通知全文
一、各地區、各有關部門要切實履行穩定房價和住房保障職責
（一）統一思想，提高認識。
住房問題關系國計民生，既是經濟問題，更是影響社會穩定的重要民生問題。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利于經濟社會協調發展。各地區、各有關部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，認真落實中央确定的房地産市場調控政策，采取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經濟發展。
（二）建立考核問責機制。
穩定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制。住房城鄉建設部、監察部等部門要對省級人民政府的相關工作進行考核，加強監督檢查，建立約談、巡查和問責制度。對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任。
二、堅決抑制不合理住房需求
（三）實行更為嚴格的差别化住房信貸政策。
對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主确定。人民銀行、銀監會要指導和監督商業銀行嚴格住房消費貸款管理。住房城鄉建設部要會同人民銀行、銀監會抓緊制定第二套住房的認定标準。
要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期内限定購房套數。
對境外機構和個人購房，嚴格按有關政策執行。
（四）發揮稅收政策對住房消費和房地産收益的調節作用。
财政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房産收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地産開發項目進行重點清算和稽查。
三、增加住房有效供給
（五）增加居住用地有效供應。
國土資源部要指導督促各地及時制定并公布以住房為主的房地産供地計劃，并切實予以落實。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。要依法加快處置閑置房地産用地，對收回的閑置土地，要優先安排用于普通住房建設。在堅持和完善土地招拍挂制度的同時，探索“綜合評标”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。
（六）調整住房供應結構。
各地要盡快編制和公布住房建設規劃，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數量和比例。住房城鄉建設部門要加快對普通商品住房的規劃、開工建設和預銷售審批，盡快形成有效供應。保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優先保證供應。城鄉規劃、房地産主管部門要積極配合國土資源部門，将住房銷售價位、套數、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，确保中小套型住房供應結構比例嚴格按照有關規定落實到位。房價過高、上漲過快的地區，要大幅度增加公共租賃住房、經濟适用住房和限價商品住房供應。
四、加快保障性安居工程建設
（七）确保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務。
住房城鄉建設部、發展改革委、财政部等有關部門要盡快下達年度計劃及中央補助資金。住房城鄉建設部要與各省級人民政府簽訂住房保障工作目标責任書，落實工作責任。地方人民政府要切實落實土地供應、資金投入和稅費優惠等政策，确保完成計劃任務。按照政府組織、社會參與的原則，加快發展公共租賃住房，地方各級人民政府要加大投入，中央以适當方式給予資金支持。國有房地産企業應積極參與保障性住房建設和棚戶區改造。住房城鄉建設部要會同有關部門抓緊制定2010-2012年保障性住房建設規劃（包括各類棚戶區建設、政策性住房建設），并在2010年7月底前向全社會公布。
五、加強市場監管
（八）加強對房地産開發企業購地和融資的監管。
國土資源部門要加大專項整治和清理力度，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規行為的企業新購置土地。房地産開發企業在參與土地競拍和開發建設過程中，其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利。嚴禁非房地産主業的國有及國有控股企業參與商業性土地開發和房地産經營業務。國有資産和金融監管部門要加大查處力度。商業銀行要加強對房地産企業開發貸款的貸前審查和貸後管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地産開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資産重組。
（九）加大交易秩序監管力度。
對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地産開發項目，要在規定時間内一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼标價對外銷售。住房城鄉建設部門要對已發放預售許可證的商品住房項目進行清理，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄擡房價等行為的房地産開發企業，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經營資格，對存在違法違規行為的要追究相關人員的責任。住房城鄉建設部門要會同有關部門抓緊制定房屋租賃管理辦法，規範發展租賃市場。
各省（區、市）人民政府要對本地區房地産開發企業經營行為進行一次檢查，及時糾正和嚴肅處理違法違規行為，檢查處理結果要于2010年6月底之前報國務院。住房城鄉建設部要會同有關部門組織抽查，确保檢查工作取得實效。
（十）完善房地産市場信息披露制度。
各地要及時向社會公布住房建設計劃和住房用地年度供應計劃。住房城鄉建設部要加快個人住房信息系統的建設。統計部門要研究發布能夠反映不同區位、不同類型住房價格變動的信息。
國務院各有關部門要根據本通知精神，加快制定、調整和完善相關的政策措施，各司其職、分工協作，加強對各地的指導和監督檢查。各地區、各有關部門要積極做好房地産市場調控政策的解讀工作。新聞媒體要加強正面引導，大力宣傳國家房地産市場調控政策和保障性住房建設成果，引導居民住房理性消費，形成有利于房地産市場平穩健康發展的輿論氛圍。
國務院
二○一○年四月十七日
四大看點
2010年4月17日，國務院為了堅決遏制部分城市房價過快上漲，發布《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》簡稱“新國十條”。業内人士普遍認為，近期接二連三的調控政策打擊力度大，針對性強，預計将對房地産市場産生相當大的影響。此次出台的“新國十條”主要有四大看點。
停發第三套房貸款
《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。
合富輝煌集團首席分析師龍斌認為，目前出台的三套房政策還沒有相關細則的界定，銀行的操作空間大，可以根據自身的信貸額度、風險評估做出具體規定。今年以來，銀行業在信貸規模上已經有所收縮，不會再出現以前那樣超大規模的放貸情況。這個規定主要針對投機性購房，不主要針對投資，因為投資者可以一次性付清房款，總體而言，三套房政策對供應量比較緊張的城市樓價有很好的導向作用。
遏制外地炒房者
《通知》要求，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期内限定購房套數。
龍斌表示，很明顯，這條是為了遏制外地炒房者，尤其是某些炒房團。在個别城市，炒房團會破壞當地樓市正常的供求關系，放大需求，吸入更多的資金，再倒賣出去，導緻部分地區出現恐慌性購房的情況。不過，“4•15”政策對房價的遏制作用已經很顯着，市場不太可能再出現去年一樣瘋狂的情形。
物業稅漸行漸近
《通知》要求發揮稅收政策對住房消費和房地産收益的調節作用。财政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房産收益的稅收政策。
21世紀不動産認為，房産稅的作用是迫使原有的投資投機者将其房産抛售到市場。這是一種雙向調控，威力不可小視。不少業内人士希望房産稅暫緩出台，應該先觀察現有調控政策的效果，否則有可能對樓市的健康發展産生負面影響。
問責制強化執行力
《通知》指出，各地區、各有關部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，認真落實中央确定的房地産市場調控政策，采取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經濟發展。建立考核問責機制，對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任。
龍斌表示，嚴厲的調控政策必須有“考核問責機制”的配合，問責制去年年底就已經出台，這是對此前曆次宏觀調控的經驗教訓總結。
專家解讀
建立考核問責機制是“新國十條”一大亮點
南京工業大學房地産系副主任吳翔華表示,這是國務院很有章法的一記“組合拳”。建立考核問責機制是這次“國十條”的一個重要亮點,之前國務院發通知,要求地方政府執行,現在要對地方政府問責。‘亂市’就得用重典！”合富輝煌集團首席分析師龍斌表示,嚴厲的調控政策必須有“考核問責機制”的配合,問責制去年年底就已經出台,這是對此前曆次宏觀調控的經驗教訓總結。首次将問責機制提到文件的“第二條”,并且讓監察部介入,嚴厲強調:“對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力,影響社會發展和穩定的,要追究責任。”這意味着,維護房價穩定已經被納入黨紀國法的考核體系,堵死了地方官員在遏制高房價上僥幸和綏靖的退路。
主要針對投機性購房會加速樓市降溫
合富輝煌集團首席分析師龍斌認為,目前出台的三套房政策還沒有相關細則的界定,銀行的操作空間大,可以根據自身的信貸額度、風險評估做出具體規定。今年以來,銀行業在信貸規模上已經有所收縮,不會再出現以前那樣超大規模的放貸情況。這個規定主要針對投機性購房,總體而言,三套房政策對供應量比較緊張的城市樓價有很好的導向作用。
“對于北京樓市來說,無疑是突如其來的一股‘寒流’,有可能會将樓市帶入又一個冬天”,中經聯盟秘書長陳雲峰認為,此次調控重點直指投資和投機性購房,嚴控第三套及以上住房貸款以及外地購房貸款,無疑對炒房有非常大的打擊效力。“一般來說,第二套房還有可能是改善性需求,但是第三套房基本上都是投資需求”,陳雲峰說,如果說提高首付是“限制令”的話,那麼對第三套房不放貸基本上就是“封殺令”了。限制外地人購房貸款,進一步縮小了需求範圍,會加速樓市降溫。
開征房産稅要遵循“不都收,分等級”的原則
由于我國房地産市場起步較晚,理論與實踐經驗不足,在房地産市場發展的過程中産生了一些問題,這就需要我們運用各種政策手段加以規範、引導。稅收作為政府的一項重要的政策工具與房地産行業的發展具有較強的相關性,因此運用稅收政策來促進我國房地産市場的發展成為理論界的共識。中國房地産經理人聯盟秘書長陳雲峰呼籲,即使開征房産稅,也一定要遵循“不都收,分等級”的原則,這樣才能更好地體現“差異化住房政策”的思路。
國家對民生保障房産項目的開發會給予更多的優惠政策
在增加住房有效供給方面,國務院提出了增加居住用地有效供應,包括對房價上漲過快的城市,增加居住用地的供應總量,依法加快處置閑置房地産用地,盡快形成有效供應,給市場以信心。海南知名經濟學者王毅武教授王毅武說,“從這一條要求可以看出,國家對民生保障房産項目的開發,會給予更多的優惠政策。”
将改變當前土地市場價高者得現狀
鄧宏乾教授認為,再次強調土地供應的“70%”,将确保市場上普通住房的有效供應,緩解房價上漲壓力。探索新的土地出讓方式,則将改變當前土地市場價高者得、助推房價上漲的現狀。這一系列措施實施,将讓火熱的樓市“退燒”。
海南房地産業資深人士汪志軍表示,雖然硬性要求保障性住房等的開發比例,其主旨意圖是好的,想盡可能多地解決百姓住房問題,然而這一比例如何界定,仍存在“因地制宜”的問題。拿海南這個經濟薄弱的省來說,旅遊産業及相前配套産業是本省的主導産業之一,也是地區經濟收入的主要來源之一,如果過多削弱旅遊地産等産業的開發比例,會影響經濟收益,進而可能會影響投入到保障性住房等安居工程上的資金總量。
加快保障房安居工程建設讓老百姓保持信心
武漢理工大學潘辰教授分析,加大保障性住房建設,解決低收入人群住房問題,是增加市場供應的有效措施,将起到穩定房價的作用。“這是一個強制性的要求,目的就是要确保各地安居工程建設必須到位。”王毅武認為,過去一年中,由于種種原因,一些地區的保障性住房、棚戶區改造住房沒能及時“達标”,因此在該要求中,明确了這一硬性規定,旨在維護政府的公信力,繼續讓老百姓保持信心。
加強監管将加大打擊力度
王毅武表示,該要求旨在嚴打開發商“趁亂打劫”式的開發和盈利。潘辰教授表示,今年樓市重歸火爆之後,捂盤惜售等有所擡頭,加大打擊力度,增加信息透明度,可防止房價不正常上漲。王毅武指出,這或許是中央針對一些地區政府存在“打自己小算盤”的情況,再次作出的明确要求,旨在要求各級地方政府,尤其是一些房價過快上漲的地區政府,必須拿出行之有效的手段加以調控。
個人跨區域的購房信息将得到有效監管與披露
值得注意的是，“國十條”要求住建部加快個人住房信息系統的建設。這意味着，個人跨區域購房行為将得到有效監控。可視為對異地炒房不予貸款的補充,個人跨區域的購房信息将得到有效監管與披露。
行業近況
國務院周末發布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(以下簡稱“國十條”具體規定見附錄)，要求各地區、各有關部門要切實履行穩定房價和住房保障職責，堅決抑制不合理住房需求，增加住房有效供給，加快保障性安居工程建設以及加強市場監管。通知特别強調，要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，房價過高地區可暫停發放購買第三套及以上住房貸款，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。通知還要求加強對房地産開發企業購地和融資的監管。
相關評論
一、此次規定可操作性更強，針對打擊炒房和投機性購房需求，抑房價作用将更顯著，符合我們的預期:這次的政策可以看作對14号國務院常務會議精神的操作細則補充，其中對于差異化信貸政策的規定更為詳盡，明确提出對于房價上漲過快、過高的地區可暫停發放第三套房及以上住房貸款，同時暫停向非當地工作的人群提供購房貸款，并授予地方政府權利可以在一定期限内限定購房套數，我們認為，此次“國十條”規定，在差異化信貸政策上的可操作性更強，針對打擊外地炒房團在當地投機性購房需求，而抑制邊際投機購房需求說明政府已經意識到房價暴漲的原因在于過于寬松的信貸以及邊際投機購房傾向對市場預期的擾動，并開始針對性出台措施，往後看，平抑住房價上漲應該是大概率事件。
二、“短期抑信貸調需求、長期放地促供給”的政策思路基本明晰，政府抑制房價上漲決心不容忽視:在一季度全國房價同比大幅上漲16%的背景下，政府在三天内接連出台14号國務院常務會議文件、15号國土部2010年供地計劃以及此次的國務院通知等三項綱領性政策文件抑制房價過快上漲，我們認為，政府此次對房地産調控的決心不容忽視，住房問題已經從經濟層面上升到影響社會穩定、關乎國計民生的政治層面，且此次政策針對性更強，對于邊際投機性需求抑制更明顯，短期通過抑制房地産信貸調需求，針對性抑制炒房及投資性需求而在中長期促進有效供給的調控思路基本明确，供給彈性更大的存量房市場(即二手房)将首先受到沖擊，随着三季度新房市場供應量的釋放，房價應該可以得到平抑。
三、利好周轉型、全國布局開發商:此次通知明确要求加強對房地産開發企業購地和融資的監管，對存在土地閑置及炒地行為的房地産開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資産重組，也就意味着國土部對于上市公司再融資方案土地方面的要求可能更嚴格，再融資審批将存在不确定性，如果房地産市場出現短期調整，靠周轉、有品牌溢價及資金實力、全國分散化布局的開發商其抗風險能力将好于有資源、看漲價的地方性開發商，我們建議投資者重新關注此類公司。
