法律特征
主要具有以下法律特征
1．房屋租賃合同是移轉房屋使用權的合同。
這一點将其與買賣合同區分開來。後者是以移轉物的所有權為目的。由于房屋租賃合同僅移轉房屋的使用權，所以承租人僅能依合同約定對租賃房屋進行使用收益，而不得處分。在承租人破産時，租賃房屋不得列入破産财産，出租人有取回權。
2．房屋租賃合同是諾成、雙務、有償合同。
房屋租賃合同自雙方當事人達成協議時成立，而不以房屋的交付為合同的成立要件，故系諾成合同而非實踐合同。雙方當事人互負權利義務，為雙務合同。出租人出租房屋的目的在于獲取租金，而承租人支付租金的目的在于獲得房屋使用權，故租賃合同為有償合同。
3．房屋租賃合同具有臨時性。
房屋租賃合同讓渡的是租賃房屋的使用權，故租賃期限不宜過長，否則将與臨時讓渡房屋使用權的目的不符，也容易因房屋返還産生争議。而且，租賃合同屬于債權關系，與物權具有永久性不同，如租賃期限過長，也有害于租賃房屋的改良。因此，《合同法》第二百一十四條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。”
訂協議應注意的問題
1、出租房的主體資格，即簽約對方是否為房産權人（如不是房産權人則至少應擁有房産權人的相應授權），實踐中曾有人與不是産權人簽約，造成了很多不必要的麻煩；
2、租房時房屋的狀況及房屋的裝潢及随房物品（如随房提供的電話之類用品）應填寫仔細，以防退租時發生糾紛；
3、應對租房者是否有權轉租明确約定；
4、應明确約定房屋修繕責任（一般均應由出租方負責）；
5、應約定出租方在收納每月房租時須出具相應的收款憑證(也可以轉賬至約定的賬号)；
6、要看清轉租給你的人和房東的租賃期,他和你簽定的合同租賃期不可以超過他自己和房東的租賃期；
7、要看房屋是否設定了抵押權等用益物權；如有的話，抵押權人是否允許出租，萬一抵押權實現，如何承擔責任等；
在房屋正式交割前，交易雙方應當簽訂一個《租賃合同》，這對雙方都有好處。簽訂合同看起來當時有些麻煩，但是事前有一個文字的東西，雙方都按約定來做，對雙方都有一個約束，能夠使以後少出現不必要的矛盾，出現矛盾時也有據可查，避免出現大的麻煩。
房屋租賃合同屬于不動産租賃合同，是租賃合同的一種。根據我國《合同法》第二百一十二條：租賃合同是出租人将租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是一種承諾合同，也就是說，合同一經簽訂，即對雙方當事人具有法律約束力，出租人不僅應按時交付作為标的物的房屋，而且交付的房屋應符合約定的使用目的。
房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡對标的物享有合法的使用權的人，都有權将其使用的标的物轉由他人使用，成為出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有權為由主張合同無效，拒絕支付租金，隻能要求出租人承擔不履行合同的違約責任。同時，《合同法》第二百二十四條：承租人經出租人同意，可以将租賃物轉租給第三人。
承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。這一條款規定了承租人的轉租權，說明承租人隻要有出租人的合法授權，也可以行使部分出租人的權利，隻是其權利的行使要受到一定的限制。
由于房屋是特定物，雙方應在租賃合同中明确約定标的物的質量和數量。質量指房屋的内部構造、使用的建材、相應的配套設施等，數量則指房屋的面積、間數等。這是房屋租賃合同的主要條款，也是出租方收取租金的依據。如果出租方不能按照約定交付标的物或交付的标的物不符合約定條件，例如房屋面積與合同約定有誤差，應視為出租方交付的标的物有瑕疵，承租人可要求追究對方的違約責任，可以采取書面形式通知對方要求解除合同，也可以雙方經協商減少租金，變更合同内容。
如果出租人交付的房屋狀況與約定不符，承租人能否用其他手段如拒交物業管理費等來對抗呢？這要看雙方在合同中的約定。如果雙方約定物業管理費由承租人支付，則承租人不能拒絕支付物業管理費。
租金由出租人收取，是承租人使用房屋的對價；物業管理費則由物業管理公司收取，是物業公司以自己的經營活動為所有業主、租戶提供服務所收取的費用，二者不是一個法律關系，不能混為一談。但如雙方在合同中對于此項無具體約定，則出租人無權要求承租人支付物業管理費。
相關政策
四川成都
四川省成都市進城務工農村勞動者在城鎮租住成套私人合法産權住房的，經産權人同意，憑租房協議，進城務工農村勞動者可将本人、配偶和未成年子女戶口遷入，作“租住戶”登記。成都市公安局深化戶籍管理制度改革，進一步調整該市進城務工農村勞動者租房入戶政策，取消了租房入戶時間限制。
據成都市公安局副局長何建生介紹，以前的政策對進城務工者入戶的限制較多，要租賃指定房屋或具有合法産權房屋，還要租住至少一年。新政策取消了時間和房屋面積的限制，更有利于進城務工者落戶。新政策允許進城務工者租住私人住房，但不包括單位産權房和商業店鋪。對于“成套”的解釋，何建生明确提出，一套房屋包括廚房、衛生間、卧室等，隻能有一戶居住，也就是說，幾人合租或者租住公用衛生間的房屋都不能落戶。進城務工者達到落戶要求後，隻要房屋産權人同意，憑房管部門認定的格式租房合同、用人單位的用工證明就可申請落戶。
“一旦進城務工者不再租住這個房子，房主就要督促他們将戶口遷出。”何建生說，租住的房子必須是空戶，有進城務工者租的時候就落他們一家的戶口，他們走了，另外一家來租時，就要空出來給新的一家落戶。戶口落到市内後，進城務工者原來的農村戶口仍然保留，有朝一日回到農村時，仍然為農村戶口。
此次政策調整針對的對象是成都市戶籍人口中的進城務工農村勞動者。據介紹，這将徹底消除用貨币“築起”的農民向城鎮轉移的門檻，打破因戶籍管理阻礙進城務工農村勞動者向城鎮居民轉變的障礙，實現成都市進城務工農村勞動者真正意義的自由遷徙，使戶籍登記地與居住地一緻。進城務工農村勞動者戶口遷入城鎮後，與當地城鎮居民享受同等待遇，并繼續享受國家和地方給予農村居民的有關優惠政策。
江蘇南京
依據即将于2011年12月開始實施的《南京市公共租賃住房管理辦法》，公租房承租戶如果出現不符合規定的七種情形，都要被取消承租資格。
據了解，公租房是指政府投資或者提供政策支持，限定戶型面積和租金水平，供給城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業人員和外來務工人員租住的保障性住房。
南京市住建委相關負責人介紹，要被取消承租資格的七種情形分别是：轉借、轉租公共租賃住房的；改變承租住房居住用途的；無正當理由連續3個月以上未在承租房内居住的；連續3個月或累計6個月拖欠租金經催告後仍不繳納的；獲得其他形式政策性住房保障的；違反物業管理公約拒不整改的；依照租賃合同應當解除的。
雲南紅河州
雲南紅河州從2006年1月1日起實行的《關于深化戶籍管理制度改革，促進公民遷徙自由的決定》中規定：實行州域範圍内的公民遷徙自由；在全州取消非農業人口、農業人口的二元戶籍結構；打破城鄉居民在就業、教育、醫療、社保等方面的區别對待，逐步落實公民平等待遇……
“隻要有租房合同就能落戶，而且不管以前是農業戶口還是城鎮戶口，門檻已經非常低了，簡直不敢想。”
紅河州的新戶籍制度規定，州外公民在紅河州擁有合法的住所，或到紅河州創業、就業的大中專院校畢業生和引進的人才，與用人單位簽訂了合法的勞動關系合同，或在州外的父母、配偶、子女，隻要本人願意，均可到紅河州落戶。紅河州居民隻要具備這些條件，也可在州内自由遷移。
為了配合落實這項政策，紅河州相關部門還出台了配套文件和規定。紅河州教育局的文件稱，在義務教育階段實行劃片招生、就近入學的原則，由當地教育部門統一安排入學，外來創業、就業人員子女的收費标準與當地學生一視同仁。以後紅河州招考公務員、事業單位招考工作人員、企業用工等也将不會有戶籍限制，州内的居民均有平等參與的權利，針對農村人口和外來人員進城務工的各種限制和收費也全部取消。民政局已根據州委州政府的有關戶籍改革精神，出台了具體的措施，尤其是在社會保障方面，逐步達到農村和城鎮一個标準，“我們現階段已經開始建立農村部分特困居民最低生活保障制度。”紅河州此次戶籍改革還将為失地農民設立養老保險制度，所有在城鎮工作的“原農村戶口”人員将平等享受醫療保險、失業保險、工傷保險、生育保險和獨生子女獎勵等項目。
租房手續
1．出租人與承租人應簽訂書面租賃合同。
2．租賃雙方應當在祖賃合同簽訂後30日内，到直轄市、市、縣人民政府房地産管理部門申請登記備案。申請登記備案應提交下列文件：
a.書面租賃合同。
b.房屋所有權證書。出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明，出租已設定抵押的房屋的，須提交抵押權人同意出租的證明。
c.當事人的合法證件。
d.經辦人的證明文件。房屋代管人出租産權人委托代管的房屋，須提交房屋産權人明确授權其有出租房屋權限的委托書和代管人的合法證件；
e.市人民政府規定的其他文件。外地人員承租本市房屋需提交戶籍地證明其身份。外出事項的證明；有些性質房屋的出租（如機關、事業和公益單位的房屋）需提供主管部門的批準文件；機關、部隊和企事業單位祖用城市私房需經縣級以上人民政府或其授權的部門批準。
3．市、縣人民政府房地産管理部門審查合格後頒發《房屋租賃證》。
重要法規
《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”
《城市房屋租賃管理辦法》第11條規定：“租賃期限内，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定。”
《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若幹問題的意見(試行)》第119條第二款規定：“私有房屋在租賃期内，因買賣、贈與或者繼承發生房屋産權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。”
《合同法》第230條規定：“出租人出賣出租房屋的，應當在出賣之前的合理期間内通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”
《城市私有房屋管理條例》第11條規定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下承租人享有優先購買權。”
最高人民法院《關于貫徹執行<民法通則>若幹問題的意見》第118條規定：“出租人出賣房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”
《合同法》236條規定“租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。”
租賃合同
出租方：(甲方)
承租方：（乙方）
根據國家對房屋管理的有關規定，為了明确出租與承租方的權利、義務關系，遵循平等、自願、有償和協商一緻的原則，達成如下協議：
一、甲方将位于苗圃組，建築面積134平米的住宅房一套出租給乙方使用，乙方在租賃期間不得在承租房内從事淫穢、吸毒、賭博等違反國家有關法律、法規的活動，如果發生和發現以上違法事項，甲方有權終止協議，且不承擔任何責任。
二、租賃期限:為1 年，自2015年7月9日至2015年7月8日止。房租自房屋租賃之日起計算，年租金總額為：19200元。乙方必須兩次性付清
三、押金2400元。租期到了如房屋内物品無損壞，退還押金。
四：乙方未經甲方同意，不得私自将租賃房屋的全部或一部分分轉租，或用其他變相租房方式與他人使用房屋，否則，甲方有權解除合同收回房屋，并向乙方加收一個月的租賃違約金，租賃期間房屋使用若有變故，甲乙雙方應提前一個月說明或協商解決。
五：房屋内有沙發兩套，冰箱，飲水機，麻将機，淨水器，洗衣機，熱水器，微波爐，DVD音響各一件，電視機，機頂盒，空調各兩台。
六：房屋因自然損壞，甲方負責修複，因乙方使用不當損壞，由乙方負責修複，因不可抗力因素損壞，本合同自然終止，互不承擔任何責任，消耗物品由乙方自行解決。
七、房屋在租賃期間所産生的所有使用費用，由乙方承擔，自簽字之日起生效。
八、本合同自簽字之日起生效，合同一式兩份，甲乙雙方各執一份，本合同未盡事宜或特殊情況雙方應協商解決。
甲方：
乙方：
合同範本
甲方：xx
乙方：xx
為更好提高單位房屋的使用率，現根據國家有關法律規定，經甲、乙雙方充分協商，一緻同意簽訂租賃合同，合同條款如下：
一、甲方将坐落于縣城xx中路汽車站運達商場靠車站東大門一間面積為82.5平方米的臨街門面租賃給乙方，作xx使用。
二、租期從二OO 四年元月一日起至二OO五年十二月三十一日止（即：兩年）。
三、年租金x萬元整，乙方于每年元月份一次性向甲方交清當年的租金，但甲方必須提供稅務發票。
四、房屋租賃合同生效後，乙方應向甲方交付xxx元押金（不計利息），合同期滿押金退回。
五、乙方必須依約交付租金，如有拖欠，按拖欠額每日收取0.5%的違約金。
六、承租期内乙方在不改變和影響房屋整體結構的前提下，可進行裝修裝飾；期滿不續租，其裝修材料由乙方自行處理，若拆除，其費用由乙方自理并恢複原貌。
七、合同期内，甲方應提供水、電供應。水、電費按月按表由甲方計收。同時乙方應自覺遵守甲方的水、電管理規定，如有違反，按甲方的水電管理辦理。因甲方責任停水、停電，緻使乙方損失，甲方按全年租金總額0.5%支付違約金，并賠償乙方實際損失。如乙方需增容，其手續和費用由乙方負責。
八、租賃期間，甲方應負責房屋主體結構的正常維修，如委托乙方代行維修，費用由甲方負擔。若甲方拖延維修或不作委托維修造成房屋毀損，造成乙方損失的由甲方賠償。其室内的各種設施（包括門窗）維修費用均由乙方負責。
九、租賃期間房屋如因不可抗拒的自然災害導緻毀損，本合同則自然終止。
十、租賃期間，乙方未經甲方同意，不得将房屋租給第三方，或改變用途，租期屆滿或解除合同時，乙方需按時歸還房屋給甲方，如需續租，須提前3個月與甲方協商。
十一、租賃期間，甲乙雙方均不得借故解除合同，如甲方因改建、擴建要收回房屋，必須提前3個月書面通知乙方，并取得乙方同意，如乙方需退還也必須提前3個月書面通知甲方，并取得甲方同意，如甲方違約，除退還押金外另賠償違約金xxx元，并賠償不足部分損失；如乙方違約不得要求返回押金，并賠償不足部分損失。
十二、合同期滿，乙方如需續租，在同等條件下，甲方應優先乙方。
十三、本合同未盡事宜，可經雙方協商作出補充規定，補充規定與合同具有同等效力。
十四、本合同在履行中發生糾紛，應通過雙方協商解決；協商不成，可訴請人民法院處理。
十五、本合同一式肆份，甲方兩份，乙方兩份，合同自簽訂日起生效。
甲方法人代表簽字：
蓋章
乙方法人代表簽字： 蓋章
年 月 日
無效處理
當租房合同被确認無效後，按照無效合同的處理原則，房客可以申請退房，房租租賃恢複到簽訂租房合同之前的狀态，房客應将房屋恢複到出租前的狀态。
1、過錯方應當賠償損失
如果造成租房合同無效的過錯方，還應當賠償對方所造成的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任，即所對應的經濟賠償。
2、合同無效裝修糾紛的處理
若是房客或房東請求賠償因合同無效受到的損失，在無效合同執行期間，即房客經房東同意對房屋裝飾裝修，而在租房合同無效時，房東同意利用這些房屋裝飾的，可折價歸房東所有;若是不同意利用的，可由房客拆除，值得注意的是，在拆除過程當中應注意将房屋恢複原狀。
但是房客未經房東同意裝飾裝修，由房客承擔相應的經濟損失。房客與房東在執行無效合同期間的争議，若是雙方協調不成，可以直接通過法律渠道去解決相關事宜。
注意事項
房屋租賃合同是指住房出租人和承租人在租賃住房時簽訂的、用來明确雙方權利和義務的協議。作為住房的承租人，既要清楚自己的權利，也應了解自己的義務。具體來說，房屋租賃合同應包括以下條款：
1、雙方當事人的情況
合同中應寫明出租人和承租人的姓名及住址等個人情況。
2、住房具體情況住房的具體位置，寫明住房的确切位置，如位于某路某号某室；住房面積；住房裝修情況，簡要說明住房的牆壁、門窗、地闆、天花闆、廚房和衛生間的裝修情況；配備設施和設備，簡要列舉住房内出租人為承租人準備的家具、家用電器、廚房設備和衛生間設備等；住房的産權及産權人，寫明這套住房為何種産權，産權人是誰，出租人與産權人的關系及是否得到産權人的委托出租住房。
3、住房用途主要說明以下兩點：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、還是允許承租人或其家庭與其他人合住；住房是僅能用于居住，還是同時可以有其他用途，如辦公等。
4、租賃期限
由于承租人不希望頻繁搬家，而出租人也不希望在短時間内又要尋找新的房客，雙方都需要有一段比較穩定的時間，所以需要在合同中約定一個期限。在這個期限内，如果沒有特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃别的住房。期限到了之後，承租人将住房退還給出租人。如果承租人要繼續租賃這套住房，則要提前通知出租人。經協商，出租人同意後，承租人可繼續租賃這套住房。如承租人要搬走，但是沒有找到合适的新住處，
出租人應酌情延長租賃期限。
5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人協商确定，在租賃期限内，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大緻有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清較長期限的房租，可以和出租人讨價還價，要求給予一些優惠。但從承租人的經濟承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經濟負擔相對較小。
6、住房修繕責任出租人是住房的産權人或産權人的委托人，所以修繕住房是出租人的責任。承租人在租賃前應對住房及其内部設施進行認真檢查，保證自己今後能夠正常使用。如果在正常使用過程中住房或設施損壞，承租人應及時通知出租人請物業管理公司予以維修。但如果是因為承租人使用不當而造成損壞的，由承租人負責維修或賠償。出租人無力對住房進行修繕的，承租人可與其共同出資維修，承租人負擔的維修費用可以抵償應交的租金或由出租人分期償還。
7、住房狀況變更承租人應該愛護住房和各種設施，不能擅自拆、改、擴建或增加。在确實需要對住房進行變動時，要征得出租人的同意，并簽訂書面協議。
8、轉租的約定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過轉租取得租金收入。由于這種轉租行為影響到出租人的利益，所以雙方應該在合同中對轉租加以規定。如果允許轉租，雙方可以協商确定一個分享轉租收入的比例；如果不允許轉租，而承租人擅自轉租，出租人則有權終止租賃合同。
9、違約責任在簽訂合同時，雙方就要想到可能産生的違反合同的行為，并在合同中規定相應的懲罰辦法。例如，如果承租人不按期交納房租，出租人可以提前終止合同，讓其搬離；如果出租人未按約定配備家具等，承租人可以與其協商降低房租等。
10、租賃合同的變更和終止如果在租賃過程中出租人和承租人認為有必要改變合同的上述各項條款，如租賃期限、租金等，雙方可以通過協商對合同進行變更。如果承租人由于工作等的變動需要與他人互換住房，應該事先征得出租人同意，換房後，原租賃合同終止，出租人和新的承租人簽訂新的租賃合同。如果合同未到期時出租人和承租人中有一方要提前解除合同，則要提前通知對方，并按照合同約定或協商給予對方一定的補償。如果合同到期，那麼該合同自然終止。
