第8号令
中華人民共和國住房和城鄉建設部
中華人民共和國國家發展和改革委員會令
中華人民共和國人力資源和社會保障部
第8号
《房地産經紀管理辦法》已經2010年10月27日住房和城鄉建設部第65次部常務會議審議通過，并經國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部同意，現予發布，自2011年4月1日起施行。
住房和城鄉建設部部長 姜偉新
國家發展改革委主任 張平
人力資源社會保障部部長 尹蔚民
二〇一一年一月二十日
房地産經紀管理辦法
第一章
總則
第一條為了規範房地産經紀活動，保護房地産交易及經紀活動當事人的合法權益，促進房地産市場健康發展，根據《中華人民共和國城市房地産管理法》、《中華人民共和國合同法》等法律法規，制定本辦法。
第二條在中華人民共和國境内從事房地産經紀活動,應當遵守本辦法。
第三條本辦法所稱房地産經紀，是指房地産經紀機構和房地産經紀人員為促成房地産交易，向委托人提供房地産居間、代理等服務并收取傭金的行為。
第四條從事房地産經紀活動應當遵循自願、平等、公平和誠實信用的原則，遵守職業規範，恪守職業道德。
第五條縣級以上人民政府建設（房地産）主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門應當按照職責分工，分别負責房地産經紀活動的監督和管理。
第六條房地産經紀行業組織應當按照章程實行自律管理，向有關部門反映行業發展的意見和建議，促進房地産經紀行業發展和人員素質提高。
第二章
房地産經紀機構和人員
第七條本辦法所稱房地産經紀機構，是指依法設立，從事房地産經紀活動的中介服務機構。
房地産經紀機構可以設立分支機構。
第八條設立房地産經紀機構和分支機構，應當具有足夠數量的房地産經紀人員。
本辦法所稱房地産經紀人員，是指從事房地産經紀活動的房地産經紀人和房地産經紀人協理。
房地産經紀機構和分支機構與其招用的房地産經紀人員，應當按照《中華人民共和國勞動合同法》的規定簽訂勞動合同。
第九條國家對房地産經紀人員實行職業資格制度，納入全國專業技術人員職業資格制度統一規劃和管理。
第十條房地産經紀人實行全國統一大綱、統一命題、統一組織的考試制度，由國務院住房和城鄉建設主管部門、人力資源和社會保障主管部門共同組織實施，原則上每年舉行一次。
房地産經紀人協理實行全國統一大綱，由各省、自治區、直轄市人民政府建設（房地産）主管部門、人力資源和社會保障主管部門命題并組織考試的制度，每年的考試次數根據行業發展需要确定。
第十一條房地産經紀機構及其分支機構應當自領取營業執照之日起30日内，到所在直轄市、市、縣人民政府建設（房地産）主管部門備案。
第十二條直轄市、市、縣人民政府建設（房地産）主管部門應當将房地産經紀機構及其分支機構的名稱、住所、法定代表人（執行合夥人）或者負責人、注冊資本、房地産經紀人員等備案信息向社會公示。
第十三條房地産經紀機構及其分支機構變更或者終止的，應當自變更或者終止之日起30日内，辦理備案變更或者注銷手續。
第三章
房地産經紀活動
第十四條房地産經紀業務應當由房地産經紀機構統一承接，服務報酬由房地産經紀機構統一收取。分支機構應當以設立該分支機構的房地産經紀機構名義承攬業務。
房地産經紀人員不得以個人名義承接房地産經紀業務和收取費用。
第十五條房地産經紀機構及其分支機構應當在其經營場所醒目位置公示下列内容：
（一）營業執照和備案證明文件；
（二）服務項目、内容、标準；
（三）業務流程；
（四）收費項目、依據、标準；
（五）交易資金監管方式；
（六）信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價格舉報電話；
（七）政府主管部門或者行業組織制定的房地産經紀服務合同、房屋買賣合同、房屋租賃合同示範文本；
（八）法律、法規、規章規定的其他事項。
分支機構還應當公示設立該分支機構的房地産經紀機構的經營地址及聯系方式。
房地産經紀機構代理銷售商品房項目的，還應當在銷售現場明顯位置明示商品房銷售委托書和批準銷售商品房的有關證明文件。
第十六條房地産經紀機構接受委托提供房地産信息、實地看房、代拟合同等房地産經紀服務的，應當與委托人簽訂書面房地産經紀服務合同。
房地産經紀服務合同應當包含下列内容：
（一）房地産經紀服務雙方當事人的姓名（名稱）、住所等情況和從事業務的房地産經紀人員情況；
（二）房地産經紀服務的項目、内容、要求以及完成的标準；
（三）服務費用及其支付方式；
（四）合同當事人的權利和義務；
（五）違約責任和糾紛解決方式。
建設（房地産）主管部門或者房地産經紀行業組織可以制定房地産經紀服務合同示範文本，供當事人選用。
第十七條房地産經紀機構提供代辦貸款、代辦房地産登記等其他服務的，應當向委托人說明服務内容、收費标準等情況，經委托人同意後，另行簽訂合同。
第十八條房地産經紀服務實行明碼标價制度。房地産經紀機構應當遵守價格法律、法規和規章規定，在經營場所醒目位置标明房地産經紀服務項目、服務内容、收費标準以及相關房地産價格和信息。
房地産經紀機構不得收取任何未予标明的費用；不得利用虛假或者使人誤解的标價内容和标價方式進行價格欺詐；一項服務可以分解為多個項目和标準的，應當明确标示每一個項目和标準，不得混合标價、捆綁标價。
第十九條房地産經紀機構未完成房地産經紀服務合同約定事項，或者服務未達到房地産經紀服務合同約定标準的，不得收取傭金。
兩家或者兩家以上房地産經紀機構合作開展同一宗房地産經紀業務的，隻能按照一宗業務收取傭金，不得向委托人增加收費。
第二十條房地産經紀機構簽訂的房地産經紀服務合同，應當加蓋房地産經紀機構印章，并由從事該業務的一名房地産經紀人或者兩名房地産經紀人協理簽名。
第二十一條房地産經紀機構簽訂房地産經紀服務合同前，應當向委托人說明房地産經紀服務合同和房屋買賣合同或者 房屋租賃合同的相關内容，并書面告知下列事項：
（一）是否與委托房屋有利害關系；
（二）應當由委托人協助的事宜、提供的資料；
（三）委托房屋的市場參考價格；
（四）房屋交易的一般程序及可能存在的風險；
（五）房屋交易涉及的稅費；
（六）經紀服務的内容及完成标準；
（七）經紀服務收費标準和支付時間；
（八）其他需要告知的事項。
房地産經紀機構根據交易當事人需要提供房地産經紀服務以外的其他服務的，應當事先經當事人書面同意并告知服務内容及收費标準。書面告知材料應當經委托人簽名（蓋章）确認。
第二十二條房地産經紀機構與委托人簽訂房屋出售、出租經紀服務合同，應當查看委托出售、出租的房屋及房屋權屬證書，委托人的身份證明等有關資料，并應當編制房屋狀況說明書。經委托人書面同意後，方可以對外發布相應的房源信息。
房地産經紀機構與委托人簽訂房屋承購、承租經紀服務合同，應當查看委托人身份證明等有關資料。
第二十三條委托人與房地産經紀機構簽訂房地産經紀服務合同，應當向房地産經紀機構提供真實有效的身份證明。委托出售、出租房屋的，還應當向房地産經紀機構提供真實有效的房屋權屬證書。委托人未提供規定資料或者提供資料與實際不符的，房地産經紀機構應當拒絕接受委托。
第二十四條房地産交易當事人約定由房地産經紀機構代收代付交易資金的，應當通過房地産經紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉交易資金。
交易資金的劃轉應當經過房地産交易資金支付方和房地産經紀機構的簽字和蓋章。
第二十五條房地産經紀機構和房地産經紀人員不得有下列行為：
（一）捏造散布漲價信息，或者與房地産開發經營單位串通捂盤惜售、炒賣房号，操縱市場價格；
（二）對交易當事人隐瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價；
（三）以隐瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易或者強制交易；
（四）洩露或者不當使用委托人的個人信息或者商業秘密，謀取不正當利益；
（五）為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利；
（六）改變房屋内部結構分割出租；
（七）侵占、挪用房地産交易資金；
（八）承購、承租自己提供經紀服務的房屋；
（九）為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務；
（十）法律、法規禁止的其他行為。
第二十六條房地産經紀機構應當建立業務記錄制度，如實記錄業務情況。
房地産經紀機構應當保存房地産經紀服務合同，保存期不少于5年。
第二十七條房地産經紀行業組織應當制定房地産經紀從業規程,逐步建立并完善資信評價體系和房地産經紀房源、客源信息共享系統。
第四章
監督管理
第二十八條建設（房地産）主管部門、價格主管部門應當通過現場巡查、合同抽查、投訴受理等方式，采取約談、記入信用檔案、媒體曝光等措施，對房地産經紀機構和房地産經紀人員進行監督。
房地産經紀機構違反人力資源和社會保障法律法規的行為，由人力資源和社會保障主管部門依法予以查處。
被檢查的房地産經紀機構和房地産經紀人員應當予以配合，并根據要求提供檢查所需的資料。
第二十九條建設（房地産）主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門應當建立房地産經紀機構和房地産經紀人員信息共享制度。建設（房地産）主管部門應當定期将備案的房地産經紀機構情況通報同級價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門。
第三十條直轄市、市、縣人民政府建設（房地産）主管部門應當構建統一的房地産經紀網上管理和服務平台，為備案的房地産經紀機構提供下列服務：
（一）房地産經紀機構備案信息公示；
（二）房地産交易與登記信息查詢；
（三）房地産交易合同網上簽訂；
（四）房地産經紀信用檔案公示；
（五）法律、法規和規章規定的其他事項。
經備案的房地産經紀機構可以取得網上簽約資格。
第三十一條縣級以上人民政府建設（房地産）主管部門應當建立房地産經紀信用檔案，并向社會公示。
縣級以上人民政府建設（房地産）主管部門應當将在日常監督檢查中發現的房地産經紀機構和房地産經紀人員的違法違規行為、經查證屬實的被投訴舉報記錄等情況，作為不良信用記錄記入其信用檔案。
第三十二條房地産經紀機構和房地産經紀人員應當按照規定提供真實、完整的信用檔案信息。
第五章
法律責任
第三十三條違反本辦法，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府建設（房地産）主管部門責令限期改正，記入信用檔案；對房地産經紀人員處以1萬元罰款；對房地産經紀機構處以1萬元以上3萬元以下罰款：
（一）房地産經紀人員以個人名義承接房地産經紀業務和收取費用的；
（二）房地産經紀機構提供代辦貸款、代辦房地産登記等其他服務，未向委托人說明服務内容、收費标準等情況，并未經委托人同意的；
（三）房地産經紀服務合同未由從事該業務的一名房地産經紀人或者兩名房地産經紀人協理簽名的；
（四）房地産經紀機構簽訂房地産經紀服務合同前，不向交易當事人說明和書面告知規定事項的；
（五）房地産經紀機構未按照規定如實記錄業務情況或者保存房地産經紀服務合同的。
第三十四條違反本辦法第十八條、第十九條、第二十五條第（一）項、第（二）項，構成價格違法行為的，由縣級以上人民政府價格主管部門按照價格法律、法規和規章的規定，責令改正、沒收違法所得、依法處以罰款；情節嚴重的，依法給予停業整頓等行政處罰。
第三十五條違反本辦法第二十二條，房地産經紀機構擅自對外發布房源信息的，由縣級以上地方人民政府建設（房地産）主管部門責令限期改正，記入信用檔案，取消網上簽約資格，并處以1萬元以上3萬元以下罰款。
第三十六條違反本辦法第二十四條，房地産經紀機構擅自劃轉客戶交易結算資金的，由縣級以上地方人民政府建設（房地産）主管部門責令限期改正，取消網上簽約資格，處以3萬元罰款。
第三十七條違反本辦法第二十五條第（三）項、第（四）項、第（五）項、第（六）項、第（七）項、第（八）項、第（九）項、第（十）項的，由縣級以上地方人民政府建設（房地産）主管部門責令限期改正，記入信用檔案；對房地産經紀人員處以1萬元罰款；對房地産經紀機構，取消網上簽約資格，處以3萬元罰款。
第三十八條縣級以上人民政府建設（房地産）主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門的工作人員在房地産經紀監督管理工作中，玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章
附則
第三十九條各地可以依據本辦法制定實施細則。
第四十條本辦法自2011年4月1日起施行。
頒布意義
首先，房地産經紀行業管理部門明确
《房地産經紀管理辦法》是整個房地産經紀行業發展多年以後，第一部專門的全國統一管理法規，經紀公司在操作業務時有明确的統一标準，監督、責任部門明确，經紀行業的規範框架有了突破性的進展。
其次，購房流程、風險、服務内容和标準需書面告知
《辦法》對房地産經紀合同的形式和基本内容提出了具體要求。
據消息稱，具體要求有可能是指“房地産經紀機構在簽訂房地産經紀服務合同前，應向委托人說明房地産經紀服務合同、買賣合同或房屋租賃合同的相關内容，并書面告知”告知内容中共有8項内容。
“鍊家地産”市場研究部首席分析師張月認為，此法規說明的8項内同幾乎涵蓋了購房者在購房過程中應該注意、經紀公司理應告知的全部内容。購房可能存在的風險、需要準備的材料，涉及的稅費以及服務标準等容易模糊和産生糾紛的地方，書面告知材料可作為解決糾紛時的重要評判依據。消費者權益的保障得到進一步完善，經紀行業将迎來全面的服務升級。同時對于一些虛假承諾、操作不規範、專業性不強的經紀公司針對性和考驗性更強。
第三，陰陽合同窗戶紙多次捅破，落時可行性大增
《辦法》明确了房地産經紀機構和人員的從業禁止行為。明确房地産經紀機構和人員不得從事賺取差價、協助簽訂“陰陽合同”、為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經紀服務等違法違規行為。
“鍊家地産”市場研究部首席分析師張月認為，盡管此前住建部及市建委多項宏觀政策提及懲處“陰陽合同”行為，但是由于過戶指導價過低以及合理避稅等客觀原因的存在，再加上主觀頑疾，陰陽合同的清除多為紙上談兵，而此次行業管理辦法再次發布禁令，配以強化後的房地産經紀違法違規行為的處罰和責任追究，再加上住建部會同價格、人力資源和社會保障等部門聯合控制，預計讓陰陽合同減少乃至根除的可行性大增。
最後，經紀行業的法規建設邁出一大步
“鍊家地産”市場研究部首席分析師張月認為，經紀行業管理辦法出台，從之前的《城市房地産管理法》的其中一章的一節，到一部部規，經紀行業的法規建設邁出一大步。同時，關于經紀公司對于房産權屬全性查詢、經紀公司服務程序要求等相關細則此次并沒有過多透露，留下較多“懸疑”。
