第六條規定的确認條件的，應當在發生時計入當期損益。
第三章
第九條企業應當在資産負債表日采用成本模式對投資性房地産進行後續計量，但本準則第十條規定的除外。
采用成本模式計量的建築物的後續計量，适用《企業會計準則第4号——固定資産》。
采用成本模式計量的土地使用權的後續計量，适用《企業會計準則第6号——無形資産》。
第十條有确鑿證據表明投資性房地産的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地産采用公允價值模式進行後續計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：
（一）投資性房地産所在地有活躍的房地産交易市場；
（二）企業能夠從房地産交易市場上取得同類或類似房地産的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地産的公允價值作出合理的估計。
第十一條采用公允價值模式計量的，不對投資性房地産計提折舊或進行攤銷，應當以資産負債表日投資性房地産的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
第十二條企業對投資性房地産的計量模式一經确定，不得随意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，按照《企業會計準則第28号——會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理。
已采用公允價值模式計量的投資性房地産，不得從公允價值模式轉為成本模式。
第四章
第十三條企業有确鑿證據表明房地産用途發生改變，滿足下列條件之一的，應當将投資性房地産轉換為其他資産或者将其他資産轉換為投資性房地産：
（一）投資性房地産開始自用。
（二）作為存貨的房地産，改為出租。
（三）自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值。
（四）自用建築物停止自用，改為出租。
第十四條在成本模式下，應當将房地産轉換前的賬面價值作為轉換後的入賬價值。
第十五條采用公允價值模式計量的投資性房地産轉換為自用房地産時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地産的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。
第十六條自用房地産或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地産時，投資性房地産按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。
第五章
第十七條當投資性房地産被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止确認該項投資性房地産。
第十八條企業出售、轉讓、報廢投資性房地産或者發生投資性房地産毀損，應當将處置收入扣除其賬面價值和相關稅費後的金額計入當期損益。
第六章
第十九條企業應當在附注中披露與投資性房地産有關的下列信息：
（一）投資性房地産的種類、金額和計量模式。
（二）采用成本模式的，投資性房地産的折舊或攤銷，以及減值準備的計提情況。
（三）采用公允價值模式的，公允價值的确定依據和方法，以及公允價值變動對損益的影響。
（四）房地産轉換情況、理由，以及對損益或所有者權益的影響。
（五）當期處置的投資性房地産及其對損益的影響。
《準則》規定
投資性房地産應當按照成本模式進行初始計量：
外購投資性房地産的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資産的其他支出。
外購的，按照購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資産的其他支出作為成本，借記“投資性房地産”科目，貸記“銀行存款”科目。企業以分期付款方式購入的，按照購入的公允價值，借記“投資性房地産”科目，按照應支付金額與成本之間的差額，借記“未确認融資費用”科目，按照應支付金額，貸記“長期應付款”科目。
舉例
某公司于2008年1月1日，購入甲公司一幢廠房用于出租。該廠房價款（含稅）為2000萬元，分3年期付清，在每年年初付款，第1年以銀行存款已付800萬元，第2年和第3年再各付600萬元。廠房公允價值為1982萬元，采用實際利率法分期攤銷未确認融資費用，假設實際利率為10‰。要求，根據有關資料編制相關會計分錄。
（1）購入廠房時
借：投資性房地産——-廠房19820000未确認融資費用180000
貸：長期應付款——-甲公司12000000銀行存款8000000
（2）攤銷未确認融資費用時
①第2年付款攤銷時600×10‰=6（萬元）
借：财務費用60000貸：未确認融資費用60000
②第3年付款攤銷時600×10‰×2=12（萬元）
借：财務費用120000貸：未确認融資費用120000
2.自行建造的成本，由建造該項資産達到預定可使用狀态前所發生的必要支出構成。主要包括工程用物資成本、人工費用、應予以資本化的借款費用、繳納的相關稅費以及應分攤的其他間接費用等。自行建造分為自營方式和出包方式兩種建造方式。
（1）自營方式。企業采用自營方式建造，其入賬價值應當按照使該項達到預定可使用狀态前所發生的必要支出确定。工程項目較多且工程支出較大的企業，應當按照工程項目的性質分别核算各工程項目的成本。采用自營方式建造，按照使該項達到預定可使用狀态前所發生的必要支出，借記“在建工程”科目，貸記“銀行存款”、“原材料”、“工程物資”、“應付職工薪酬”等科目。工程達到預定可使用狀态交付使用時，借記“投資性房地産”科目，貸記“在建工程”科目。
例2.某公司采用自營方式建造一幢營業大樓用于出租，建造營業大樓領用工程物資1500萬元，計提工人工資200萬元，以銀行存款支付水電費30萬元，支付相關稅費5萬元；該營業大樓達到預定可使用狀态交付使用。要求，根據有關資料編制相關會計分錄。
①領用工程物資時
借：在建工程——-營業大樓15000000
貸：工程物資15000000
②計提工人工資時
借：在建工程——-營業大樓2000000
貸：應付職工薪酬2000000
③支付水電費及相關稅費時
借：在建工程——-營業大樓350000
貸：銀行存款350000
④交付使用時
借：投資性房地産——-營業大樓17350000
貸：在建工程——-營業大樓17350000
（2）出包方式。企業采用出包方式建造投資性的房地産，應按照支付的工程價款等計量，其工程的具體支出在承包單位核算。企業按照合同規定支付工程價款時，借記“在建工程”科目，貸記“銀行存款”等科目。工程達到預定可使用狀态交付使用投資性的房地産時，借記“投資性房地産”科目，貸記“在建工程”科目。
例3.某公司采用出包方式建造一處商場用于出租，造價為3000萬元。與甲公司簽訂承包合同規定，工程開工前預付總造價的30%作為啟動資金，工程完成50%再付20%預付工程款，工程達到預定可使用狀态交付使用時結清價款。要求，根據有關資料編制相關會計分錄。
①預付啟動資金時
借：在建工程——-商場9000000
貸：銀行存款9000000
②預付工程款時
借：在建工程——-商場6000000
貸：銀行存款6000000
③結清價款時
借：在建工程——-商場15000000
貸：銀行存款15000000
④交付使用時
借：投資性房地産——-商場30000000
貸：在建工程——-商場30000000
3.以其他方式取得的投資性房地産的成本，按照相關會計準則的規定确定計量。
